เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ และทิศทางตลาดปี 2568
หากมองย้อนกลับไปในช่วงปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยถือเป็นช่วงเวลาที่ท้าทายที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการ จากเดิมที่คาดการณ์ว่าแรงส่งจากปี 2565 จะช่วยผลักดันให้ธุรกิจเติบโตต่อเนื่อง แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่และลากยาวมาจนถึงสิ้นปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ควรจะเป็นไฮซีซั่นอย่างไตรมาส 4 ก็ไม่สามารถสร้างปาฏิหาริย์ให้กราฟพุ่งทะยานได้
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเจาะลึกจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อตีแผ่ว่า ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจนี้ และกลยุทธ์ใดที่ยังคงใช้งานได้ดีในสถานการณ์ปัจจุบัน
ภาพรวมรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย พบว่ารายได้รวมในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าตกใจคือมีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือบริษัทที่มียอดติดลบเกิน 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในภาวะที่ ตลาดที่อยู่อาศัย ฝืดเคือง การบริหารจัดการสภาพคล่องมีความสำคัญพอๆ กับยอดขาย แม้แต่เจ้าตลาดอย่าง Land and Houses ยังมีรายได้ลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่ชัดเจนว่าการพึ่งพาโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจไม่เพียงพออีกต่อไป
ท็อป 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่งของสินค้า
หากวัดกันที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นเนื้อแท้ของธุรกิจพัฒนาโครงการ พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% โดย 30 จาก 41 บริษัทมีรายได้ในส่วนนี้ลดลง นี่คือจุดเปลี่ยนที่พิสูจน์ว่าผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการ กู้ซื้อบ้าน และการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารที่เข้มงวดมากขึ้น (Rejection Rate สูง) ส่งผลโดยตรงต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงบัลลังก์คืนด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาติดๆ ที่ 32,829 ล้านบาท ที่น่าสนใจคือ SC Asset ที่สามารถทำยอดขายเติบโตสวนกระแสถึง 13% และ Central Pattana ที่เริ่มรุกตลาด คอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร จนทำรายได้เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการปรับพอร์ตให้มีความหลากหลายเพื่อกระจายความเสี่ยง
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริงบนตารางคะแนน?
บทสรุปสุดท้ายไม่ได้อยู่ที่ว่าใครขายได้เยอะกว่ากัน แต่อยู่ที่ว่าใครเหลือเงินเข้ากระเป๋ามากที่สุด กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน บางแห่งเผชิญภาวะนี้ต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด-19
Land and Houses ยังคงครองแชมป์กำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT เข้ามาช่วยประคองตัว หากไม่มีส่วนนี้ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ทำกำไรที่โดดเด่นที่สุดในแง่ของผลการดำเนินงานปกติ ส่วนแสนสิริถือเป็นดาวเด่นด้วยการเติบโตของกำไรสุทธิถึง 42%
บทวิเคราะห์สำหรับปี 2568: การปรับตัวคือทางรอด
จากประสบการณ์ของผม อสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2568 จะไม่ใช่อีกปีที่เน้นการเปิดโครงการจำนวนมากแบบหว่านแห แต่จะเป็นปีของ “Selective Growth” ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับ:
Customer Insight: วิเคราะห์ความต้องการที่แท้จริงในแต่ละเซกเมนต์ เพราะกำลังซื้อในระดับกลาง-ล่างยังคงเปราะบาง
Digital Transformation: การใช้เทคโนโลยีในการเข้าถึงลูกค้าและการจัดการต้นทุนการก่อสร้างเพื่อรักษา Margin
High-Yield Asset Management: การมองหาโอกาสจากสินทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เพื่อลดความผันผวนของยอดขายโครงการ
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้สนใจในแวดวงอสังหาฯ การอ่านเกมให้ขาดและเลือกแบรนด์ที่มีความแข็งแกร่งด้านการเงิน (Financial Literacy) คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้คุณก้าวผ่านสถานการณ์ที่ยากลำบากนี้ไปได้
คุณพร้อมแล้วหรือยังที่จะปรับกลยุทธ์การลงทุนให้สอดคล้องกับตลาดอสังหาฯ ในปี 2568? หากคุณต้องการข้อมูลเจาะลึกเพิ่มเติมหรือปรึกษาแนวทางการเลือกโครงการที่มีศักยภาพสูง อย่ารอช้าที่จะติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำที่ตอบโจทย์ความมั่งคั่งของคุณตั้งแต่วันนี้
