ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ที่ยืนหยัดและเติบโตอย่างแข็งแกร่ง?
ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป ถือเป็นช่วงเวลาแห่งการประเมินผลครั้งสำคัญสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากการคาดการณ์ถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งตามโมเมนตัมจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับพลิกผัน ตลาดกลับเข้าสู่สภาวะชะลอตัวอีกครั้ง โดยมีปัจจัยความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่เป็นตัวเร่ง และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติเป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง ภาพรวมของปี 2567 ก็ยังคงสะท้อนความท้าทายที่ต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์มาเกือบหนึ่งทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงและแนวโน้มของตลาดอย่างใกล้ชิด การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง โดย Property Mentor ถือเป็นเครื่องมือสำคัญในการทำความเข้าใจว่าแต่ละบริษัทรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
ภาพรวมรายได้รวม: ความซบเซาที่ครอบคลุม
ภาพรวมของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง แสดงให้เห็นถึงรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อย โดยมีมูลค่ากว่า 371,560 ล้านบาท ลดลงประมาณ 1.2% จากปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท สิ่งที่น่าสังเกตคือ สัดส่วนที่สูงถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันในวงกว้างที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
แสนสิริ ผงาดครองแชมป์รายได้รวม พร้อมการเติบโตที่น่าประทับใจ
ในภาพรวมของรายได้รวม Sansiri (SIRI) คือผู้ที่สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่ง ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท พร้อมการเติบโตถึง 12% ซึ่งเป็นการแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งและการบริหารจัดการที่ยอดเยี่ยม ท่ามกลางสภาวะตลาดที่ท้าทาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แสนสิริ (SIRI) – 39,082 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP) – 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI) – 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) – 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH) – 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC) – 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV) – 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT) – 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) – 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S) – 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีชี้วัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงในอุตสาหกรรมนี้ ควรให้ความสำคัญกับ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพหลักในการพัฒนาและขายโครงการ เมื่อพิจารณาจากรายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว โฉมหน้าของ 10 อันดับแรกมีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
ทั้ง 41 บริษัท ทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ตัวเลขที่น่าตกใจคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ที่ -40%, และ Land and Houses (LH) ที่ -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าจับตามองคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำรายได้จากการขาย
AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท โดยเฉือน Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ที่ 32,829 ล้านบาท Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขาย 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลง โดยอยู่ที่ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลง -24% แต่ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
บริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงเพิ่มเติมคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดและศักยภาพการทำกำไร
ท้ายที่สุดแล้ว แม้การมีรายได้มากจะมีความสำคัญ แต่ผลกำไรสุทธิคือตัวชี้วัดที่แท้จริงถึงความสามารถในการทำกำไรและการอยู่รอดของธุรกิจ ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไรสุทธิ
Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งเสริมผลกำไรในปีนี้ คือการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแทน
AP (Thailand) (AP) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ในอันดับ 4 ที่มีกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ในอันดับ 7 ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 และโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย เผชิญในปี 2566 และคาดการณ์ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ต้องใช้ความพยายามอย่างสูงในการฝ่าฟันอุปสรรค
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่อื่นๆ ผมมองว่าการบริหารจัดการต้นทุน การปรับกลยุทธ์การตลาดให้เข้ากับกำลังซื้อที่เปลี่ยนแปลงไป และการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคยุคใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คอนโดมิเนียมกรุงเทพ และ บ้านเดี่ยวกรุงเทพ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างความได้เปรียบ
การวิเคราะห์นี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของภาพรวมที่ใหญ่ขึ้น และโอกาสในการเติบโตยังคงมีอยู่เสมอสำหรับบริษัทที่สามารถปรับตัวและมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจน หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทำความเข้าใจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการตัดสินใจที่ดีที่สุด อย่าลังเลที่จะปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และร่วมกันค้นหาหนทางสู่ความสำเร็จในภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ที่กำลังพัฒนาอย่างไม่หยุดนิ่งนี้
