อสังหาริมทรัพย์ไทย 2569: ก้าวข้ามความท้าทายด้วยนวัตกรรมและการขับเคลื่อนเชิงนโยบาย
ในห้วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญหน้ากับพลวัตการเปลี่ยนแปลงที่ซับซ้อน ผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์และมองหาหนทางใหม่ๆ เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน การสัมมนา “The Future of Real Estate Martech 2026 – AI Driven Automation and Scaling” ที่จัดขึ้นโดยสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนให้เห็นถึงความสำคัญของการนำเทคโนโลยี โดยเฉพาะปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาเป็นเครื่องมือสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้ก้าวข้ามขีดจำกัด และในขณะเดียวกัน การผลักดันนโยบายภาครัฐเพื่อสนับสนุนกำลังซื้อของผู้บริโภคถือเป็นอีกหนึ่งกลไกสำคัญที่จะปลดล็อกศักยภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569
AI Marketing: อาวุธลับสู่การเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
คุณสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด และนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เน้นย้ำถึงบทบาทของการตลาดที่ขับเคลื่อนด้วย AI (AI Marketing) ในฐานะกุญแจสำคัญในการเพิ่มประสิทธิภาพการทำงานและลดต้นทุนที่เกินความจำเป็นของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคที่อัตรากำไร (Margin) ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ “AI Marketing จะช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์พฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น (Personal Live Target) ทำให้การสื่อสารและการนำเสนอโครงการมีความตรงจุด ลดการสูญเสียงบประมาณไปกับการตลาดที่ไม่ได้ผล” คุณสุนทรกล่าว
ในอดีต งบประมาณด้านการตลาดมักถูกจัดสรรในสัดส่วน 5% ของมูลค่าโครงการ โดยแบ่งเป็น 3% สำหรับการสื่อสาร (Mass Media) และ 2% สำหรับกิจกรรมส่งเสริมการขาย (Promotion) อย่างไรก็ตาม ในสภาวะตลาดปัจจุบัน ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มปรับลดงบประมาณลงมาอยู่ที่ 4% โดยใช้ AI เข้ามาช่วยในการเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการงบประมาณดังกล่าว “ต้นทุนต่อการได้มาซึ่งลูกค้าเป้าหมาย (Cost Per Lead) สำหรับที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ อาจสูงถึง 10,000 บาทต่อราย ส่วนตลาดระดับกลาง-บน ราคาบ้าน 5 ล้านบาท อาจอยู่ที่ 3,000-5,000 บาท การใช้ AI จะช่วยลดต้นทุนนี้ลงได้อย่างมาก ทำให้ได้ลูกค้าที่มีคุณภาพมากขึ้น และที่สำคัญคือ พนักงานขายจะมีเวลาในการดูแลลูกค้าแต่ละรายได้มากขึ้น ส่งผลให้โอกาสในการปิดการขายสูงขึ้น”
AI ไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำตลาด แต่ยังสามารถเข้ามาปรับปรุงกระบวนการทำงานภายในองค์กรให้ดียิ่งขึ้น จากเดิมที่ต้องพึ่งพาระบบการกรอกข้อมูลแบบ Manual ลงใน Excel สำหรับการทำใบจอง การโอนกรรมสิทธิ์ หรือการออกใบแจ้งหนี้ ปัจจุบันระบบการบริหารจัดการลูกค้าสัมพันธ์ (CRM – Customer Relationship Management) ที่ผสานการทำงานของ AI เข้ามา สามารถประมวลผลข้อมูลได้อย่างรวดเร็ว แม่นยำ และมีระบบแจ้งเตือนที่ตรงเวลา ช่วยลดข้อผิดพลาดและเพิ่มความพึงพอใจให้กับลูกค้า นอกจากนี้ ระบบ BIM (Building Information Modeling) ก็เป็นอีกหนึ่งเทคโนโลยีสำคัญที่สมาคมฯ ต้องการผลักดันให้สมาชิกนำไปใช้ เพื่อบริหารจัดการโครงการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ ตั้งแต่ต้นน้ำ กลางน้ำ จนถึงปลายน้ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการบริหารจัดการพลังงานและการลด Carbon Footprint ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์ “AI for Construction” ที่คาดว่าจะเติบโตอย่างมีนัยสำคัญในปี 2569
Advancing Sustainable Housing: สร้างบ้านแห่งอนาคตที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและคุณภาพชีวิต
นอกเหนือจากการนำเทคโนโลยีดิจิทัลมาใช้ในการดำเนินธุรกิจแล้ว สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรยังได้กำหนดทิศทางการขับเคลื่อนในปี 2569 ภายใต้ธีม “Advancing Sustainable Housing for Thailand’s Future – HBA 2026 Sustainable Development In Action” โดยมุ่งเน้น 2 ประเด็นหลัก คือ
Low Carbon Living: การส่งเสริมการออกแบบบ้านที่คำนึงถึงการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ เริ่มตั้งแต่การออกแบบบ้านในรูปแบบ Passive Design ที่เน้นการใช้ประโยชน์จากทิศทางลม แสงแดด และการเลือกใช้วัสดุที่ช่วยในการประหยัดพลังงาน ไปจนถึง Active Design ที่นำเทคโนโลยี Smart Home มาช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการใช้พลังงานของบ้าน ทำให้บ้านสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการอยู่อาศัย สะดวกสบาย ส่งเสริมสุขภาพที่ดี และมีความปลอดภัยจากระบบป้องกันภัยพิบัติ
การจัดการขยะ (Waste Management) และบ้านประหยัดพลังงาน: สมาคมฯ ได้ร่วมมือกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) รณรงค์ให้ประชาชนรู้จักการแยกขยะเปียกและขยะแห้ง เพื่อลดปริมาณขยะที่ต้องนำไปกำจัด ซึ่งจะส่งผลให้ลูกบ้านสามารถลดภาระค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บขยะ จากอัตราใหม่ 60 บาทต่อครัวเรือน เหลือเพียง 20 บาทตามกฎหมายเดิม “หากสมาชิกสมาคมฯ กว่า 60-70 บริษัท ที่มีโครงการรวมกันเกือบ 2,000 โครงการ สามารถรณรงค์ให้ลูกบ้านแยกขยะได้อย่างจริงจัง จะส่งผลกระทบเชิงบวกต่อปริมาณขยะในกรุงเทพมหานครอย่างมหาศาล ไม่เพียงแต่ช่วยลดโลกร้อน แต่ยังช่วยลดปัญหาน้ำท่วมและปัญหาส้วมตัน ซึ่งล้วนเป็นผลกระทบจากปริมาณขยะที่มากเกินไป”
“บางแก้วโมเดล” ต้นแบบเมืองอัจฉริยะ: สู่การยกระดับคุณภาพชีวิตระดับมหภาค
การขับเคลื่อนไปสู่การพัฒนาที่ยั่งยืนจำเป็นต้องเริ่มต้นจากการเปลี่ยนแปลงในระดับครัวเรือน เพื่อสร้างแรงกระเพื่อมให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในระดับมหภาค จนนำไปสู่การยกระดับเมืองไทยให้เป็น Smart City เช่นเดียวกับประเทศไต้หวัน ที่จากเดิมเป็นเมืองเกษตรกรรม ได้พัฒนาสู่การเป็นชุมชนพาณิชยกรรม และต่อยอดด้วยอุตสาหกรรมอย่างมีประสิทธิภาพ “ไต้หวันได้นำแนวคิด Smart Home มาประยุกต์ใช้กับการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างแพร่หลาย ทั้งการติดตั้ง Digital Lock, เครื่องฟอกอากาศ และระบบควบคุมการใช้พลังงานภายในบ้าน นอกจากนี้ การจัดการเมืองระดับสูงของไต้หวันยังโดดเด่นในเรื่องระบบเตือนภัยแผ่นดินไหวและระบบป้องกันน้ำท่วม ที่สามารถแจ้งเตือนและบริหารจัดการการอพยพได้อย่างทันท่วงที”
สำหรับการพัฒนาเมืองในประเทศไทย ควรเริ่มต้นจากเมืองที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานยุคใหม่ ตั้งแต่ระบบถนนไปจนถึงการออกแบบพื้นที่สาธารณะที่สามารถช่วยแก้ปัญหาน้ำท่วมในเขตเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ แนวคิด “เมืองฟองน้ำ” (Sponge City) ที่ใช้พื้นผิวถนนและพื้นที่สาธารณะที่สามารถซึมซับน้ำได้ เป็นอีกหนึ่งแนวทางที่น่าสนใจ ในขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องคำนึงถึงสภาพพื้นที่และผังเมืองที่กำหนดไว้ โดยไม่ฝืนธรรมชาติ และหากพื้นที่ดังกล่าวถูกกำหนดให้เป็นทางน้ำไหลผ่าน (Floodway) ควรพิจารณาปรับลดค่า FAR (Floor Area Ratio) และความหนาแน่นของการพัฒนา เพื่อลดความเสี่ยงต่อปัญหาน้ำท่วม
“อำเภอบางแก้ว จังหวัดสมุทรปราการ กำลังเป็นเมืองต้นแบบในการศึกษาโมเดล Smart City ซึ่งทาง อบต. และเทศบาล มีนโยบายที่เข้มแข็งในการป้องกันน้ำท่วมและพัฒนาระบบเตือนภัยน้ำท่วม การพัฒนา Smart City ของแต่ละเมืองย่อมแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับบริบทและความเสี่ยงเฉพาะของพื้นที่นั้นๆ ประชาชนในท้องถิ่นย่อมเป็นผู้ที่รู้ดีที่สุดว่าตนเองกำลังเผชิญกับความเสี่ยงอะไรและควรมีการป้องกันอย่างไร”
บทสรุปและทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2569: ก้าวพ้นจุดต่ำสุดด้วยการสนับสนุนเชิงนโยบาย
การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 17 ธันวาคม 2568 ถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่ส่งผลดีต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทั้งในมุมของผู้ประกอบการที่สามารถลดต้นทุนการก่อสร้างและพัฒนาโครงการใหม่ๆ รวมถึงผู้บริโภคที่มีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยกดดันที่ยังคงมีอยู่ เช่น ภาษีศุลกากรที่อาจผันผวนจากนโยบายการค้าโลก และแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ที่ถูกปรับลดลงเหลือ 1.6% สะท้อนถึงภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งลดต้นทุนเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน ซึ่งในอีกมุมหนึ่ง ถือเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เหมาะสม
ประเด็นที่น่ากังวลอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการคือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งส่งผลให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Loan Rejection Rate) ในปี 2568 พุ่งสูงขึ้นอย่างที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 40% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ที่มีอัตราการกู้ไม่ผ่านสูงถึง 60% ซึ่งหมายความว่าประชาชนจำนวนมากไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
เพื่อแก้ปัญหานี้ 3 สมาคมหลัก ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้ร่วมกันผลักดันวาระเร่งด่วน 2 มาตรการสำคัญ คือ
การรวมหนี้ (Consolidate Debt): สนับสนุนให้ภาครัฐพิจารณาการใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อให้ประชาชนสามารถรวมหนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต หรือหนี้รถยนต์ ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง (17-18%) มาผ่อนชำระด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง (6-7%) จากสินเชื่อบ้าน ซึ่งจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยได้อย่างมหาศาล
การประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Insurance): เสนอให้มีกลไกการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 20% ของวงเงินกู้ โดยมีหลักการคล้ายคลึงกับการค้ำประกันสินเชื่อภาคอุตสาหกรรมโดยบรรษัทประกันสินเชื่ออุตสาหกรรมขนาดย่อม (บสย.) เพื่อช่วยให้ผู้ที่ขาดเงินดาวน์ หรือมีคุณสมบัติไม่ครบถ้วนตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้
แม้ว่าการลดอัตราดอกเบี้ยจะเป็นปัจจัยบวก แต่หากการปล่อยสินเชื่อยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ยังคงไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างเต็มศักยภาพ การขับเคลื่อนเชิงนโยบายร่วมกับภาคเอกชน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเข้าถึงสินเชื่อและการลงทุน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก้าวข้ามผ่านความท้าทายและกลับมาเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2569
หากท่านเป็นหนึ่งในผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสในการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้บริโภคที่กำลังวางแผนการลงทุนเพื่อที่อยู่อาศัย การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การนำเทคโนโลยีมาประยุกต์ใช้ และการติดตามนโยบายภาครัฐอย่างใกล้ชิด จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำไปสู่ความสำเร็จในปี 2569 นี้
