เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดรหัสผลประกอบการปี 2566 และทิศทางกลยุทธ์สู่ปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี ต้องยอมรับว่าปี 2566 เป็นปีที่ “เขย่าขวัญ” ผู้ประกอบการไทยไม่น้อย จากความคาดหวังที่ว่าจะได้เห็นภาพตลาดฟื้นตัวต่อเนื่องจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวเชิงโครงสร้างก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยาวนานไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายซึ่งมักจะเป็นช่วง “ไฮซีซั่น” ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับเงียบเหงากว่าที่คาดไว้ ส่งผลให้ภาพรวมของ อสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาเป็นการทดสอบความแข็งแกร่ง (Resilience) ของดีเวลลอปเปอร์อย่างแท้จริง
วิเคราะห์เจาะลึก 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะ?
จากการรวบรวมข้อมูลผ่านการวิเคราะห์งบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่ารายได้รวมทั้งกลุ่มอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม หากดูรายบริษัทจะพบสัญญาณเตือนภัยที่น่าสนใจ คือกว่า 25 จาก 41 บริษัทมีรายได้รวมที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักในเชิงรายได้รวมมีตัวเลขติดลบในระดับเกิน 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, ไรมอน แลนด์ และไซมิส แอสเสท ซึ่งปัจจัยหลักเกิดจากภาวะ ดอกเบี้ยขาขึ้น ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจซื้อของผู้บริโภคและการเข้าถึง สินเชื่อที่อยู่อาศัย รวมถึงต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แสนสิริทุบสถิติครองแชมป์รายได้รวม
ในปี 2566 แสนสิริก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ทำรายได้รวมไป 38,399 ล้านบาท โดยท็อป 5 ของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดประกอบไปด้วย:
แสนสิริ
เอพี (ไทยแลนด์)
ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
ทว่า สำหรับนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญ เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” เป็นสำคัญ เพราะนั่นคือเนื้อแท้ของธุรกิจหลัก (Core Business) ไม่รวมรายได้อื่นที่อาจเป็นรายได้พิเศษ ซึ่งตัวเลขนี้สะท้อนความสามารถในการ ขายบ้าน และ คอนโดมิเนียม ได้ตรงจุดที่สุด
เจาะรายได้จากการขาย: เมื่อความเก่งไม่ใช่แค่เรื่องขนาด
เมื่อตัดรายได้ที่ไม่เกี่ยวข้องกับการขายออกไป ภาพรวมของ 41 บริษัททำรายได้จากการขายได้รวม 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้หดตัวลง เอพี (ไทยแลนด์) พลิกกลับมาครองแชมป์รายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ เอสซี แอสเสท โดดเด่นอย่างน่าจับตาด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% รวมถึง เซ็นทรัลพัฒนา ที่แสดงให้เห็นว่าการขยายพอร์ตสู่ ที่อยู่อาศัย เป็นกลยุทธ์ที่มาถูกทาง ด้วยการเติบโตของรายได้ขายถึง 103% ในปีเดียว
กำไรสุทธิ: การบริหารต้นทุนที่เหนือกว่ายอดขาย
แม้ใครจะมียอดขายสูงแค่ไหน แต่หากกำไรไม่ตามมาก็ถือว่าสอบตก ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีมากกว่า 12 บริษัทที่เผชิญภาวะขาดทุนอย่างต่อเนื่อง
อันดับ 1 ในแง่กำไรสุทธิยังคงเป็น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIT) เข้ามาเป็นปัจจัยเสริม หากวัดเฉพาะความสามารถในการทำกำไรจากการขาย ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ถือว่าทำผลงานได้ใกล้เคียงและโดดเด่นมาก โดยเฉพาะ แสนสิริ ที่กำไรพุ่งทะยานถึง 42% นับเป็นการบริหารจัดการภายในและกลยุทธ์ทางการตลาดที่ประสบความสำเร็จอย่างสูงในปีที่ผ่านมา
บทสรุปและมุมมองสู่ปี 2567
ปี 2566 พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า ตลาด อสังหาริมทรัพย์ ไทยไม่ได้วัดกันที่ปริมาณโครงการที่เปิดใหม่เพียงอย่างเดียว แต่เป็นเรื่องของความคล่องตัวในการปรับตัวตาม เทรนด์อสังหาฯ และความสามารถในการบริหารกระแสเงินสดภายใต้สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาฯ ปี 2567 นี้ คือช่วงเวลาที่ต้อง “เลือก” และ “คัดกรอง” ให้หนักขึ้น บริษัทที่เน้นการพัฒนาโปรดักต์ที่ตอบโจทย์ดีมานด์จริง (Real Demand) และมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งเท่านั้นที่จะรอดพ้นจากสถานการณ์นี้ไปได้
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิเคราะห์บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการเลือกลงทุนในโครงการที่มีศักยภาพท่ามกลางความท้าทายในปีนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป ติดต่อทีมที่ปรึกษาของเราเพื่อวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุ้มค่าและยั่งยืนได้ตั้งแต่วันนี้ครับ
