เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์ผลประกอบการ 41 บริษัทมหาชนกับความท้าทายในปีที่ผ่านมา
หากมองย้อนกลับไปถึงภาพรวมของ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์” ในช่วงปี 2566 ถึงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา หลายคนในแวดวงธุรกิจอาจนิยามได้ว่าเป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” มากกว่าการเติบโตแบบก้าวกระโดด จากเดิมที่คาดการณ์ว่าโมเมนตัมต่อเนื่องจากปี 2565 จะช่วยส่งให้ธุรกิจพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับเจอแรงต้านจากสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ความไม่แน่นอนทางการเมือง รวมถึงกำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับบททดสอบที่หนักหนาสาหัส
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลจากบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 บริษัท เพื่อถอดรหัสความสำเร็จและเปิดเผยความจริงเบื้องหลังตัวเลขทางการเงินที่น่าสนใจ ดังนี้
ภาพรวมรายได้: สัญญาณของการชะลอตัว
จากข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มียอดรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่ากังวลคือบริษัทกว่า 25 แห่งจากทั้งหมด มีรายได้รวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะกลุ่มที่เผชิญภาวะติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ที่เคยเป็นผู้นำอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นตัวสะท้อนว่าแม้องค์กรขนาดใหญ่ที่มีรากฐานแข็งแกร่งก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงผลกระทบจากปัจจัยลบในภาพรวมเศรษฐกิจประเทศได้
จัดอันดับความแกร่ง: ใครคือผู้นำรายได้รวม (Total Revenue)
หากวัดกันที่ตัวเลขรายได้รวม 10 อันดับแรกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ประกอบด้วย:
แสนสิริ (39,082 ล้านบาท) – เติบโตขึ้น 12%
เอพี (ไทยแลนด์) (38,399 ล้านบาท)
ศุภาลัย (31,818 ล้านบาท)
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท)
พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (24,487 ล้านบาท)
ยูนิเวนเจอร์ (17,672 ล้านบาท)
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (16,169 ล้านบาท)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (15,157 ล้านบาท)
สิงห์ เอสเตท (15,066 ล้านบาท)
วิเคราะห์รายได้จากการขาย (Core Revenue): ตัวชี้วัดความเป็นจริง
รายได้รวมอาจมีปัจจัยอื่นมาช่วยเสริม แต่ “รายได้จากการขาย” คือหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สะท้อนการขายจริง เมื่อนำมาเทียบกันพบว่ารายได้รวมจากการขายของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง
ในหมวดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย แสนสิริ ที่ 32,829 ล้านบาท และ ศุภาลัย ที่ 30,836 ล้านบาท นอกจากนี้ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ยังเป็นหนึ่งในดาวเด่นที่มียอดขายเติบโตสวนกระแสถึง 13% ในขณะที่ เซ็นทรัลพัฒนา เริ่มโชว์ฟอร์มโหดด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะตัวจริง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่เรื่องของ “การขายได้มาก” แต่เป็นเรื่องของ “การบริหารกำไร” ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน
แชมป์กำไรสุทธิยังคงตกเป็นของ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ หากตัดส่วนนี้ออก ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะเป็นผู้ที่มีผลกำไรจากธุรกิจหลักที่โดดเด่นมาก โดย แสนสิริ ถือเป็นบริษัทที่น่าจับตาที่สุดด้วยอัตราการเติบโตของกำไรสุทธิที่ก้าวกระโดดถึง 42%
มุมมองผู้เชี่ยวชาญ: ทิศทางสู่ปี 2025
จากประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2567 ต่อเนื่องถึง 2025 คือช่วงเวลาของการปรับพอร์ตและเลือกทำเลทอง (High Potential Locations) โดยเฉพาะการลงทุนในโครงการที่มีราคาจับต้องได้ง่าย และโครงการแนวราบ (Low-rise) ที่ยังคงมีความต้องการจริงจากกลุ่มเรียลดีมานด์ นอกจากนี้ การบริหารจัดการกระแสเงินสด (Cash Flow Management) และการลดหนี้สินจะกลายเป็นตัวตัดสินว่าบริษัทใดจะอยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดที่มีความผันผวนสูงเช่นนี้
ความสำเร็จในอสังหาริมทรัพย์ไทยนับจากนี้ จะไม่ขึ้นอยู่กับจำนวนโครงการที่เปิดใหม่เพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับ “ประสิทธิภาพในการปิดการขาย” และ “ความสามารถในการรักษาระดับกำไร” ในขณะที่ต้นทุนค่าก่อสร้างและดอกเบี้ยยังคงเป็นความท้าทายสำคัญที่ผู้ประกอบการต้องเร่งหาทางรับมือ
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ประกอบการที่กำลังมองหาโอกาสท่ามกลางความท้าทายเหล่านี้ การวิเคราะห์เจาะลึกข้อมูลตลาดแบบรายโครงการและทำเลคือสิ่งสำคัญที่สุด หากต้องการคำปรึกษาเชิงลึกหรือข้อมูลอัปเดตสถานการณ์ตลาดเพื่อประกอบการตัดสินใจในโครงการถัดไป สามารถติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับบทวิเคราะห์รายไตรมาสได้ทันทีครับ
