วิเคราะห์เจาะลึกทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้ชนะตัวจริงท่ามกลางวิกฤตความเชื่อมั่นปี 2566-2567
หากมองย้อนกลับไปถึงสถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา คงต้องยอมรับว่าเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงครับ ในฐานะนักวิเคราะห์ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมนิยามได้เลยว่านี่คือ “ปีแห่งการทดสอบความแข็งแกร่ง” อย่างหนักหน่วง หลังจากที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังโควิดในปี 2565 จะส่งผลต่อเนื่อง แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวรุนแรงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และอาการดังกล่าวก็ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับกลายเป็นว่าบรรยากาศการซื้อขายยังคงซบเซา และส่งแรงกระเพื่อมมาถึงปี 2567 ที่การแข่งขันยังคงดุเดือดและคาดเดาทิศทางได้ยากยิ่งขึ้น
เจาะลึกตัวเลข 41 บริษัทจดทะเบียน: ใครยืนหยัดได้ และใครที่ต้องปรับตัว
จากการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย พบว่ารายได้รวมทั้งกลุ่มอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนไม่หนักหนา แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัทแล้ว จะพบความน่าตกใจว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่ากังวลคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบเกินกว่า 20% อาทิ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ และเมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งล้วนสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการสต็อกและการระบายสินค้าในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคืองนั้นเป็นโจทย์ที่ยากลำบากเพียงใด แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยให้เห็นว่าแบรนด์แข็งแกร่งเพียงใดก็ไม่สามารถต้านทานปัจจัยลบภายนอกได้ง่ายๆ
กลยุทธ์การขาย: การชิงบัลลังก์รายได้จากการขาย (Revenue from Sales)
หากเราแยกดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นว่าใครคือ “ผู้เชี่ยวชาญ” ในการปิดการขาย ท่ามกลางภาวะที่รายได้จากการขายรวมทั้งตลาดลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในขณะที่หลายรายเผชิญวิกฤต เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงแสดงศักยภาพในการเป็นเบอร์ 1 ด้วยรายได้จากการขายสูงถึง 36,927 ล้านบาท แม้จะลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย แต่ถือเป็นการบริหารงานที่น่าชื่นชม ตามมาด้วย แสนสิริ ที่มียอดขายโดดเด่นและเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่สามารถทำอัตราเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ในขณะที่ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก็ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยมด้วยการเติบโตถึง 13% นอกจากนี้ อีกหนึ่งกรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มก้าวเข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาฯ เพื่อขายอย่างเต็มตัวและมีรายได้เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า เป็นการขยายฐานธุรกิจที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง
บทสรุปของกำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะที่ทำเงินได้จริง?
กำไรสุทธิคือตัวชี้วัดความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและการตั้งราคาขาย หากดูภาพรวมทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และสิ่งที่น่าตกใจคือมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุน หรือบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องยาวนานมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในส่วนของอันดับกำไรสุทธิ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงรั้งตำแหน่งสูงสุดด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่ากำไรก้อนใหญ่มาจากกลยุทธ์การขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REITs) หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) จะก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำอย่างเต็มภาคภูมิ โดยเฉพาะ แสนสิริ ที่ทำกำไรสุทธิเติบโตได้อย่างน่าตื่นตาตื่นใจถึง 42% ในปีที่ตลาดอสังหาฯ ไทยอยู่ในช่วงขาลง
ทิศทางปี 2567 และบทเรียนสำหรับนักลงทุน
จากประสบการณ์กว่า 10 ปีในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมมองว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความยากลำบาก ธุรกิจที่มุ่งเน้นโครงการแนวราบ (Low-rise) ระดับกลางถึงบน และมีการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่รัดกุม จะเป็นผู้ที่อยู่รอดในระยะยาว ส่วนบริษัทที่ยังคงมีหนี้สินสูงและมีสินค้าค้างสต็อกจำนวนมาก อาจต้องเผชิญกับสถานการณ์ที่กดดันกว่าเดิม
ปัจจัยที่นักลงทุนและผู้ซื้อบ้านต้องพิจารณาในปีนี้ ไม่ใช่แค่ทำเลหรือแบรนด์เท่านั้น แต่รวมถึงความสามารถในการทำกำไรและความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัทอสังหาฯ นั้นๆ ด้วย
หากคุณกำลังมองหาความมั่นคงในการลงทุนหรือวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยท่ามกลางภาวะตลาดที่ผันผวนเช่นนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไปเพียงเพราะขาดข้อมูลที่ลึกซึ้ง เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและช่วยคุณถอดรหัสความเสี่ยง รวมถึงวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการต่างๆ เพื่อให้การตัดสินใจของคุณเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในระยะยาว ติดต่อเราเพื่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและรับข้อมูลอัปเดตสถานการณ์ตลาดแบบรายไตรมาสได้ทันทีครับ!
