เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ปัจจัยขับเคลื่อนรายได้และผลกำไร ท่ามกลางความท้าทายที่เปลี่ยนไป
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการของตลาดนี้มาโดยตลอด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบททดสอบที่สำคัญยิ่งต่อภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย จากความคาดหวังที่ตั้งไว้สูงส่งหลังโมเมนตัมที่ดีจากปี 2565 ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะความไม่แน่นอนทางการเมืองช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ส่งผลให้บรรยากาศการลงทุนและการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และสถานการณ์นี้ก็ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาจนถึงต้นปี 2567
เพื่อให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่ชัดเจนยิ่งขึ้น Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ตลาดที่ท้าทายนี้ และค้นหาว่าใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับตัวลดลงเล็กน้อย แต่สัญญาณเตือนชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขภาพรวมจะดูไม่ห่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกลงไป จะพบว่าบริษัทถึง 25 จาก 41 แห่ง กลับมีรายได้รวมที่ลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นในตลาด
บริษัทที่ประสบปัญหาในการรักษาฐานรายได้จนติดลบในอัตราที่น่ากังวล ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว -28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่เผชิญการลดลงในระดับใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ก็ยังไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันในกลุ่มผู้นำ: แสนสิริครองแชมป์รายได้รวม ด้วยการเติบโตที่โดดเด่น
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12% แซงหน้า AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) อยู่ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) รั้งอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมคือ Universties of Thailand) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลประกอบการหลัก
อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การประเมินผลประกอบการมีความแม่นยำและสะท้อนถึงศักยภาพหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจได้รับผลสนับสนุนจากแหล่งรายได้อื่น ๆ ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าทั้ง 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนให้เห็นว่า มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายงานรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงแรงกดดันที่ครอบคลุมในวงกว้าง
การจัดอันดับรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับคืนสู่บัลลังก์ผู้นำ
เมื่อเจาะลึกไปที่ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 พบว่า AP (Thailand) (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และยังเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตของรายได้ในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังสามารถประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งมักปรากฏในอันดับต้นๆ ของการจัดอันดับ อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลสำเร็จจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: หัวใจสำคัญของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถสร้างรายได้ได้มากเพียงใด หากไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ย่อมไม่ถือเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยการบริหารจัดการเชิงกลยุทธ์
เมื่อพิจารณาถึงผลกำไรสุทธิ Top 10 บริษัทที่ทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน สร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ที่มีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 แทน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท ตามมาอย่างเฉียดฉิวในอันดับ 3 Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% คว้าอันดับ 4 ไปครอง Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset (SC) รั้งอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิดในอันดับ 7 Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Fraser’s Property (Thailand) (FPT) ติดอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประเมินจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: ความท้าทายและโอกาสในปี 2567
ข้อมูลที่รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งจากสถานการณ์ในปี 2566 คาดการณ์ได้ว่า ปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ปัจจัยต่างๆ ทั้งจากสภาวะเศรษฐกิจโลก ภาวะดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง และความผันผวนของตลาดทุน ยังคงเป็นแรงกดดันสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ภายใต้ความท้าทายนี้ ยังคงมีโอกาสสำหรับผู้ประกอบการที่สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว เข้าใจความต้องการของตลาดอย่างลึกซึ้ง และนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคปัจจุบัน โดยเฉพาะโครงการที่เน้นคุณภาพชีวิต ฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย และการออกแบบที่ทันสมัย รวมถึงการใช้เทคโนโลยีเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการดำเนินงานและการเข้าถึงลูกค้า
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการยกระดับธุรกิจให้ก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ การศึกษาข้อมูลเชิงลึก การวิเคราะห์แนวโน้มตลาด และการวางกลยุทธ์ที่ชาญฉลาด คือก้าวแรกที่สำคัญอย่างยิ่ง
เราพร้อมเป็นส่วนหนึ่งในการนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน! หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึก หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านในปี 2567 โปรดติดต่อเราเพื่อร่วมสร้างอนาคตที่สดใสไปด้วยกัน
