ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย – ใครคือผู้ยืนหยัดในตลาดผันผวน?
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองความเคลื่อนไหวของตลาดมาโดยตลอด และปี 2566 นั้นเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้ความคาดหวังในช่วงต้นปีจะเต็มไปด้วยความหวัง จากโมเมนตัมอันดีที่สืบเนื่องมาจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานมาจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ที่ปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังไม่สามารถปลุกชีพตลาดให้กลับมาร้อนแรงดังเดิม ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
เพื่อทำความเข้าใจสถานการณ์ดังกล่าวให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท ตลอดปี 2566 เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับความท้าทายของแต่ละองค์กร และที่สำคัญ เพื่อเฟ้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขโดยรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ของบริษัททั้งหมด มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันที่ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างในอุตสาหกรรม
บริษัทหลายแห่งประสบกับรายได้ที่ติดลบในอัตราที่สูงอย่างน่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงถึงประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่ที่มีฐานลูกค้าและความแข็งแกร่งในตลาดมายาวนานอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นั้น มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม: AP (Thailand) ตามติดชนิดหายใจรดต้นคอ
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) : 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์นั้น จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจมีการรวมรายได้จากแหล่งอื่น ๆ เข้ามาด้วย ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจหลักอย่างการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่งสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท แนวโน้มที่น่ากังวลยิ่งกว่านั้นคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับความท้าทายอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด พบว่ามีถึง 8 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) โชว์ฟอร์มเด่น ขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย: แสนสิริ ไล่ติดชนิดหายใจรดต้นคอ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24% แต่ยังคงอยู่ใน Top 10)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง ด้วยการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ปี 2566 มีรายได้จากการขายสูงถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือบทพิสูจน์สุดท้ายของความสามารถในการสร้างมูลค่าและบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และอีกกว่า 20 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses กลับมายืนหนึ่งในตำแหน่งผู้นำด้านกำไร: ศุภาลัย และ AP (Thailand) เกาะติดหนึบ
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 จะพบว่า:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งมูลค่า 2,500 ล้านบาท เข้ากองทุน เป็นปัจจัยหนุนสำคัญ)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตโดดเด่นถึง 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่มผู้นำ)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่และการปรับตัวของผู้เล่นในตลาด
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความผันผวนและแรงกดดันจากปัจจัยภายนอกและภายใน สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน, อัตราดอกเบี้ยที่อาจยังอยู่ในระดับสูง, กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ต้องจับตา, และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีกลยุทธ์การบริหารจัดการที่แข็งแกร่ง, การปรับตัวที่รวดเร็วต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาด, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง, และการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในสภาวะตลาดเช่นนี้
หากคุณเป็นผู้ประกอบการ หรือนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และต้องการทำความเข้าใจกลยุทธ์ความสำเร็จของบริษัทชั้นนำ หรือมองหาโอกาสใหม่ๆ ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้อย่างยั่งยืน ท่ามกลางความท้าทายของตลาดปัจจุบัน อย่าพลาดที่จะศึกษาเจาะลึกถึงแนวทางการดำเนินงานของผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาด และพิจารณาถึงทางเลือกในการสร้างการเติบโตอย่างมีกลยุทธ์ การวิเคราะห์เชิงลึกและข้อมูลที่ถูกต้องจะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จของคุณในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยที่มีพลวัตสูงนี้
