ถอดรหัสผลประกอบการอสังหาฯ ปี 2566: ใครคือผู้รอดและใครคือผู้รุ่งในสมรภูมิตลาดที่อยู่อาศัย
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 10 ปี ต้องยอมรับว่าปี 2566 เป็นปีที่ “น่าผิดหวัง” อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตลาดที่เคยถูกคาดการณ์ว่าจะพุ่งทะยานจากโมเมนตัมที่ส่งต่อมาจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวรุนแรงตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ แรงกดดันจากการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงทำให้อุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยฝืดเคืองต่อเนื่องจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่น แต่กลับกลายเป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต้องกุมขมับ
เพื่อให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจน ผมได้เจาะลึกข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ ใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่ง และใครที่กำลังเผชิญกับบททดสอบครั้งสำคัญ
รายได้รวม: สัญญาณถดถอยที่ชัดเจน
จากการรวบรวมข้อมูลตลอดปี 2566 พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 ราย มีรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงจากปี 2565 ประมาณ -1.2% ซึ่งตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อมองลึกลงไปในระดับบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทหลายแห่งประสบกับภาวะรายได้ติดลบมากกว่า 20% ไม่ว่าจะเป็น LPN, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ซึ่งล้วนสะท้อนถึงการแข่งขันที่ดุเดือดในตลาดคอนโดมิเนียมและแนวราบที่กำลังเผชิญกับสต็อกค้างเก่า
ศึกชิงบัลลังก์รายได้รวม: แสนสิริขึ้นแท่นแชมป์
ในสมรภูมิรายได้รวม แสนสิริก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะ AP Thailand ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาทไปอย่างฉิวเฉียด ตามมาด้วย Supalai, Land & Houses และ Pruksa Holding ตามลำดับ แม้แต่บริษัทชั้นนำเหล่านี้ยังต้องเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะ อสังหาริมทรัพย์ ที่ชะลอตัว โดย 5 ใน 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุดในปีที่ผ่านมาล้วนมีตัวเลขติดลบทั้งสิ้น
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ตัวชี้วัดที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้จากส่วนงานอื่นออกไป แล้วพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ จะพบว่าสถานการณ์น่ากังวลกว่าที่คิด ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% และมีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
AP Thailand ยังคงแสดงศักยภาพในการเป็นนักขายตัวยงด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท ทวงบัลลังก์คืนจากแสนสิริได้สำเร็จ ขณะที่ SC Asset กลายเป็นม้ามืดที่โดดเด่นด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายถึง 13% นอกจากนี้ยังมีปรากฏการณ์ที่น่าจับตาคือ Central Pattana ที่สามารถปั๊มรายได้จากการขายโครงการที่พักอาศัยโตขึ้นถึง 103% นับเป็นการขยายพอร์ตที่น่าสนใจมากในยุคที่ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปลี่ยนทิศทางไปสู่โครงการมิกซ์ยูส
กำไรสุทธิ: ใครคือ “ผู้ชนะ” ตัวจริง?
กำไรคือบทพิสูจน์ความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ยังคงประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่องจากวิกฤตโควิด-19
Land & Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่กลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์อย่างการขายโรงแรมเข้ากองทุน (REIT) ช่วยพยุงผลประกอบการไว้ได้อย่างยอดเยี่ยม หากไม่มีดีลนี้ Supalai อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ด้านกำไรแทน นอกจากนี้ แสนสิริยังถือเป็นดาวเด่นที่มีกำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% ในขณะที่บริษัทอื่นกำไรหดตัว
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคตปี 2567
ผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่า การซื้อบ้าน หรือ การลงทุนในอสังหาฯ ของผู้บริโภคมีความระมัดระวังมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้าน ทั้งต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น และกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
สำหรับนักลงทุนหรือผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยในยุคนี้ กลยุทธ์ที่สำคัญที่สุดไม่ใช่เพียงแค่การดูชื่อเสียงของแบรนด์ แต่คือการเลือกบริษัทที่มี “ความแข็งแกร่งทางการเงิน” และ “กระแสเงินสด” ที่มั่นคง เพราะในสภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความเสี่ยงเช่นนี้ บริษัทเหล่านี้เท่านั้นที่จะมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและดูแลหลังการขายให้กับคุณได้ในระยะยาว
หากคุณกำลังวางแผนตัดสินใจเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยหรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับแนวโน้ม อสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ อย่าปล่อยให้โอกาสผ่านไปเพียงเพราะความไม่แน่นอนในตลาด ผมแนะนำให้เริ่มศึกษารายละเอียดโครงการและตรวจสอบความพร้อมของบริษัทผู้พัฒนาให้ถี่ถ้วน หรือหากคุณต้องการข้อมูลเชิงลึกเพื่อการตัดสินใจที่แม่นยำยิ่งขึ้น สามารถติดต่อเพื่อขอคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันทีวันนี้ครับ!
