เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนปี 2566 สู่กลยุทธ์การเติบโตในปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มานานกว่าทศวรรษ หากต้องนิยามสถานการณ์ของตลาดในปี 2566 ที่ผ่านมา ผมคงต้องบอกว่าเป็นปีแห่ง “ความท้าทายเชิงโครงสร้าง” อย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดการณ์กันว่าอุตสาหกรรมจะฟื้นตัวอย่างเต็มสูบหลังผ่านพ้นวิกฤตการณ์โลก แต่ความเป็นจริงกลับสะท้อนภาพที่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ไปจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปีที่หลายคนคาดหวังว่าจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่ผลลัพธ์กลับยังไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
การวิเคราะห์เจาะลึกผ่านข้อมูลของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ช่วยให้เราเห็นภาพรวมว่าใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ และใครที่กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ
ภาพรวมตลาด: เมื่อรายได้รวมถดถอย แต่โอกาสยังมีอยู่
จากตัวเลขภาพรวม 41 บริษัทมหาชน พบว่ารายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะลึกลงไปในระดับรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่ตัวเลขรายได้หดตัวลงอย่างน่าตกใจ
หลายบริษัทเผชิญกับสภาวะติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบคือ “ภาวะชะลอตัวของกำลังซื้อ” และ “อัตราดอกเบี้ย” ที่เป็นต้นทุนแฝงสำคัญสำหรับผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อ บ้านและคอนโดมิเนียม
ที่น่าสังเกตคือ แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses (LH) ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด ก็มีถึง 5 รายที่รายได้ไม่เติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็น AP Thailand, Supalai, Pruksa หรือ Origin Property
แชมป์รายได้รวม: พลิกโฉมหน้าผู้นำตลาด
หากจัดอันดับตามรายได้รวมในปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลขรายได้ 39,082 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตถึง 12% โดยเฉือน AP Thailand ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ลงไปอยู่อันดับ 2 อย่างน่าติดตาม ตามมาด้วย Supalai (31,818 ล้านบาท), Land & Houses (30,170 ล้านบาท) และ Pruksa (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์การลงทุน ของแต่ละบริษัทนั้นมีความแตกต่างกัน หากเราวัดความสำเร็จที่ “รายได้จากการขาย” (Sales Revenue) เพียงอย่างเดียว ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ สถานการณ์จะเปลี่ยนไปทันที โดยรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565
ในสมรภูมินี้ AP Thailand คือผู้ชนะตัวจริงด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริที่ทำไปได้ 32,829 ล้านบาท ส่วน SC Asset ถือเป็นดาวเด่นที่สามารถเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% โดยมีรายได้จากการขายรวม 23,370 ล้านบาท นอกจากนี้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่เน้นความหลากหลายของเซกเมนต์ยังส่งผลให้บริษัทใหญ่อย่าง Central Pattana มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% ในแง่รายได้จากการขาย
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “กำไรคุณภาพ” ไม่ใช่แค่ยอดขาย
การขายดีอาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายเสมอไป หากกำไรสุทธิไม่เป็นไปตามคาด ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทที่ผลประกอบการขาดทุนถึง 12 แห่ง ซึ่งเป็นสิ่งที่สะท้อนว่าผู้ประกอบการต้องเผชิญกับ ต้นทุนการก่อสร้าง และการจัดการหนี้สินที่สูงขึ้น
ในมุมของกำไรสุทธิ Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้รวมกำไรจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ เข้าไปด้วย มิเช่นนั้น Supalai (6,083 ล้านบาท) และ AP Thailand (6,054 ล้านบาท) จะขึ้นมาเบียดแย่งอันดับ 1 แทน ส่วนแสนสิริโชว์ฟอร์มโหดด้วยการทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42%
บทสรุปและคำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อ
จากประสบการณ์การบริหารจัดการและติดตามตลาด อสังหาริมทรัพย์ ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา สิ่งที่เราเรียนรู้จากปี 2566 คือ “ความยืดหยุ่นและการบริหารกระแสเงินสด” คือหัวใจสำคัญ บริษัทที่สามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภค (Real Demand) และจัดการโครงสร้างต้นทุนได้ดี คือผู้ที่จะเป็นผู้ชนะในปี 2567
สำหรับผู้ที่กำลังสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะมองหาเพื่อการอยู่อาศัยหรือ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว นี่เป็นช่วงเวลาที่ต้องใช้ความระมัดระวังในการคัดเลือกผู้พัฒนาที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง และโครงการที่มีศักยภาพในทำเลที่เติบโตได้จริง
หากคุณต้องการวิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์ตลาดในไตรมาสถัดไป หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อเฟ้นหาโครงการที่คุ้มค่าที่สุดในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานที่ปรึกษาของเรา เราพร้อมช่วยคุณวางแผนการตัดสินใจเพื่อความมั่นคงและผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดในโลกของอสังหาริมทรัพย์ครับ
