ถอดรหัสกลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: เจาะลึกผลประกอบการ 41 บิ๊กคอร์ป ใครคือผู้รอดและใครคือผู้ชนะตัวจริง
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับวงการพัฒนาที่ดินและธุรกิจที่อยู่อาศัยมานานกว่าทศวรรษ ผมมองว่าปี 2566 คือบททดสอบความแข็งแกร่ง (Stress Test) ครั้งสำคัญของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทย หลังจากที่คาดการณ์กันว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดจะส่งผลดีต่อเนื่อง แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นเส้นกราฟที่ดิ่งลงจากปัจจัยลบทั้งด้านเศรษฐกิจมหภาค อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อในระดับรากหญ้าจนถึงระดับกลาง
วันนี้ ผมได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากการวิเคราะห์บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อไขคำตอบว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจที่โหมกระหน่ำตลอดปีที่ผ่านมา ผู้เล่นรายใหญ่แต่ละรายปรับตัวอย่างไร และตัวเลขกำไรสุทธิบอกความจริงอะไรกับเราบ้าง
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบสุดท้าย
หากมองที่ภาพรวม รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 อย่างไรก็ตาม อย่าเพิ่งด่วนสรุปว่าตลาดปกติ เพราะภายใต้ตัวเลขรายได้ที่ดูใกล้เคียงเดิมนั้น มีบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่งที่รายได้รวมปรับตัวลดลงอย่างน่ากังวล
กลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้หายไปมากกว่า 20% ได้แก่ แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ปฯ, ไรมอน แลนด์ รวมถึงลลิล พร็อพเพอร์ตี้ ที่ต้องเผชิญกับสภาวะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน แม้แต่ยักษ์ใหญ่เจ้าตลาดอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังพบกับตัวเลขรายได้รวมที่ติดลบไปถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ใครคือเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม?
หากวัดกันที่รายได้รวมปี 2566 แสนสิริสามารถผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท โตขึ้น 12% เฉือนเอาชนะ เอพี (ไทยแลนด์) ไปอย่างเฉียดฉิวที่ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย ศุภาลัย และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ตามลำดับ
อย่างไรก็ตาม ในโลกธุรกิจการทำ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หัวใจสำคัญไม่ใช่แค่รายได้รวม แต่คือ “รายได้จากการขาย” ซึ่งสะท้อนความสามารถในการปิดการขายและส่งมอบโครงการได้จริง
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงความเก๋า
เมื่อคัดเฉพาะรายได้จากการขายมาเปรียบเทียบกัน ภาพก็เปลี่ยนไปชัดเจน บรรดา 41 บริษัททำรายได้จากการขายรวมกันลดลงถึง -11% โดย 30 จาก 41 บริษัทมีรายได้ส่วนนี้ลดลง ตอกย้ำว่าภาวะ วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง
อันดับ 1: เอพี (ไทยแลนด์) กวาดไป 36,927 ล้านบาท รักษาฐานลูกค้าได้เหนียวแน่น
อันดับ 2: แสนสิริ 32,829 ล้านบาท โตขึ้น 7%
อันดับ 3: ศุภาลัย 30,836 ล้านบาท ยังคงเป็นผู้เล่นระดับต้นที่ไว้ใจได้
อีกรายที่ต้องจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา ที่เริ่มพลิกโฉมจากเจ้าพ่อศูนย์การค้า มาเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งในตลาดที่อยู่อาศัยด้วยยอดขายที่โตขึ้นถึง 103% จากปีที่ผ่านมา
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริง
คำถามสำคัญคือ “ขายได้มาก แล้วเหลือเข้ากระเป๋าเท่าไหร่?”
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีกว่า 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุนต่อเนื่อง แม้แต่บริษัทที่ดูมั่นคงก็ยังมีการทำกำไรที่ผันผวน
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ตรงนี้ว่า เป็นการทำกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนราว 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และ เอพี (กำไร 6,054 ล้านบาท) จะกลายเป็นตัวจริงในแง่ของความสามารถในการทำกำไรจากธุรกิจหลักทันที
ในขณะที่แสนสิริทำผลงานได้โดดเด่นมากด้วยการทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท โตขึ้นถึง 42% ถือเป็นตัวอย่างของการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่แม่นยำในสถานการณ์ที่ยากลำบาก
วิเคราะห์ทิศทางและกลยุทธ์ 2567-2568
จากประสบการณ์การวิเคราะห์ตลาด ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา ผมมองว่าปี 2567 จะไม่ใช่ปีที่ง่าย แต่เป็นปีแห่งการคัดกรองผู้เล่นที่มีประสิทธิภาพ (Efficiency) ผู้ที่ถือครองที่ดินในทำเลทอง (Prime Location) และมีวินัยทางการเงินสูงเท่านั้นที่จะอยู่รอดและเติบโต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาส ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้าน ช่วงเวลานี้คือโอกาสที่ดีที่สุดในการเจรจาต่อรองและเลือกช้อนซื้อสินทรัพย์คุณภาพสูงในราคาที่เหมาะสม เพราะผู้ประกอบการต่างต้องเร่งทำยอดขายเพื่อรักษาสภาพคล่อง
หากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับทิศทาง กลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำในการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ให้คุ้มค่าที่สุดในปีนี้ อย่ารอช้าที่จะวางแผนรับมือกับความผันผวนของตลาดตั้งแต่วันนี้
ติดต่อเราวันนี้ เพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ และเริ่มก้าวแรกสู่อนาคตที่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปกับเรา!
