เจาะลึกวิกฤตอสังหาฯ ปี 2566: ถอดรหัสผลประกอบการ 41 บิ๊กอสังหาฯ ใครคือผู้ชนะตัวจริง?
หากจะกล่าวถึงภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในรอบปี 2566 ที่ผ่านมา คงต้องใช้คำว่า “ปีแห่งการปรับฐานที่เจ็บปวด” แม้ว่าหลายฝ่ายจะคาดการณ์ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังยุคโควิดในปี 2565 จะส่งผลต่อเนื่องให้ปี 2566 เป็นปีที่กราฟธุรกิจพุ่งทะยาน แต่ความเป็นจริงกลับตรงกันข้าม ตลาดเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวตั้งแต่ช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และภาวะฝืดเคืองนี้ได้ลากยาวไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ซึ่งโดยปกติควรจะเป็นช่วงไฮซีซั่นของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่กลับกลายเป็นว่าบรรยากาศการซื้อขายยังคงเงียบเหงาต่อเนื่องจนเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ วันนี้ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกข้อมูลเชิงลึกจาก 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าท่ามกลางมรสุมเศรษฐกิจ ใครคือ “ผู้รอด” และใครคือ “ผู้ชนะ” ที่แท้จริงผ่านตัวเลขผลประกอบการที่น่าสนใจ
วิเคราะห์รายได้รวม: เมื่อยักษ์ใหญ่ยังต้องเหนื่อย
จากข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาฯ พบว่ารายได้รวมทั้งกลุ่มอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ปรับตัวลดลงราว -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่หากเจาะไปที่รายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มที่น่าจับตาคือบริษัทที่รายได้ติดลบมากกว่า 20% เช่น LPN, Eastern Star (ESTAR), Country Group (CGD) รวมถึง Raimon Land และ Lalin Property ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมามีความเสี่ยงสูง แม้แต่รายใหญ่ระดับ Tier 1 อย่าง Land & Houses (LH) ก็ยังประสบภาวะรายได้รวมติดลบถึง -18% เช่นเดียวกับ AP, Supalai, Pruksa และ Origin ที่ต่างก็ต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบที่แตกต่างกันไป
แชมป์รายได้รวมปี 2566: การต่อสู้ของ AP และ Sansiri
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2566 อันดับ 1 ของรายได้รวมตกเป็นของ Sansiri ที่โกยรายได้ไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% เฉือนชนะอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำไป 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ที่ 31,818 ล้านบาท ซึ่งการแข่งขันในปีนี้มีความเข้มข้นสูงมาก เนื่องจากหลายบริษัทพยายามบริหารพอร์ตโฟลิโอให้สอดรับกับกำลังซื้อที่ลดลงจากปัญหาหนี้ครัวเรือน
เจาะลึกรายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดความแข็งแกร่ง
หากเราตัดตัวแปรอื่นออกและดูเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของ การวิเคราะห์อสังหาฯ จะพบว่ารายได้รวมลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทถึง 30 แห่งที่ยอดขายหดตัวลงอย่างน่าใจหาย
AP (Thailand) ยังคงครองแชมป์ด้านการขายด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท ขณะที่ Sansiri ตามมาเป็นอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท ทั้งนี้ ความโดดเด่นที่น่าสนใจคือ SC Asset ที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 13% และ CPN (Central Pattana) ที่เริ่มปูพรมโครงการอสังหาฯ เพื่อขายอย่างจริงจัง จนมีรายได้เติบโตสูงถึง 103% ถือเป็นม้ามืดที่เข้ามาเขย่าบัลลังก์เจ้าตลาดเดิมได้อย่างน่าจับตามอง
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการบริหารต้นทุน
แม้การทำยอดขายได้สูงจะเป็นเรื่องดี แต่ในมุมของนักลงทุน “กำไรสุทธิ” คือตัวบ่งชี้ความสำเร็จที่แท้จริง ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมทั้ง 41 บริษัทอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่อง
แม้ LH จะมีรายได้ลดลง แต่ยังสามารถครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดที่ 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยบวกจากการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ฯ หากไม่มีรายได้ส่วนนี้ Supalai จะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทนทันที ส่วน Sansiri มีการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% ถือเป็นผลงานที่สะท้อนถึงกลยุทธ์การบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพในภาวะตลาดขาลง
มุมมองจากผู้เชี่ยวชาญ: ปี 2567 และก้าวต่อไปของอสังหาฯ
จากประสบการณ์ของผม อสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยกำลังก้าวเข้าสู่ยุคที่ต้องเน้น “คุณภาพ” มากกว่า “ปริมาณ” การที่บริษัทอสังหาฯ หลายแห่งยังคงรักษาผลกำไรได้แม้ในสภาวะตลาดชะลอตัว เป็นเครื่องพิสูจน์ว่ากลยุทธ์การคัดเลือกทำเลศักยภาพ (Location-based strategy) และการทำสินค้าให้ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย (Customer-centric) คือเกราะป้องกันที่ดีที่สุด
สำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านที่กำลังมองหา โอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ในปีนี้ การตัดสินใจต้องอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลที่รอบด้านมากกว่าเดิม ไม่ว่าจะเป็นกระแสเงินสดของบริษัท ความสามารถในการบริหารหนี้ หรือการมีโครงการที่รองรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง (High-end segment) ซึ่งยังคงเป็นกลุ่มที่แข็งแกร่งท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจผันผวน
หากคุณกำลังพิจารณาตัดสินใจก้าวเข้าสู่ตลาดนี้ หรือต้องการคำปรึกษาเพื่อวางแผนพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างยั่งยืนในปี 2567 นี้ สามารถติดต่อทีมที่ปรึกษาของเราเพื่อรับการวิเคราะห์เจาะลึกรายโครงการและแนวโน้มตลาดล่าสุดได้ทันทีครับ
