ปี 2566: การประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง ท่ามกลางความท้าทาย?
ในฐานะนักวิเคราะห์ผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ปี 2566 ได้ทิ้งบทเรียนสำคัญไว้ให้เราเห็นถึงพลวัตที่ซับซ้อนของตลาด แม้ว่าจะมีเสียงคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง โดยอาศัยโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ที่หลายธุรกิจเริ่มส่งสัญญาณของการเติบโต แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความไม่แน่นอนทางการเมืองได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง และแนวโน้มการชะลอตัวนี้ยังคงดำเนินต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่เป็นที่รู้จักในฐานะ “ไฮซีซั่น” ของภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้ตลาดกลับมาคึกคักได้ดังที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงเป็นความท้าทายต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 สะท้อนให้เห็นถึงความเปราะบางที่อาจยังคงอยู่
เพื่อทำความเข้าใจถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นหลักในอุตสาหกรรม Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร ใครคือผู้ที่สามารถรักษาความแข็งแกร่งและใครคือผู้ที่เผชิญกับความยากลำบากอย่างแท้จริง
ภาพรวมรายได้ปี 2566: การชะลอตัวที่เกิดขึ้นในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยคิดเป็นประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนการเปลี่ยนแปลงที่ไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า กว่า 25 บริษัท จาก 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงการชะลอตัวที่เกิดขึ้นในหลายภาคส่วนของอุตสาหกรรม
ความท้าทายนี้ปรากฏชัดเจนในหลายบริษัทที่มีรายได้ติดลบในระดับสูง บริษัทอย่าง L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างก็เผชิญกับการลดลงของรายได้ที่ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบไปถึงราว -28% เช่นเดียวกับ Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ในขณะที่ Raimon Land (RML) ก็ไม่สามารถหลีกหนีผลกระทบนี้ไปได้ โดยมีรายได้ติดลบถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MDX) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่และเป็นที่รู้จักอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทชั้นนำที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ในขณะที่ Supalai (SPALI) รายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การจัดอันดับรายได้รวมสูงสุด: การเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด Sansiri (SIRI) สามารถคว้าตำแหน่งผู้นำไปครองได้สำเร็จ ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนอันดับที่ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทอย่างสูสี ตามมาด้วย Supalai ในอันดับที่ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses รั้งอันดับที่ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับที่ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) (FPT) อันดับที่ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property อันดับที่ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่า
อย่างไรก็ตาม หากต้องการประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” จะเป็นตัวชี้วัดที่แม่นยำกว่า เนื่องจากบริษัทที่อยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวม อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน ในทางตรงกันข้าม หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัท จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ความท้าทายนี้ปรากฏชัดเจนในหลายบริษัท เช่น Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง -78% L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในหลายด้าน ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญปัญหานี้ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท มีรายได้จากการขายที่ลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด AP (Thailand) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่เข้าป้ายในอันดับที่ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% ส่วนอันดับที่ 3 คือ Supalai ที่ยังคงรักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จในอันดับที่ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกที่ 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
ในส่วนของอันดับที่ 6 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) อยู่ในอันดับที่ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property ในอันดับที่ 8 แม้ว่ารายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) มาอย่างสม่ำเสมอในอันดับที่ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับที่ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและสมควรได้รับการกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ที่แท้จริงของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่สะท้อนถึงความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เพียงแค่ปริมาณการขาย แต่คือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการทำกำไรที่สามารถเก็บเข้ากระเป๋าได้ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท และน่ากังวลว่า มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งในฐานะผู้นำด้านกำไรสุทธิ
ในแง่ของกำไรสุทธิสูงสุด Top 10 บริษัทในปี 2566 Land and Houses ยังคงครองตำแหน่งผู้นำ โดยสามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งมีมูลค่ากว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับที่ 3 อย่าง AP (Thailand) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri ตามมาในอันดับที่ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property อยู่ในอันดับที่ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง -25% ก็ตาม
อันดับที่ 6 คือ SC Asset ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับที่ 7 อย่าง Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับที่ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser Property (Thailand) เจ้าสัวน้ำเมา ปิดท้ายในอันดับที่ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana อยู่ในอันดับที่ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางข้างหน้า
ข้อมูลทั้งหมดที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของผลการดำเนินงานในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยสำหรับปี 2566 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่หลายบริษัทต้องเผชิญ สภาพตลาดที่ยังคงชะลอตัวและสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวน คาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การดำเนินงานที่แข็งแกร่ง และการบริหารจัดการต้นทุน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้แต่ละบริษัทสามารถยืนหยัดอยู่ได้ท่ามกลางการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
สำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาวิธีที่จะยกระดับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้เติบโตอย่างมั่นคงและยั่งยืน ในสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและมองหาแนวทางการลงทุนที่เหมาะสมจะเป็นก้าวสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืน.
