เจาะลึกสมรภูมิอสังหาฯ 2567: ถอดรหัสความอยู่รอดของ 41 ยักษ์ใหญ่ ท่ามกลางวิกฤตที่ไม่มีใครยอมใคร
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่กับแวดวงอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่า 10 ปี ผมมองว่าปี 2566 ไม่ใช่แค่ปีที่ “น่าผิดหวัง” แต่เป็นปีแห่ง “การทดสอบความแข็งแกร่ง” ของผู้เล่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง หลังจากที่เราคาดหวังว่าโมเมนตัมจากปี 2565 จะส่งผลให้ตลาดพุ่งทะยาน แต่สถานการณ์จริงกลับกลายเป็นภาพของการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ก่อนช่วงเลือกตั้งใหญ่จนลากยาวมาถึงไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงไฮซีซั่นที่ควรจะคึกคักที่สุด แต่กลับเงียบเหงากว่าที่ควรจะเป็น
ข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ คือเครื่องสะท้อนภาพรวมที่ดีที่สุดว่า ใครคือผู้รอด และใครคือผู้ที่กำลังเผชิญกับพายุใหญ่ หากเรามองลึกลงไปในตัวเลขการดำเนินงานของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 จะพบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 รายอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง 1.2% จากปีก่อนหน้า แต่นี่เป็นเพียงยอดภูเขาน้ำแข็งครับ เพราะเมื่อเจาะรายบริษัท จะเห็นว่ากว่า 25 แห่งมีรายได้ที่ลดลงอย่างน่าใจหาย
เมื่อรายได้รวมไม่ใช่คำตอบ: เจาะลึกรายได้จากการขาย
ในฐานะนักวิเคราะห์ เราต้องแยก “รายได้รวม” ออกจาก “รายได้จากการขาย” เพราะบริษัทอสังหาริมทรัพย์มักมีรายได้ทางอื่นมาพยุง เช่น การบริหารโครงการ หรือการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน REITs ซึ่งหากเราดูเฉพาะรายได้จากการขาย (ซึ่งสะท้อนความสามารถในการระบายสต็อกและการตอบโจทย์ความต้องการของตลาด) ภาพรวมจะดูตึงเครียดยิ่งกว่า
กลุ่มบริษัทที่รายได้จากการขายติดลบหนักๆ สะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงที่ผ่านมาต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและมาตรการ LTV ที่ยังกดดันกำลังซื้อ ทั้งไรมอน แลนด์, แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ไปจนถึงแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ต่างได้รับผลกระทบจากสภาวะตลาดนี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้ส่วนนี้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางวิกฤตยังมีโอกาส เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านการขายด้วยยอด 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริและเอสซี แอสเสท เป็นกลุ่มที่เติบโตได้สวนกระแส ซึ่งเป็นบทพิสูจน์ว่ากลยุทธ์การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) และความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ยังคงเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จในธุรกิจนี้
ความท้าทายในโลกแห่งความเป็นจริง: กำไรสุทธิคือดัชนีวัดชีพจร
ปี 2567 จะเป็นปีที่การบริหารจัดการกำไรสำคัญยิ่งกว่ายอดขาย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาทำกำไรสุทธิรวมกันได้เพียง 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 โดยมีบริษัทถึง 12 แห่งที่ผลประกอบการขาดทุน ซึ่งน่ากังวลว่าบางบริษัทอาจอยู่ในสภาวะขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ช่วงโควิด-19
แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะครองอันดับ 1 ในแง่ของกำไรสุทธิที่ 7,495 ล้านบาท แต่ต้องหมายเหตุไว้ว่าส่วนหนึ่งมาจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน หากมองในเชิงการดำเนินงานปกติ ศุภาลัยและเอพี (ไทยแลนด์) ถือเป็นผู้เล่นที่แข็งแกร่งมากในการบริหารต้นทุนและสร้างกำไรในสถานการณ์ที่เศรษฐกิจไทยมีความผันผวนสูง นอกจากนี้ การเติบโตของเซ็นทรัลพัฒนาในเซกเมนต์อสังหาฯ เพื่อขาย เป็นสัญญาณที่น่าจับตาว่ายักษ์ใหญ่ค้าปลีกกำลังเข้ามาแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดผ่านการใช้ประโยชน์จากทำเลศักยภาพ (Prime Location) ซึ่งถือเป็น อสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าการซื้อขายสูง (High-CPC) ในอนาคต
มองไปข้างหน้า: 2567 ปีแห่งการปรับตัวเพื่อการเติบโต
สำหรับนักลงทุนและผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาฯ การเลือกหุ้นหรือการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 จำเป็นต้องมองให้ลึกกว่าชื่อแบรนด์
Financial Strength: ดูอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ของบริษัทเหล่านั้น เพราะในยุคที่ดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น บริษัทที่มีกระแสเงินสดแข็งแกร่งเท่านั้นที่จะอยู่รอด
Product Mix: บริษัทที่ปรับตัวเข้าสู่กลุ่มลักชูรีหรือบ้านแนวราบในทำเลศักยภาพสูงมักมีอัตรากำไร (Profit Margin) ที่ดีกว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่แข่งขันกันด้วยราคา
Operational Efficiency: การบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างท่ามกลางราคาวัสดุที่ผันผวน คือหัวใจสำคัญของกำไรที่เพิ่มขึ้นในปีนี้
หากคุณกำลังมองหาจังหวะการลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อวิเคราะห์ทิศทางตลาดในปีนี้ ผมแนะนำให้ติดตามข้อมูลผลประกอบการรายไตรมาสอย่างใกล้ชิดและประเมินจากกลยุทธ์การเปิดตัวโครงการใหม่ที่เน้นความต้องการจริง (Real Demand) มากกว่าการเก็งกำไร
การตัดสินใจที่ถูกต้องในวันนี้บนพื้นฐานข้อมูลที่แม่นยำ คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้คุณก้าวข้ามความผันผวนของตลาดอสังหาฯ ไปได้ หากคุณต้องการอัปเดตสถานการณ์ตลาดแบบเจาะลึกหรือประเมินศักยภาพโครงการเพื่อการลงทุนในอนาคต อย่ารอช้าที่จะติดต่อเราเพื่อรับข้อมูลอัปเดตและคำปรึกษาจากทีมงานผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง!
