ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอด 10 ปี สู่การคาดการณ์อนาคต
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังถึงโมเมนตัมเชิงบวกที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวที่ปรากฏชัดเจนขึ้น โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่และการดำเนินมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอย หรือ “ไฮซีซั่น” ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายตั้งใจ ตลาดที่ยังคงอึมครึมเช่นนี้ ได้ลากยาวมาจนถึงต้นปี 2567 สะท้อนถึงความไม่แน่นอนที่ยังคงเป็นโจทย์ใหญ่สำหรับผู้ประกอบการ
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวและผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละองค์กรสามารถรับมือกับสถานการณ์ที่ผันผวนในปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวม 41 บริษัทอสังหาฯ: ภาพรวมที่สะท้อนความอึมครึม
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่อยู่ภายใต้การวิเคราะห์ สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ถือเป็นการปรับตัวลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียดรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่หลากหลายที่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัดกำลังเผชิญ
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมที่ติดลบอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีแนวโน้มขาลง โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทแรกที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัทกลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกเหนือจาก LH แล้ว AP (Thailand) (AP) ก็มีรายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) ติดลบ 10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้รวม: แสนสิริ ทะยานสู่ผู้นำ
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงควรพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากส่วนอื่นที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง หากเราพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 ก็จะมีความแตกต่างออกไป
โดยรวมแล้ว ทั้ง 41 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อน
รายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมากพบในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) ที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำด้านรายได้จากการขาย ก็ยังพบว่ารายได้ลดลงเล็กน้อยที่ -2% ไม่เพียงแต่บริษัทใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านรายได้จากการขาย: AP (Thailand) กลับมายืนหนึ่ง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผสานเข้ากับธุรกิจค้าปลีกได้อย่างลงตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะทำรายได้เท่าใด หากไม่สามารถแปลงเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ยังไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และอีกกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Top 10 บริษัทอสังหาฯ ด้านกำไรสุทธิ: Land and Houses ยังคงครองแชมป์
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2567: ความท้าทายที่ต้องจับตา
ข้อมูลข้างต้นคือภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่ Property Mentor ได้รวบรวมมา ซึ่งชี้ให้เห็นถึงความท้าทายที่ยังคงมีอยู่ แม้ว่าจะมีปัจจัยบวกบางประการ เช่น การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ส่งผลดีต่อตลาด คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า และภาคอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน แต่ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และต่างจังหวัดยังคงต้องการการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับแรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีความไม่แน่นอน การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง และการแข่งขันที่รุนแรง อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์ในการบริหารต้นทุน การพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการมองหาโอกาสในตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และโครงการที่มีความยั่งยืน จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
สำหรับท่านที่สนใจศึกษาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทย หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เราขอเชิญชวนท่านเข้ามาปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมวางแผนและสร้างความสำเร็จในอนาคตของท่าน.
