ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะได้แรงส่งอันแข็งแกร่งจากโมเมนตัมเชิงบวกที่สั่งสมมาตั้งแต่ปลายปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูกาลทอง (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และสถานการณ์ก็ยังคงส่งสัญญาณไม่สดใสนักเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้ทำการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทรับมือกับความท้าทายในปี 2566 ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและสร้างผลงานโดดเด่นท่ามกลางความผันผวนของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่
รายได้รวม: ภาพรวมที่แสดงถึงความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไว้ที่ 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมความท้าทายที่เกิดขึ้นทั่วทั้งตลาด ไม่ใช่แค่เพียงบางผู้เล่น
บริษัทที่เผชิญกับรายได้รวมติดลบในอัตราที่สูงกว่า 20% ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้รวมลดลงประมาณ -28% นอกจากนี้ ยังมี Raimon Land (RML) ที่รายได้รวมหดตัวลงถึง -26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกพ้นความท้าทายนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยกว่า -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดสำคัญของสุขภาพธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่ารายได้รวมจะให้ภาพรวมกว้างๆ แต่เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขาย (Sales Revenue) จะช่วยให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้นถึงความสามารถในการขายโครงการและความต้องการซื้อที่แท้จริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 การที่บริษัทมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริมไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการพัฒนาและขายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มียอดขายรวม 299,979 ล้านบาท และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ตัวเลขที่น่าตกใจพบในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายตกลงถึง -78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% ที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นผู้นำด้านยอดขาย
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด 10 อันดับแรกในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต)
Siri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง -24% แต่ยังคงติด Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งหลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ก็เริ่มเห็นผลตอบแทน โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากท้ายที่สุดแล้วไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็อาจยังไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน และบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 จนยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด ด้วยกลยุทธ์ที่ไม่ธรรมดา
เมื่อพิจารณาถึงบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุด 10 อันดับแรก พบว่า:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ โดยมีปัจจัยเสริมจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากหักปัจจัยนี้ออกไป อันดับ 2 อย่าง Supalai (SPALI) ที่ทำกำไร 6,083 ล้านบาท คงจะก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Siri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง -25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567: ความท้าทายยังคงอยู่
จากข้อมูลและบทวิเคราะห์ข้างต้น ชี้ให้เห็นว่าปี 2566 เป็นปีที่ยากลำบากสำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงมีความท้าทายรออยู่ข้างหน้า โดยเฉพาะในเรื่องของกำลังซื้อของผู้บริโภค การแข่งขันที่สูงขึ้น และปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคต่างๆ
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการก้าวผ่านช่วงเวลาเช่นนี้ไปได้ จำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง และการปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วของพฤติกรรมผู้บริโภค
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น หรือกำลังพิจารณาการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย หรือการลงทุนระยะยาว ขอเชิญชวนท่านมาพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญของเรา เพื่อร่วมกันหาแนวทางที่เหมาะสมที่สุดสำหรับเป้าหมายของท่านในปี 2567 และปีต่อๆ ไป.
