ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: การประเมินเชิงลึกและทิศทางสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญที่ท้าทายความสามารถของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในประเทศไทย ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนและความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ จากที่เคยคาดหวังโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 ตลาดกลับพบกับภาวะซบเซาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และลากยาวต่อเนื่องไปจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่เคยคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และแนวโน้มดังกล่าวก็ยังคงสืบเนื่องมาถึงต้นปี 2567
เพื่อสะท้อนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายที่เกิดขึ้นได้อย่างไร รวมถึงการค้นหา “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งขันนี้
รายได้รวม: ภาพรวมการชะลอตัวและการกระจายตัวของผลลัพธ์
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนัก แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาวะการแข่งขันที่รุนแรงและผลกระทบเชิงลบที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่ประสบกับการถดถอยของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังเผชิญกับรายได้ที่ลดลงถึง 26% Lalin Property (LPH) (-23%) Major Development (MD) (-22%) และ Siamese Asset (SA) (-21%) ก็อยู่ในกลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบอย่างหนัก
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1% Supalai (SPALI) (-10%) Pruksa Holding (PSH) (-9%) และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุด ปี 2566:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City (U): 17,672 ล้านบาท (ปัจจุบันควบรวมกับ B Workspace)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดผลการดำเนินงานหลักที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างครอบคลุม จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีส่วนประกอบที่มาจากธุรกิจอื่น หรือการขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซึ่งอาจไม่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท สภาวะการลดลงนี้ยิ่งชัดเจนขึ้น เมื่อพบว่าถึง 30 จาก 41 บริษัท มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่ประสบปัญหาอย่างหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) (-เกือบ 40%) และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่เผชิญกับปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุด ปี 2566:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PSH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (-24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองอย่าง Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 มีรายได้จากการขายถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดการบริหารจัดการและประสิทธิภาพสูงสุด
ท้ายที่สุดแล้ว ความสำเร็จที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการทำกำไรและนำเงินสดเข้าสู่บริษัท หากกำไรสุทธิมีน้อย การขายได้มากก็อาจไม่ได้หมายถึงผู้ชนะที่แท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของ COVID-19 และไม่สามารถฟื้นตัวได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีผลกำไรลดลงจากปี 2565
อันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด ปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
หมายเหตุ: กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่ง มูลค่า 2,500 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (-25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PSH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท
หมายเหตุ: ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท
แนวโน้มและบทสรุปสำหรับปี 2567
ผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์มานี้ เป็นภาพสะท้อนของปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะมีการปรับตัวที่ดีขึ้นจากหลายบริษัท แต่สภาวะการแข่งขันที่รุนแรง สภาพคล่องที่ตึงตัว และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา
ปี 2567 นี้ คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญกับความยากลำบากในการดำเนินธุรกิจ จำเป็นต้องอาศัยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และการทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างลึกซึ้ง เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขันและสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน
หากคุณเป็นนักลงทุน เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจภาพรวมตลาดอย่างถ่องแท้เช่นนี้ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ เพื่อให้สามารถวางแผนและตัดสินใจได้อย่างแม่นยำในสภาวะตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้
อย่าพลาดการวิเคราะห์เชิงลึกและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยนำทางธุรกิจของคุณก้าวผ่านความท้าทาย สู่โอกาสแห่งการเติบโตอย่างมั่นคงในปี 2567 ติดต่อเราเพื่อรับคำปรึกษาและวางแผนกลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณในวันนี้
