เจาะลึกสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ไทย: ถอดบทเรียนผลประกอบการปี 2566 สู่กลยุทธ์ฝ่าวิกฤตในปี 2567
หากมองย้อนกลับไปในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ปี 2566 อาจถูกจารึกว่าเป็นหนึ่งใน “ปีแห่งความท้าทาย” ที่สุดสำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญในปี 2565 เราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมนี้จะส่งต่อไปยังปีถัดไป แต่ทว่าสภาวะเศรษฐกิจมหภาค แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น และหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น กลับฉุดรั้งการเติบโตจนตลาดเข้าสู่ภาวะชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนลามมาถึงช่วงไฮซีซั่นไตรมาสที่ 4 ที่ไร้แรงส่งบวกอย่างที่ควรจะเป็น
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงวิเคราะห์ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มานานกว่า 10 ปี การอ่านเกมผ่านตัวเลขผลประกอบการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) จำนวน 41 แห่ง ไม่ใช่แค่การดูว่าใครได้กำไรเท่าไหร่ แต่คือการสะท้อนถึง “ขีดความสามารถในการแข่งขัน” และความแม่นยำในการปรับตัวของแต่ละองค์กรในห้วงเวลาที่ยากลำบากเช่นนี้
เมื่อ “รายได้รวม” ไม่ใช่เครื่องชี้วัดความสำเร็จเพียงหนึ่งเดียว
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึก รายได้รวมของกลุ่มอสังหาฯ ทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่าการเจาะลึกรายบริษัท ซึ่งพบว่ากว่า 25 แห่งจาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
เราพบกลุ่มที่ได้รับผลกระทบหนักในระดับ -20% ขึ้นไป ได้แก่ LPN, E&E และ CGD ซึ่งติดลบไปเกือบ 28% เช่นเดียวกับผู้เล่นในตลาดระดับลักชูรีอย่าง Raimon Land และกลุ่มอื่นๆ อย่าง Lalin, Major Development และ Siamese Asset ที่ต่างเผชิญกับสภาวะรายได้หดตัว แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land & Houses (LH) ก็ยังมียอดรายได้รวมลดลงถึง 18% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนภัยถึงความเปราะบางของกำลังซื้อในตลาดระดับกลาง-บน
อย่างไรก็ตาม ในสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้ ยังคงมี “ผู้ชนะ” ที่โดดเด่นอย่าง แสนสิริ (SIRI) ซึ่งผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้รวมที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% โดยเฉือนเอาชนะ เอพี ไทยแลนด์ (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างสูสี
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดพลังความแข็งแกร่งที่แท้จริง
หากต้องการทราบถึงศักยภาพการขายของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่แท้จริง เราต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ ในภาพรวม 41 บริษัททำรายได้ส่วนนี้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่มียอดขายลดลง
แม้ในแง่รายได้รวมจะเป็นรอง แต่ในมิติของรายได้จากการขาย เอพี ไทยแลนด์ กลับครองแชมป์ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ตอกย้ำความแข็งแกร่งในตลาดโครงการแนวราบที่ยังคงเป็น Cash Cow หลัก ตามมาด้วยแสนสิริที่ทำได้ 32,829 ล้านบาท และศุภาลัยที่ยังคงรักษาระดับได้ดีที่ 30,836 ล้านบาท
ที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งรุกตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อขายอย่างจริงจังในปีที่ผ่านมา โดยกวาดรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 103% นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของกลยุทธ์การ Diversify พอร์ตโฟลิโอที่ผู้ประกอบการรายอื่นต้องหันมาศึกษา
กำไรสุทธิ: บททดสอบของการบริหารต้นทุนและการเงิน
กำไรสุทธิคือหน้าด่านสุดท้ายที่จะพิสูจน์ว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ยังคงให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าหรือไม่ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเหลือ 44,165 ล้านบาท (-11%) โดยมีบริษัทกว่า 12 แห่งที่ประสบภาวะขาดทุนสุทธิ ซึ่งบางรายเผชิญกับวิบากกรรมนี้มาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
ในหมวดกำไรสูงสุด แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุว่าตัวเลขนี้มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอสังหาฯ ประมาณ 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออกไป ศุภาลัยและเอพีจะเป็นผู้นำในตารางกำไรปกติแทน ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเก่งกาจของศุภาลัยที่บริหารจัดการมาร์จิ้นได้ดีเยี่ยมเสมอมา
แสนสิริเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่น่าชื่นชมด้วยการทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ซึ่งเป็นผลจากการปรับ Portfolio ไปสู่สินค้ากลุ่ม Affordable และการบริหารต้นทุนที่แม่นยำขึ้นในสภาวะที่ตลาดอสังหาฯ ไทยเผชิญกับ ปัจจัยเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ รอบด้าน ทั้งหนี้เสีย (NPLs) และการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคตปี 2567
ปี 2566 ได้ให้บทเรียนสำคัญกับผู้ประกอบการและนักลงทุนว่า “ยอดขายที่ใหญ่ อาจไม่ใช่คำตอบสุดท้ายของกำไรที่ยั่งยืน” ธุรกิจที่อยู่รอดในยุคที่ดอกเบี้ยสูงและกำลังซื้ออ่อนตัว คือธุรกิจที่มีวินัยทางการเงินสูง บริหารจัดการ Inventory ได้แม่นยำ และมีโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand)
สำหรับปี 2567 แม้ภาพรวมเศรษฐกิจจะยังดูเปราะบาง แต่เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ที่รู้จัก วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างลึกซึ้ง เพราะการเลือกทรัพย์สินที่มีคุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผลจะยังคงสร้างผลตอบแทนที่งดงามได้เสมอ
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังวางแผน ลงทุนในที่ดิน หรือมองหาจังหวะในการช้อนซื้ออสังหาฯ คุณภาพดีในช่วงที่ตลาดปรับฐานเช่นนี้ การมีที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์และข้อมูลที่แม่นยำถือเป็นแต้มต่อที่สำคัญที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงเพราะความไม่มั่นใจในสภาวะตลาด
คุณพร้อมที่จะเป็นผู้ชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 แล้วหรือยัง? ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อวางกลยุทธ์การลงทุนของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่เหนือกว่าในระยะยาว
