ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้มีประสบการณ์ 10 ปี
ปี 2566 ได้ทิ้งรอยแผลเป็นไว้ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยอีกครั้ง จากความคาดหวังอันสูงส่งที่ส่งต่อมาจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งของปี 2565 ที่ดูเหมือนทุกอย่างกำลังจะก้าวกระโดด แต่ทว่า ภาพฝันนั้นกลับเลือนหายไปเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเข้าสู่โหมดชะลอตัวอย่างรวดเร็ว ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซานี้ยังคงทอดยาวมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้ และดูเหมือนว่าปี 2567 ก็จะยังคงเผชิญกับความท้าทายที่คล้ายคลึงกัน
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 บริษัท เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้อย่างโดดเด่น
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีมากถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
หลายบริษัทเผชิญกับการติดลบของรายได้รวมในระดับที่น่าตกใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ติดลบราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (-26%), Lalin Property (-23%), Major Development (-22%) และ Siamese Asset (-21%)
แม้แต่ Land and Houses ซึ่งเป็นเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ตามมาด้วย Supalai (-10%), Pruksa Holding (-9%) และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การแข่งขันด้านรายได้รวม: ใครคือผู้นำ?
เมื่อพิจารณาจากรายได้รวม 10 อันดับแรกในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri: 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand): 38,399 ล้านบาท
Supalai: 31,818 ล้านบาท
Land and Houses: 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding: 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 24,487 ล้านบาท
Univentures: 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand): 16,169 ล้านบาท
Origin Property: 15,157 ล้านบาท
Singha Estate: 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานจริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานอย่างแท้จริง ต้องพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่นๆ ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจที่ถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลง
รายได้จากการขายของหลายบริษัทลดลงอย่างรุนแรง เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (เกือบ -40%) และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ในฐานะผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ามีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับภาวะรายได้จากการขายติดลบ แต่ในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถิติรายได้จากการขาย: AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand): 36,927 ล้านบาท
Sansiri: 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai: 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation: 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13% และเป็นอีกบริษัทที่มีรายได้เติบโตเป็นบวก)
Pruksa Holding: 22,357 ล้านบาท
Land and Houses: 18,966 ล้านบาท (ยังคงอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง)
Frasers Property: 10,019 ล้านบาท
Origin Property: 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24% แต่ยังอยู่ใน Top 10)
Quality House: 7,619 ล้านบาท
Property Perfect: 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ Central Pattana ยังเป็นอีกบริษัทที่น่าจับตามอง หลังจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% เมื่อเทียบกับ 2,870 ล้านบาทในปี 2565
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว แม้จะสร้างยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นผลกำไรที่จับต้องได้ ก็ยากที่จะกล่าวได้ว่าเป็นผู้ชนะอย่างแท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับ 49,602 ล้านบาทในปี 2565
น่ากังวลว่า มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสุทธิ: เบื้องหลังที่ซับซ้อน
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทที่สามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses: 7,495 ล้านบาท (ปัจจัยหลักมาจากกำไร 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน)
Supalai: 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand): 6,054 ล้านบาท
Sansiri: 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดด 42%)
Origin Property: 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25% แต่ยังคงติดอันดับ)
SC Asset: 2,525 ล้านบาท
Quality House: 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding: 2,339 ล้านบาท
Frasers Property: 1,865 ล้านบาท
Central Pattana: 1,610 ล้านบาท (โดยประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและการมองไปข้างหน้า
ข้อมูลจากการวิเคราะห์บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 สภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังไม่แน่นอน ปัจจัยด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค และความผันผวนของต้นทุนการดำเนินงาน ล้วนเป็นแรงกดดันสำคัญ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับกลยุทธ์ การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการฝ่าฟันวิกฤตนี้ไปให้ได้
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศมาอย่างใกล้ชิด ผมเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์และสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว จะยังคงสามารถสร้างโอกาสและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ ซื้อขายบ้าน คอนโดมิเนียม หรือ โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลศักยภาพ เราพร้อมที่จะเป็นพันธมิตรที่เชื่อถือได้ของท่าน เพื่อนำท่านไปสู่ความสำเร็จที่ยั่งยืนในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่กำลังเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วนี้
