วิเคราะห์เจาะลึกสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทย: ใครคือผู้รอดตัวจริงท่ามกลางวิกฤตปี 2566-2567?
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2566 หลายคนคงมีความเห็นตรงกันว่าเป็นปีที่ “ท้าทาย” และเต็มไปด้วยความคาดหวังที่พังทลาย แม้จะมีความพยายามในการเร่งเครื่องจากช่วงปลายปี 2565 แต่แรงส่งเหล่านั้นกลับแผ่วลงอย่างน่าใจหาย ก่อนจะเผชิญกับสภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ จนถึงปัจจุบันที่ก้าวเข้าสู่ปี 2567 ตลาดก็ยังคงไร้สัญญาณการฟื้นตัวอย่างมีนัยสำคัญ
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวงนี้มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการเจาะลึกข้อมูลจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในยุคที่ดอกเบี้ยผันผวนและหนี้ครัวเรือนพุ่งสูงนั้น แต่ละค่ายมีกลยุทธ์รับมืออย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ที่สามารถรักษาผลกำไรไว้ได้ท่ามกลางพายุเศรษฐกิจ
ภาพรวมรายได้: สัญญาณถดถอยที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาฯ ทั้ง 41 ราย ทำรายได้รวมกันได้ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจจะดูไม่รุนแรงนัก แต่หากเจาะลึกลงไปในรายบริษัท จะพบความจริงที่น่าตกใจว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
โดยเฉพาะบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักจนรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development, Eastern Star, Country Group, Raimon Land, Lalin Property และ Siamese Asset ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการบริหารจัดการสต็อกและการระบายสินค้ากลายเป็นปัญหาใหญ่ของหลายผู้ประกอบการ แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง -18% และในกลุ่ม Top 10 ของอุตสาหกรรมเอง ก็มีถึง 5 บริษัทที่ตัวเลขรายได้ติดลบ ไม่ว่าจะเป็น Supalai, Pruksa Holding หรือ Origin Property ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันว่าไม่มีใครรอดพ้นจากภาวะ ตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซาได้ง่ายๆ
แสนสิริ ขึ้นแท่นเบอร์ 1 ด้านรายได้รวม
ท่ามกลางความเงียบเหงา แสนสิริ (SIRI) กลับทำผลงานได้อย่างโดดเด่นด้วยการกวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ทะยานขึ้นเป็นอันดับ 1 เฉือนชนะ AP Thailand ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างเฉียดฉิว ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 5 ได้แก่ Supalai (31,818 ล้านบาท), Land and Houses (30,170 ล้านบาท) และ Pruksa Holding (26,132 ล้านบาท) ตามลำดับ
วิเคราะห์รายได้จากการขาย: วัดความแกร่งที่แท้จริง
หากเราตัดรายได้ส่วนอื่นที่ไม่ใช่ Core Business ออกไป แล้วโฟกัสเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นหัวใจหลักของ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ภาพของความสำเร็จจะเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง โดยรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทหดตัวลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท และมีบริษัทที่รายได้จากการขายลดลงถึง 30 จาก 41 ราย
AP Thailand ยังคงรักษาความแข็งแกร่งในด้านการขายด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ขึ้นเป็นอันดับ 1 ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท และที่น่าจับตามองคือ SC Asset ที่เติบโตในแง่รายได้จากการขายได้ถึง 13% นอกจากนี้ Central Pattana (CPN) ยังกลายเป็นดาวรุ่งที่น่าสนใจด้วยการเติบโตของรายได้จากการขายกว่า 103% จากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์แห่งความคุ้มค่า
ท้ายที่สุดแล้ว รายได้ที่มหาศาลอาจไม่มีความหมายหาก “กำไรสุทธิ” ไม่เติบโต ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมลดลงถึง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางรายเป็นปัญหาเรื้อรังมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
Land and Houses ยังคงรักษาบัลลังก์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่ามีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรมเข้ากองทุนรวมอยู่ด้วย มิเช่นนั้นอันดับ 1 อาจเปลี่ยนมือไปเป็น Supalai (6,083 ล้านบาท) หรือ AP Thailand (6,054 ล้านบาท) ขณะที่ แสนสิริ โชว์ฟอร์มดุทำกำไรเติบโตถึง 42% ทำกำไรไปได้ 5,846 ล้านบาท ถือเป็นผู้เล่นที่น่ากลัวที่สุดในชั่วโมงนี้
บทสรุปและมุมมองต่ออนาคต
จากข้อมูลทั้งหมดชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีแห่งการ “ประคองตัว” มากกว่าการ “บุกเบิก” ผู้ประกอบการที่สามารถรักษาสมดุลของกระแสเงินสดและมีพอร์ตสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง (Real Demand) คือผู้ที่จะยืนหยัดอยู่ได้ในปี 2567 ที่คาดว่าจะยังคงเป็นปีที่ยากลำบากจากปัจจัยเรื่องอัตราดอกเบี้ยนโยบายและการปฏิเสธสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงิน
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจ ลงทุนอสังหาฯ ข้อมูลผลประกอบการเหล่านี้คือกระจกบานใหญ่ที่สะท้อนถึงศักยภาพของแต่ละบริษัทก่อนการตัดสินใจ หากคุณต้องการคำแนะนำเชิงลึกเกี่ยวกับทิศทางอสังหาฯ ในปี 2567 หรือวิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาฯ เพื่อวางแผนพอร์ตการลงทุนให้ปลอดภัยและเติบโตในระยะยาว อย่าลังเลที่จะติดต่อขอรับคำปรึกษาจากทีมผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อโอกาสในการคว้าสินทรัพย์คุณภาพดีในราคาที่เหมาะสมที่สุดวันนี้
