เจาะลึกภาพรวมอสังหาฯ ปี 2566-2567: บทเรียนจากตัวเลขสู่กลยุทธ์การลงทุนในยุคที่ตลาดท้าทาย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ธุรกิจและกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผมกล้าพูดได้เต็มปากว่าช่วงปี 2566 จนถึงต้นปี 2567 เป็นบททดสอบที่ “โหดหิน” ที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการในไทย ตลาดที่หลายคนคาดหวังว่าจะเกิดการฟื้นตัวแบบก้าวกระโดดหลังผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด กลับกลายเป็นภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ปัจจัยรุมเร้าทั้งเรื่องภาวะเศรษฐกิจมหภาค ดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูง ทำให้ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” ต้องเผชิญกับแรงต้านที่หนักหน่วงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
วันนี้ผมจะพาคุณไปเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจากการรวบรวมงบการเงินของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมินี้ และทำไมการบริหารพอร์ตการลงทุนในอสังหาฯ ปี 2567 จึงต้องใช้ความระมัดระวังมากกว่าที่เคย
เมื่อรายได้รวมสะท้อนถึงการชะลอตัวของเศรษฐกิจ
จากข้อมูลที่เราวิเคราะห์พบว่า 41 บริษัทจดทะเบียนมีรายได้รวมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ตัวเลขนี้ดูเหมือนจะไม่มาก แต่ความจริงที่น่าตกใจคือมีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งที่เคยเป็นดาวรุ่งกลับต้องเผชิญกับรายได้ที่หดตัวในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท (ESTAR) และคันทรี่ กรุ๊ป (CGD) รวมถึงกลุ่มบิ๊กเนมอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่รายได้รวมติดลบถึง -18% นี่คือสัญญาณเตือนสำคัญว่าการพึ่งพาโมเดลธุรกิจแบบเดิมอาจไม่เพียงพอในสถานการณ์ปัจจุบัน การวิเคราะห์หา สินทรัพย์ปลอดภัย (Safe Haven Assets) จึงเป็นหัวใจหลักที่นักลงทุนต้องหันมาให้ความสนใจ
เจาะลึก 10 อันดับบริษัทอสังหาฯ ทำรายได้รวมสูงสุด (2566)
แม้ภาพรวมจะดูชะลอตัว แต่ท็อป 10 บริษัทยักษ์ใหญ่ยังคงครองส่วนแบ่งการตลาดไว้อย่างเหนียวแน่น:
แสนสิริ: ครองแชมป์ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตถึง 12%
เอพี (ไทยแลนด์): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย: 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์: 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง: 26,132 ล้านบาท
นอกจากนี้ยังมี เอสซี แอสเสท, ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และสิงห์ เอสเตท ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนระดับมืออาชีพ ผมมักย้ำเสมอว่า “รายได้รวม” อาจลวงตา หากไม่ได้แยก “รายได้จากการขาย” ออกมา ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตัวจริง
การชำระล้างตัวเลข: รายได้จากการขาย ตัวชี้วัดที่แท้จริง
เมื่อเราโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขาย (Core Revenue) ภาพจะเปลี่ยนไปทันที รายได้รวมกลุ่มนี้อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าบริษัทส่วนใหญ่พึ่งพา “รายได้ทางอื่น” เช่น การขายสินทรัพย์เข้ากอง REIT หรือการรับจ้างบริหาร เพื่อประคองตัวเลขในงบการเงิน
เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงพิสูจน์ความเป็นเจ้าตลาดด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท ขณะที่ แสนสิริ และ ศุภาลัย ก็ยังคงรักษามาตรฐานการขายได้ในระดับที่แข็งแกร่ง จุดที่น่าสังเกตคือ เอสซี แอสเสท ที่เติบโตถึง 13% ในส่วนรายได้จากการขาย และการรุกคืบอย่างรวดเร็วของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% ถือเป็นเคสตัวอย่างของการปรับตัวเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยที่น่าศึกษามาก
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
ท้ายที่สุด กำไรสุทธิคือกำแพงที่บอกความอยู่รอดของธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวม 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการติดลบต่อเนื่อง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้รายได้จะลด แต่ยังคงรักษาตำแหน่งกำไรสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องยอมรับว่าได้รับอานิสงส์พิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุน หากตัดปัจจัยพิเศษนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างสมศักดิ์ศรี ส่วนแสนสิริถือเป็น “ม้ามืด” ที่พลิกทำกำไรเติบโตถึง 42% สร้างความประทับใจให้กับนักลงทุนในตลาดทุนเป็นอย่างมาก
คำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญสำหรับทิศทางปี 2567
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านกลยุทธ์อสังหาฯ ผมมองว่าปี 2567 คือปีแห่งการ “คัดกรองผู้เล่น” (Survival of the Fittest) กลยุทธ์ที่ผมแนะนำสำหรับทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนคือ:
เน้นกระแสเงินสด (Cash Flow is King): เลือกโครงการที่มีอัตราการหมุนเวียนของสต็อกสูง หลีกเลี่ยงโครงการ Luxury ที่โอเวอร์ซัพพลาย
การบริหารหนี้สิน (Debt Management): ติดตามระดับ D/E Ratio ของผู้ประกอบการอย่างใกล้ชิด เพราะในยุคที่ต้นทุนทางการเงินสูง บริษัทที่มีหนี้เยอะจะมีความเสี่ยงสูงมาก
คุณภาพและทำเล: อสังหาฯ คุณภาพดีในทำเลที่มีศักยภาพ (Prime Location) ยังคงมีดีมานด์จริงเสมอ ไม่ว่าตลาดจะอยู่ในภาวะใด
การเลือกซื้ออสังหาฯ ในวันนี้ไม่ใช่แค่เรื่องของความสวยงามหรือราคาที่ลดลง แต่คือการเลือก “สินทรัพย์” ที่จะสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่าในระยะยาว หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือต้องการกระจายความเสี่ยงไปสู่สินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ อย่าลืมศึกษาฐานะทางการเงินและประวัติการส่งมอบโครงการของผู้พัฒนาให้ดีก่อนตัดสินใจ
หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการคัดเลือกโครงการอสังหาฯ ที่คุ้มค่าที่สุดในปีนี้ หรือต้องการอัปเดตสถานะทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ รายตัวเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมที่ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อวางแผนอนาคตทางการเงินของคุณไปพร้อมกันวันนี้
