ปี 2566: สุขนาฏกรรมและโศกนาฏกรรมในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย – เจาะลึกกลยุทธ์ผู้ชนะท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ข้าพเจ้าได้เห็นวงจรขึ้นลงของตลาดมานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปี 2566 นี้ ถือเป็นปีที่มีความซับซ้อนและท้าทายอย่างยิ่ง การคาดการณ์ที่สดใสจากการเติบโตอันน่าพอใจในปี 2565 กลับพบว่าโมเมนตัมได้แผ่วลงอย่างน่าใจหาย ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอีกครั้งก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยในไตรมาสสุดท้ายก็ยังไม่อาจจุดประกายความหวังให้ฟื้นคืนกลับมาได้อย่างเต็มที่ ปรากฏการณ์นี้ยังคงทอดเงายาวมาถึงปี 2567 สร้างความกังวลใจให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในอุตสาหกรรมนี้
เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมและค้นหาผู้ที่สามารถฝ่าฟันวิกฤตินี้ไปได้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 แห่ง การประเมินนี้ไม่ได้วัดเพียงแค่ยอดขาย แต่ยังรวมถึงรายได้รวมและกำไรสุทธิ เพื่อให้เห็นภาพที่แท้จริงว่าใครคือผู้แข็งแกร่งที่แท้จริง ท่ามกลางกระแสลมแรงแห่งปี 2566
รายได้รวม: ภาพรวมที่ยังคงชะลอตัว
ภาพรวมของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ พบว่าในปี 2566 บริษัทเหล่านี้มีรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบความจริงที่น่ากังวลใจกว่านั้น นั่นคือ 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแนวโน้มที่กระจายวงกว้าง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วง โดยมีรายได้รวมติดลบมากกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งติดลบไปถึงประมาณ 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลง 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะชะลอตัว โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PSH) ติดลบ 9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เฉือนอันดับสองอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับสามคือ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PSH) ในอันดับห้า ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับหกคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ U City (U) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับแปดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของธุรกิจหลัก
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยสนับสนุนจากแหล่งอื่นที่ไม่ใช่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เมื่อเราเจาะลึกเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ Top 10 บริษัทจะมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับ 41 บริษัทที่ทำการสำรวจ สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
เมื่อพิจารณา Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านรายได้จากการขายในปี 2566 อันดับหนึ่งตกเป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท กลับมาทวงคืนตำแหน่งผู้นำจาก Sansiri (SIRI) ซึ่งอยู่ในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท โดย Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายให้เป็นบวกได้ถึง 7% อันดับสามคือ Supalai (SPALI) ซึ่งยังคงรักษาอันดับไว้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับสี่ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% อันดับห้าคือ Pruksa Holding (PSH) ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
สำหรับอันดับหก แม้ว่ารายได้จากการขายจะลดลงอย่างมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท อันดับเจ็ดคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท อันดับแปดคือ Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Quality House (QH) ซึ่งมักจะทำผลงานได้ดีอย่างสม่ำเสมอ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีอีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง คือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN เริ่มเก็บเกี่ยวผลกำไรได้อย่างงดงาม โดยมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการฟื้นตัวและศักยภาพการเติบโตในระยะยาวของบริษัท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของผู้ชนะที่แท้จริง
มาถึงจุดสุดท้ายของการประเมิน หากบริษัทใดแม้จะมียอดขายสูง แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อยนิด หรือไม่สามารถแปลงเป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันราว 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ผงาดขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 อันดับหนึ่งยังคงเป็น Land and Houses (LH) โดยในปีนี้สามารถกวาดกำไรไปถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงค่อนข้างมากก็ตาม เหตุผลหลักมาจากกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่มีรายการนี้ อันดับสองอย่าง Supalai (SPALI) อาจจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งไปแล้ว ในปี 2566 Supalai ทำกำไรไปได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับสามอย่าง AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
อันดับสี่คือ Sansiri (SIRI) ที่ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% อันดับห้าคือ Origin Property (ORI) ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง 25% ก็ตาม
อันดับหกคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนอันดับเจ็ดอย่าง Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด อันดับแปดคือ Pruksa Holding (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท อันดับเก้าคือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับสิบคือ Central Pattana (CPN) ที่มีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มในอนาคต
ข้อมูลข้างต้นสะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 อย่างชัดเจน ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง การปรับตัว การบริหารจัดการต้นทุน และการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด เป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดความอยู่รอดและความสำเร็จ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่ายังคงเป็นอีกปีที่ต้องเผชิญกับความผันผวนและปัจจัยกดดันจากเศรษฐกิจมหภาค แต่ในขณะเดียวกัน โอกาสก็ย่อมมีอยู่เสมอสำหรับผู้ที่สามารถวิเคราะห์แนวโน้มตลาดได้อย่างแม่นยำ เข้าใจความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง และมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย รวมถึงการบริหารจัดการทางการเงินที่มีประสิทธิภาพ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ผมเชื่อมั่นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพในการเติบโตในระยะยาว แต่การจะก้าวไปสู่จุดนั้นได้ บริษัทต่างๆ จำเป็นต้องปรับตัวอย่างต่อเนื่อง เรียนรู้จากบทเรียนในปีที่ผ่านมา และสร้างสรรค์นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของตลาด
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจผลการดำเนินงานของบริษัทต่างๆ การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด และการวางแผนกลยุทธ์ที่รัดกุม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในอนาคต โปรดติดตามข้อมูลเชิงลึกและบทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญของเราอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ท่านไม่พลาดโอกาสสำคัญในการเติบโตและสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยุคใหม่
หากท่านต้องการปรึกษา หรือมองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช่สำหรับท่านในปี 2567 นี้ โปรดติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญของเราโดยตรง
