เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ ไทยปี 2566: ถอดรหัสความสำเร็จและบทเรียนจาก 41 บิ๊กเนมในตลาดหลักทรัพย์
หากคุณเป็นนักลงทุนหรือผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทย ตลอดทศวรรษที่ผ่านมาเราคงปฏิเสธไม่ได้ว่า “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” คือดัชนีชี้วัดสุขภาพเศรษฐกิจที่สำคัญที่สุดตัวหนึ่ง หลังจากปี 2565 ที่ตลาดเริ่มมีสัญญาณบวกจนหลายคนคาดหวังว่าจะได้เห็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดในปี 2566 แต่ความเป็นจริงกลับกลายเป็นบททดสอบความแข็งแกร่งของเหล่าผู้พัฒนาโครงการที่ต้องเผชิญกับปัจจัยลบรอบด้าน ตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ไปจนถึงกำลังซื้อที่แผ่วลงอย่างต่อเนื่องจนถึงไตรมาสสุดท้ายของปี
ในฐานะที่ผมติดตามข้อมูลการเคลื่อนไหวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาอย่างยาวนาน วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปสำรวจผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อค้นหาว่าใครคือผู้รอดชีวิตและใครคือผู้ชนะตัวจริงในสมรภูมิที่ท้าทายนี้
ส่องภาพรวม: รายได้รวมที่หดตัว แต่รอยร้าวของกำไรที่น่ากังวล
จากการรวบรวมข้อมูลอย่างเจาะลึกตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% จากปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมอาจดูไม่น่าตกใจเท่ากับไส้ใน เพราะมีถึง 25 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตามองคือบริษัทที่มีรายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star และ Country Group ซึ่งต่างประสบปัญหาการเปลี่ยนผ่านของดีมานด์ในตลาดอย่างหนัก นอกจากนี้ยังมีชื่อของ Raimon Land, Lalin Property, Major Development และ Siamese Asset ที่ต้องเผชิญกับภาวะรายได้หดตัวในระดับเดียวกัน ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ท่ามกลางดอกเบี้ยขาขึ้นนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% เช่นเดียวกับ AP (Thailand), Supalai, Pruksa Holding และ Origin Property ที่ต่างยอมรับว่าเป้าหมายรายได้รวมในปีที่ผ่านมาเป็นความท้าทายที่ยากเกินคาดการณ์
แชมป์รายได้รวม: Sansiri ผงาดท่ามกลางความท้าทาย
เมื่อพูดถึง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ชื่อของ Sansiri มักจะอยู่ในลำดับต้นๆ เสมอ ในปี 2566 Sansiri สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% เฉือนชนะ AP (Thailand) ที่ทำไปได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับ 3 ถึง 5 ยังคงเป็น Supalai, Land and Houses และ Pruksa Holding ตามลำดับ ความสำเร็จของ Sansiri ในรอบนี้ชี้ให้เห็นถึงความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์สินค้าให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่เทรนด์บ้านและคอนโดมิเนียมยุคใหม่
โฉมหน้าแห่งการขาย: วัดกันที่ “เนื้อใน” ของรายได้จากการขาย
หากตัดส่วนของรายได้จากธุรกิจอื่นออกไปและโฟกัสที่ “รายได้จากการขาย” เพียงอย่างเดียว ภาพความเป็นจริงจะยิ่งชัดเจนขึ้น รายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 30 จาก 41 แห่งที่รายได้จากการขายหดตัวลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในส่วนนี้ AP (Thailand) พิสูจน์ให้เห็นถึงความเป็นมืออาชีพด้วยการครองแชมป์รายได้จากการขายที่ 36,927 ล้านบาท ขณะที่ SC Asset แสดงผลงานที่โดดเด่นด้วยการเติบโตในแดนบวกถึง 13% ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท สิ่งที่น่าสนใจคือการทะยานขึ้นของ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากโครงการที่พัฒนาเพื่อขายได้อย่างชัดเจน โดยทำรายได้เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา สะท้อนถึงการปรับพอร์ตที่แข็งแกร่งของยักษ์ใหญ่วงการค้าปลีกรายนี้
กำไรสุทธิ: ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
กำไรคือคำตอบสุดท้ายของทุกธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งตัวเลขนี้สะท้อนภาวะความลำบากของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างดี โดยเฉพาะการที่ 12 บริษัทต้องจบปีด้วยผลประกอบการขาดทุน
หากวัดกันที่กำไรสุทธิ Land and Houses ยังคงยืนหนึ่งในอันดับ 1 ด้วยกำไร 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่ต้องยอมรับว่าส่วนหนึ่งมาจากกลยุทธ์การขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REITs หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ทันทีด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ตามติดด้วย AP (Thailand) ที่ 6,054 ล้านบาท และ Sansiri ที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรไปได้ 5,846 ล้านบาท
วิเคราะห์ทิศทางและอนาคตในปี 2567
ปี 2566 คือบทเรียนราคาแพงที่สอนให้เรารู้ว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องของการเก็งกำไรในระยะสั้นอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของความสามารถในการบริหารสภาพคล่องและการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำ รวมถึงการมี “สินค้า” ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ในช่วงที่เศรษฐกิจมีความผันผวนสูง
สำหรับปี 2567 ตลาดอสังหาฯ ไทยยังคงอยู่ในช่วงของการปรับฐาน การที่บริษัทอสังหาฯ จะอยู่รอดและเติบโตได้ ไม่ใช่แค่เรื่องของการเปิดโครงการใหม่ แต่คือการบริหารจัดการพอร์ตโครงการเก่าและการเลือกทำเลที่ยังมีกำลังซื้อจริง หากคุณกำลังพิจารณาที่จะก้าวเข้าสู่สนามการลงทุนหรือกำลังมองหาโอกาสเพื่อต่อยอดทรัพย์สิน นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องใช้ความระมัดระวังและมองหาพันธมิตรที่เข้าใจทิศทางตลาดอย่างลึกซึ้ง
ไม่ว่าจะเป็นการวางแผนพอร์ตอสังหาฯ ของคุณเอง หรือการมองหาจังหวะในการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุด การมีข้อมูลที่แม่นยำและการวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญคือหัวใจสำคัญในการรักษาผลประโยชน์ของคุณ หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการปรับกลยุทธ์การลงทุนหรือต้องการเจาะลึกวิเคราะห์โครงการรายทำเลเพื่อให้ก้าวนำหน้าคู่แข่งในสถานการณ์ตลาดที่ท้าทายเช่นนี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อทีมงานผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อเริ่มต้นก้าวแรกที่ถูกต้องไปสู่ความสำเร็จในอนาคตครับ
