แดนสนธยาแห่งอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ปรากฏการณ์รายได้ลด กำไรหด สู่การปรับตัวเพื่ออนาคต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และขอบอกว่าปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งยวดสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย มันเป็นปีที่ความคาดหวังอันสูงส่งซึ่งต่อยอดมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 กลับต้องเผชิญหน้ากับความเป็นจริงอันเย็นชา เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และตลาดอสังหาริมทรัพย์ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ (EEC) เริ่มเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความชะลอตัวนี้ก็ยืดเยื้อต่อเนื่องมาตลอดจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ในช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 อันเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เคยคึกคัก ก็ยังไม่ส่งสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สภาพการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาก
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะนำเสนอข้อมูลเชิงลึกและวิเคราะห์ผลประกอบการอย่างรอบด้าน Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รวมทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิแห่งนี้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่น่ากังวลและการกระจายตัวที่น่าสังเกต
เมื่อมองภาพรวมทั้ง 41 บริษัท บริษัทอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาทในปี 2566 แม้ตัวเลขนี้จะดูมหาศาล แต่เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท จะพบว่ามีการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% แต่เมื่อเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่าสถานการณ์กลับน่าเป็นห่วงยิ่งกว่านั้น เพราะในจำนวน 41 บริษัท มีมากถึง 25 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่อ่อนแรงอย่างแท้จริง
ความน่ากังวลยิ่งทวีคูณเมื่อพบว่ามีหลายบริษัทที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าใจหาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราวๆ -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่ติดลบในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่มีรายได้รวมลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีสภาวะตลาดที่ซบเซาได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
10 อันดับสูงสุดด้านรายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นและการเปลี่ยนแปลงที่คาดไม่ถึง
แม้ภาพรวมจะดูหดตัว แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถเติบโตและรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาดไว้ได้ โดย 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Universal Utilities (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาถึงการดำเนินงานที่แท้จริง การวัดผลจาก “รายได้จากการขาย” ย่อมมีความสำคัญยิ่งกว่ารายได้รวม เพราะรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่นๆ หรือการลงทุนที่ไม่ได้เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซึ่งบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวมหลายแห่งก็มีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาสนับสนุน
เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย จะพบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และในจำนวนนี้ มีถึง 30 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ถดถอยนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลายแห่งอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาดนี้ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% สิ่งที่น่าสนใจคือ ไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหา แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
10 อันดับสูงสุดด้านรายได้จากการขาย: การปรับเปลี่ยนตำแหน่งและการเติบโตที่โดดเด่น
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกก็มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหม่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย หลังจากการปูพรมพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มายาวนาน ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพและความพร้อมในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ในท้ายที่สุด ไม่ว่าบริษัทจะทำยอดขายได้มากน้อยเพียงใด หากสุดท้ายแล้วไม่สามารถสร้างผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
10 อันดับสูงสุดด้านกำไรสุทธิ: การพลิกผันของผู้นำและบทบาทของแหล่งรายได้เสริม
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 มีการจัดอันดับที่น่าสนใจดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง แต่กำไรสูงจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและก้าวต่อไปสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย การชะลอตัวของเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
มองไปข้างหน้า ปี 2567 ยังคงเป็นอีกปีที่คาดการณ์ได้ว่าจะยังคงมีความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจต่อไป แต่ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เฉียบคม และสามารถปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการนี้ ผมเชื่อมั่นว่าการทำความเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์แนวโน้มของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม คือกุญแจสำคัญที่จะนำไปสู่การตัดสินใจลงทุนที่ชาญฉลาด
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญคือสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งในการนำทางธุรกิจของคุณให้ก้าวไปข้างหน้าได้อย่างมั่นคง ติดต่อเราวันนี้ เพื่อร่วมสำรวจโอกาส และวางแผนอนาคตที่สดใสในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
