วิเคราะห์เจาะลึก: ถอดรหัสธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 สู่กลยุทธ์การปรับตัวในปี 2567 และอนาคต
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 สำหรับผู้ที่คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย คงต้องยอมรับว่าเป็นปีที่ “หนักหนาสาหัส” กว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ แม้ช่วงต้นปีจะมีความหวังว่าโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 จะช่วยประคับประคองให้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เติบโตได้ตามเป้าหมาย แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับปัจจัยลบที่ถาโถม ทั้งภาวะชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ อัตราดอกเบี้ยขาขึ้นที่กดดันกำลังซื้อ และหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตกอยู่ในสภาวะซึมยาวตลอดทั้งปี แม้จะเข้าสู่ไตรมาสที่ 4 ซึ่งควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ผลลัพธ์ก็ยังไม่เป็นไปตามเป้าจนกลายเป็นโจทย์ใหญ่ที่ส่งผลต่อเนื่องถึงปี 2567
ในฐานะที่ผมติดตามและวิเคราะห์ข้อมูล การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) มาอย่างยาวนาน ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ เพื่อตีแผ่ผลประกอบการที่แท้จริง ว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้
เจาะลึกรายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากการรวบรวมข้อมูลรายได้รวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าตัวเลขรวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ภาพรวมจะดูเหมือนปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย แต่หากเจาะลึกรายบริษัทจะพบสัญญาณที่น่ากังวล เพราะมีบริษัทมากถึง 25 แห่งที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่น่าจับตามองในแง่ของรายได้ที่หดตัวอย่างหนัก ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และคันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ซึ่งต่างติดลบในระดับ -20% ขึ้นไป รวมถึงไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ที่ได้รับผลกระทบจาก ภาวะตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ที่น่าสนใจคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่างแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังมียอดรายได้รวมติดลบถึง -18% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ถอยหลังเข้าคลอง ไม่ว่าจะเป็น เอพี (ไทยแลนด์), ศุภาลัย, พฤกษา โฮลดิ้ง หรือออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งตอกย้ำให้เห็นว่าการบริหารจัดการ พอร์ตการลงทุนอสังหาฯ ในปีที่ผ่านมาคือความท้าทายขั้นสูงสุด
แชมป์รายได้รวม: การขับเคี่ยวที่ดุเดือด
สำหรับตำแหน่งแชมป์รายได้รวมประจำปี 2566 ตกเป็นของ “แสนสิริ” ที่กวาดรายได้ไป 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ “เอพี (ไทยแลนด์)” ที่ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ในขณะที่อันดับ 3, 4 และ 5 คือ ศุภาลัย, แลนด์แอนด์เฮ้าส์ และพฤกษา โฮลดิ้ง ตามลำดับ ทั้งนี้ ภายใต้ กลยุทธ์การตลาดอสังหาฯ ของแต่ละค่ายนั้น การมียอดขายหรือรายได้รวมสูงอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดความสำเร็จเพียงประการเดียว เพราะการบริหารต้นทุนและการมีรายได้ทางอื่นเข้ามาเสริม ก็เป็นอีกหนึ่งกลไกที่ทำให้บริษัทเหล่านี้ยังคงยืนระยะอยู่ได้
เจาะลึกรายได้จากการขาย: หัวใจหลักของธุรกิจ
หากเราวัดกันที่รายได้จากการขาย (Core Revenue) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความแข็งแกร่งของ ธุรกิจบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม จะพบความจริงที่ชัดเจนขึ้น ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 และมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่มีรายได้จากการขายลดลง นี่คือเครื่องยืนยันว่าการแข่งขันใน ตลาดที่อยู่อาศัย มีความรุนแรงมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม “เอพี (ไทยแลนด์)” กลับพิสูจน์ศักยภาพด้วยการครองแชมป์รายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยที่ -2% แต่ถือว่ายังรักษามาตรฐานได้ดีเยี่ยม ในขณะที่บริษัทที่โดดเด่นอย่าง “เซ็นทรัลพัฒนา” เริ่มเห็นดอกผลจากการรุกตลาดอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยมีรายได้เติบโตถึง 103% จากปีก่อนหน้า เป็นโมเดลการปรับตัวที่น่าสนใจสำหรับบริษัทที่เน้นอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์แต่ขยายเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
ท้ายที่สุด สิ่งที่ผู้ถือหุ้นและนักลงทุนให้ความสำคัญที่สุดคือ “กำไรสุทธิ” ซึ่งปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรได้รวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุน และอีก 20 แห่งที่มีกำไรลดลง
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะครองอันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องไม่ลืมว่ามีปัจจัยพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ ซึ่งถือเป็นการบริหาร สินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสิทธิภาพตามกลยุทธ์ของบริษัท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยหรือเอพี (ไทยแลนด์) ก็มีลุ้นที่จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้เช่นกัน ในขณะที่แสนสิริเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าชื่นชม เพราะทำกำไรเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ท่ามกลางวิกฤต
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางปี 2567 และก้าวต่อไป
จากประสบการณ์ 10 ปีในแวดวงนี้ ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ไม่ง่ายสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนยังคงส่งผลต่อ สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แต่ทุกวิกฤตย่อมมีโอกาส สำหรับนักลงทุนหรือผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญคือการเลือกทำเลที่ตั้ง (Location) และการพัฒนาโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) ไม่ใช่การเก็งกำไรในตลาดที่อิ่มตัว
เราจะเห็นการเปลี่ยนแปลงชัดเจนในเรื่องของการทำ อสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล การนำเทคโนโลยีมาใช้เพื่อลดต้นทุนการก่อสร้าง และการปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเฉพาะทางมากขึ้น หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับการปรับตัวของพอร์ตโฟลิโอ หรือมองหาโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าในสภาวะตลาดแบบนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
หากคุณต้องการปรึกษาหรือต้องการข้อมูลวิเคราะห์แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์แบบเจาะลึก เพื่อวางแผนการลงทุนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปี 2567 คลิกติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำปรึกษาแบบตัวต่อตัววันนี้ครับ
