เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางกลยุทธ์ปี 2568
ทศวรรษที่ผ่านมาในวงการพัฒนาที่อยู่อาศัย ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นและลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่หากจะให้สรุปสถานการณ์ล่าสุด คงต้องยอมรับว่าภาค อสังหาริมทรัพย์ ไทยกำลังเผชิญกับมรสุมใหญ่ที่ท้าทายกว่าทุกครั้งที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2566 ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2567 ที่ผ่านมา ตลาดไม่ได้เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แม้ช่วงต้นจะมีความหวังจากแรงส่งต่อเนื่อง แต่เมื่อเจอกับสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ (Loan rejection rate) ก็ส่งผลให้ ตลาดที่อยู่อาศัย ไม่สามารถขับเคลื่อนได้อย่างเต็มสูบ
ในฐานะที่ติดตามข้อมูลเชิงลึกของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) มาโดยตลอด วันนี้ผมขอนำบทวิเคราะห์จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือผู้รอดและผู้ชนะตัวจริงในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยปัจจัยลบ
ภาพรวมรายได้: ตัวเลขที่สะท้อนถึงแรงต้าน
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง พบว่ารายได้รวมในปีที่ผ่านมาแตะระดับ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจ แต่หากเจาะลึกไปที่ตัวบริษัทรายแห่ง จะพบความจริงที่น่าสนใจว่ากว่า 25 จาก 41 บริษัทมียอดรับรู้รายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งเผชิญภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star, หรือ Country Group ที่ต่างได้รับผลกระทบจาก วิกฤตอสังหาฯ ในเชิงโครงสร้าง แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses (LH) ก็ยังมียอดรวมลดลงถึง 18% สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่าสถานการณ์ไม่ได้เลือกปฏิบัติ ไม่ว่าจะเป็นรายเล็กหรือรายใหญ่ หากสินค้าไม่ตอบโจทย์ความต้องการจริงในยุคที่ผู้บริโภคระมัดระวังการใช้จ่าย ก็ยากที่จะประคองตัวให้เติบโตได้
แชมป์รายได้รวม: แสนสิริ และการช่วงชิงบัลลังก์
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวมสูงสุด (Total Revenue) แสนสิริ (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ตามมาติดๆ ด้วย เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ 38,399 ล้านบาท และศุภาลัย (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม เราต้องแยกแยะระหว่างรายได้รวมกับ “รายได้จากการขาย” (Core Revenue) ออกจากกัน เพราะในบริษัทอสังหาฯ ขนาดใหญ่ มักจะมีรายได้จากการบริหารโครงการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมเข้ามาเป็นตัวช่วย ซึ่งในแง่ของ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการเติบโตที่ยั่งยืน รายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยจริงถือเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของแบรนด์ที่ดีที่สุด
รายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ยังครองใจตลาด
เมื่อโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย (Property Sales) จะพบว่า เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงความเก๋าเกมด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ขึ้นแท่นผู้นำอันดับ 1 เฉือนเอาชนะแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท สิ่งนี้ตอกย้ำว่ากลยุทธ์การกระจายพอร์ตสินค้าแนวราบที่แข็งแกร่งของเอพี ยังคงเป็นหัวใจสำคัญที่ช่วยพยุงธุรกิจท่ามกลางสภาวะตลาดที่ ดอกเบี้ยอสังหาฯ เป็นปัจจัยกดดันการตัดสินใจซื้อ
ในขณะเดียวกัน เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) กลายเป็นดาวเด่นที่น่าจับตาที่สุดในปีที่ผ่านมา ด้วยการเติบโตของรายได้ขายถึง 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงอย่างจริงจัง แสดงให้เห็นว่าโมเดลธุรกิจที่มี Ecosystem ครบวงจร ทั้งห้างสรรพสินค้าและที่อยู่อาศัย คือสูตรสำเร็จที่ทรงพลังในตลาดปัจจุบัน
กำไรสุทธิ: เมื่อการบริหารจัดการคือหัวใจสำคัญ
หลายคนอาจมองแต่ยอดขาย แต่สำหรับนักลงทุน หุ้นอสังหาฯ กำไรสุทธิ (Net Profit) คือคำตอบสุดท้าย ปีที่ผ่านมา 41 บริษัททำกำไรรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% โดยมีบริษัทมากกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการดำเนินงานที่สูงขึ้น ทั้งจากค่าก่อสร้างและต้นทุนทางการเงิน
Land & Houses ยังคงรักษาแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์โรงแรมเข้ากองทุน หากตัดส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ จะมีความสามารถในการทำกำไรที่โดดเด่นไม่แพ้กัน ในขณะที่แสนสิริมีอัตราการเติบโตของกำไรที่ก้าวกระโดดถึง 42% ซึ่งเป็นผลมาจากการคุมเข้มต้นทุนและการทำกำไรต่อหน่วยที่สูงขึ้น
วิเคราะห์ทิศทางและอนาคตอสังหาริมทรัพย์ 2568
จากประสบการณ์การทำงานในสายงานนี้ ผมมองว่าปี 2568 จะเป็นปีแห่ง “การคัดกรองคุณภาพ” (Quality Selection) ผู้ซื้อบ้านไม่ได้มองหาแค่ทำเลอีกต่อไป แต่กำลังมองหา ราคาคอนโดมิเนียม และ ราคาบ้านเดี่ยว ที่คุ้มค่ากับฟังก์ชันการใช้งาน ในขณะที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับ ภาวะเศรษฐกิจไทย ที่ฟื้นตัวช้าและกำลังซื้อที่กระจุกตัว
สิ่งที่นักลงทุนและผู้ที่วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยต้องระวัง คือความเสี่ยงด้านหนี้เสียในกลุ่มตลาดระดับกลาง-ล่าง และการพึ่งพาโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมจนเกินไป ซึ่งอาจส่งผลต่อ Margin ของบริษัทอสังหาฯ ในระยะยาว ผู้ชนะในปีหน้าจะเป็นบริษัทที่มี “วินัยทางการเงิน” และ “ความยืดหยุ่นในการปรับพอร์ตสินค้า” ได้เร็วที่สุด
สำหรับใครที่กำลังวางแผน ซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน หรือกำลังมองหาโอกาสในการสะสมพอร์ตหุ้นกลุ่มนี้ ความเข้าใจในผลประกอบการย้อนหลังเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น หากคุณต้องการกลยุทธ์ที่แม่นยำในการเลือกซื้อโครงการที่ตอบโจทย์อนาคต หรือต้องการปรึกษาการวางแผนการเงินเพื่อคว้าโอกาสในช่วงที่ตลาดกำลังคัดเลือกผู้เล่นที่แข็งแกร่งที่สุด อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อรับคำแนะนำแบบ Exclusive ที่จะช่วยให้คุณก้าวผ่านทุกความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปได้อย่างมั่นคงครับ
