ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 ที่ผ่านมา นับเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริงสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความคาดหวังถึงการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่งจากการขับเคลื่อนของโมเมนตัมจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดได้เข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นช่วงไฮซีซั่น หรือไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมตลาดยังคงเผชิญกับแรงกดดัน
ด้วยประสบการณ์กว่า 10 ปีในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ดิฉันในฐานะผู้เชี่ยวชาญ จึงได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างไรบ้าง และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ท่ามกลางสมรภูมิด้านอสังหาริมทรัพย์นี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวเล็กน้อยแต่สัญญาณเตือนมีนัยสำคัญ
จากการรวบรวมข้อมูล พบว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่ากังวลในภาพรวม แต่หากเจาะลึกลงไปจะพบว่าบริษัทจำนวนถึง 25 จาก 41 แห่ง มีรายได้รวมลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
บริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับสูง ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงผลกระทบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริ ยืนหนึ่งผู้นำรายได้รวม แต่ AP (Thailand) ชิงความเป็นหนึ่งด้านรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาถึง 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า:
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม การวัดผลสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ควรพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากบริษัทบางแห่งอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจไม่ได้สะท้อนถึงศักยภาพในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง เมื่อเราเจาะลึกถึงรายได้จากการขาย ภาพของ 10 อันดับแรกจึงมีการเปลี่ยนแปลง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (-78%), L.P.N. Development (-40%) และ Land and Houses (-38%) แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในกลุ่มรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่มีรายได้จากการขายติดลบ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ประสบกับภาวะรายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย ท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง -24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท คิดเป็นการเติบโตสูงถึง 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผลการดำเนินงาน
แม้ว่ารายได้จะเป็นตัวชี้วัดสำคัญ แต่ “กำไรสุทธิ” คือสิ่งที่สะท้อนถึงความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างผลตอบแทนที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงวิกฤตโควิด และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses คว้าแชมป์กำไรสุทธิ แต่เบื้องหลังมีปัจจัยพิเศษ
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (แม้รายได้รวมลดลง แต่ได้กำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง -25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและแนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้วิเคราะห์มานี้ ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายของตลาดในปี 2566 แม้จะมีบริษัทที่สามารถรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แต่ก็เห็นได้ชัดว่าแรงกดดันทางเศรษฐกิจมหภาค ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น และความไม่แน่นอนทางการเมือง ได้ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
สำหรับปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่เปลี่ยนไป จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโต
หากท่านเป็นนักลงทุน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจในรายละเอียดเหล่านี้เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง ในฐานะผู้ที่คลุกคลีอยู่ในวงการนี้มาอย่างยาวนาน ดิฉันพร้อมที่จะแบ่งปันข้อมูลเชิงลึกและให้คำแนะนำ เพื่อช่วยให้คุณสามารถนำทางในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เต็มไปด้วยโอกาสและความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเฉพาะบริษัท หรือต้องการรับคำปรึกษาเชิงกลยุทธ์เกี่ยวกับการลงทุนหรือการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมมือกันสร้างความสำเร็จที่ยั่งยืนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณ
