เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะท่ามกลางวิกฤตเศรษฐกิจ
หากมองย้อนกลับไปในปี 2566 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับบททดสอบครั้งใหญ่ที่ท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการอย่างหนักหน่วง แม้ในช่วงต้นปีจะมีความหวังจากแรงส่งต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ได้กลายเป็น “ตัวเบรก” สำคัญที่ทำให้ตลาดขาดแรงส่ง จนต่อเนื่องไปถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์กลับเงียบเหงา จนล่วงเลยเข้าสู่ปี 2567 ที่สถานการณ์ก็ยังคงไม่ส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการ อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยรวม 41 แห่ง เพื่อถอดบทเรียนว่าบริษัทใดบ้างที่สามารถปรับตัวและรักษาความแข็งแกร่งในสถานการณ์ที่เต็มไปด้วยความผันผวนเช่นนี้
ภาพรวมรายได้: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเผชิญกับแรงต้าน
เมื่อรวมรายได้ของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้า 1.2% ซึ่งดูเหมือนตัวเลขจะไม่มาก แต่หากเจาะไปที่รายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 รายที่รายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างน่าตกใจ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีอัตราการเติบโตติดลบเกิน 20% เช่น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนให้เห็นว่าการ ซื้อบ้าน และ คอนโดมิเนียม ของผู้บริโภคมีการชะลอตัวอย่างชัดเจน
ที่น่าสนใจคือแม้แต่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ยักษ์ใหญ่ที่เคยยืนหนึ่ง ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 18% เช่นเดียวกับรายใหญ่รายอื่นๆ เช่น เอพี ไทยแลนด์, ศุภาลัย, พฤกษา และออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ต่างก็เผชิญกับภาวะตัวเลขรายได้หดตัวเช่นกัน
การจัดอันดับรายได้รวม: แสนสิริขึ้นแท่นผู้นำ
ท่ามกลางความท้าทาย แสนสิริ (SANSIRI) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย (SUPALI), แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) และ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ในลำดับถัดไป ซึ่งการแข่งขันในกลุ่มนี้สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์การบริหาร พอร์ตโฟลิโอ ที่เน้นความหลากหลายของเซกเมนต์สินค้า
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้จากธุรกิจอื่นออกไปและโฟกัสเฉพาะรายได้จากการขายที่อยู่อาศัย พบว่าตัวเลขรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลง
ในหมวดนี้ เอพี ไทยแลนด์ กลับมาทวงบัลลังก์อันดับ 1 ด้วยยอดรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ในขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC Asset) กลายเป็นดาวเด่นที่ทำผลงานเติบโตได้อย่างโดดเด่นถึง 13% นอกจากนี้ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ก็เป็นอีกรายที่น่าจับตามองด้วยอัตราการเติบโตของรายได้จากการขายที่สูงถึง 103% จากการเริ่มรับรู้รายได้จากโครงการแนวราบที่ปูพรมเปิดตัวไปก่อนหน้านี้
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งของกำไร (Bottom Line)
กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% ซึ่งสะท้อนว่าการเน้นยอดขายเพียงอย่างเดียวอาจไม่ใช่คำตอบ หากไม่มีการบริหาร ต้นทุนการก่อสร้าง และ ค่าใช้จ่ายในการบริหาร ที่มีประสิทธิภาพ
แม้ในเชิงรายได้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะปรับตัวลง แต่กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REIT อย่างไรก็ตาม หากดูในแง่การเติบโต แสนสิริ ถือว่าทำผลงานได้อย่างน่าทึ่งด้วยกำไรสุทธิที่พุ่งสูงขึ้นถึง 42% ในขณะที่บริษัทอย่าง ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ ยังคงรักษามาตรฐานกำไรได้อย่างใกล้เคียงกัน
แนวโน้มและทิศทางอสังหาฯ ไทยในปี 2567
จากการวิเคราะห์เชิงลึก พบว่าหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในตลาดปัจจุบันคือ “วินัยทางการเงิน” และ “การเลือกทำเลทอง” การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริงในเซกเมนต์ที่ยังมีกำลังซื้อ เช่น บ้านหรู หรือที่อยู่อาศัยแนวราบในทำเลศักยภาพ จะเป็นกลยุทธ์หลักที่บริษัทใหญ่ใช้เพื่อพยุงฐานกำไรไว้
ในฐานะที่ปรึกษาด้านการลงทุน ผมเชื่อมั่นว่าปี 2567 จะยังคงเป็นปีแห่งความท้าทายที่ผู้ซื้อจะได้รับประโยชน์จากการแข่งขันด้านราคาและโปรโมชั่นที่ดุเดือด ในขณะที่ฝั่งผู้ประกอบการต้องเร่งทำ Digital Transformation และใช้ Data Analytics มาตัดสินใจเปิดโครงการใหม่ให้แม่นยำยิ่งขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงภาวะสต็อกค้างคาที่อาจส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสด
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยคุณภาพในช่วงที่ตลาดมีการแข่งขันสูง การติดตามข้อมูลเชิงลึกและการวิเคราะห์สถานะบริษัทอสังหาฯ ก่อนการตัดสินใจคือเรื่องสำคัญที่สุด
คุณต้องการเจาะลึกรายชื่อโครงการที่น่าลงทุนในปีนี้ หรือต้องการคำแนะนำในการวางแผนซื้ออสังหาฯ ให้คุ้มค่าที่สุดในภาวะตลาดแบบนี้หรือไม่? อย่าลังเลที่จะติดต่อปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับข้อมูลแบบ Exclusive ที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและได้รับผลตอบแทนที่ดีที่สุดในทุกการลงทุนครับ
