ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้คร่ำหวอดในวงการ
หลังจากการคาดการณ์ที่สดใสจากโมเมนตัมอันแข็งแกร่งในปี 2565 ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกลับเผชิญกับปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย ตลาดเข้าสู่ช่วงชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาได้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงฤดูไฮซีซั่นในไตรมาสที่ 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นคืนชีพได้ ส่งผลให้ปี 2567 ยังคงสืบทอดความไม่แน่นอนมาจากปีก่อนหน้า
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มาทศวรรษ ข้าพเจ้าได้ติดตามการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด และพบว่าปี 2566 เป็นบทพิสูจน์ที่สำคัญสำหรับความสามารถในการปรับตัวและกลยุทธ์ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ การวิเคราะห์เจาะลึกผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ไทย แสดงให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของความท้าทายที่เผชิญ และเผยให้เห็นถึงผู้ชนะที่แท้จริงในสถานการณ์อันผันผวนนี้
ภาพรวมรายได้ปี 2566: ยอดรวมลดลงเล็กน้อย แต่ส่วนแบ่งการตลาดมีการเปลี่ยนแปลง
โดยรวมแล้ว 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการสำรวจ สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาทในปี 2566 ซึ่งลดลงเพียงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับ 376,141 ล้านบาทในปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตัวเลขภาพรวมนี้อาจบดบังความจริงที่ซับซ้อนกว่านั้น เมื่อพิจารณารายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักที่สุด มียอดรายได้รวมติดลบในหลัก 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่เผชิญกับการลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 26%, Lalin Property (LPH) -23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ใน 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่เข้มข้น โดยอันดับ 1 ตกเป็นของ Sansiri (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพียงเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) (AP) ที่ทำได้ 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ในอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท Pruksa Holding (PPH) ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 เป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City (U) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) รั้งอันดับ 8 ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
เจาะลึกรายได้จากการขาย: มาตรวัดที่แท้จริงของผลประกอบการ
เมื่อพิจารณาถึงรายได้จากการขายซึ่งเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนผลการดำเนินงานหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จะเห็นการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ ในภาพรวม 41 บริษัทสามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับ 299,979 ล้านบาทในปี 2565 และมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้รวม ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และในกลุ่ม 10 อันดับแรกของบริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นี้ AP (Thailand) (AP) กลับมาทวงคืนอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเติบโตในส่วนของรายได้จากการขายได้ถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด 5 อันดับแรกได้อย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses (LH) ยังคงสามารถประคองตัวอยู่ใน 10 อันดับแรกได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) ในฐานะผู้นำในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ทำรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท ในอันดับ 7 Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม 10 อันดับแรกด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality House (QH) เป็นอีกบริษัทที่รักษามาตรฐานไว้ได้ โดยมีรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท ในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
Central Pattana (CPN) ทำผลงานโดดเด่นด้วยรายได้จากการขายเติบโต 103%
อีกหนึ่งบริษัทที่ควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จาก 2,870 ล้านบาทในปี 2565 การเติบโตนี้สะท้อนให้เห็นถึงความสำเร็จในการขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์และการตอบรับที่ดีจากตลาด
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความอยู่รอดที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าจะขายได้มากเพียงใด หากมีกำไรน้อยหรือขาดทุน ก็ยากที่จะเรียกว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จาก 49,602 ล้านบาทในปี 2565 และน่ากังวลว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 บริษัท มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses (LH) ผงาดขึ้นแท่นอันดับ 1 ด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับการจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงรักษาแชมป์เก่าไว้ได้ ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ LH ขึ้นอันดับ 1 คือ กำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่มีรายการนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท น่าจะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ หากไม่เช่นนั้น AP (Thailand) (AP) ที่ทำกำไร 6,054 ล้านบาท ก็จะเบียดขึ้นมาเช่นกัน Sansiri (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างน่าประทับใจถึง 42% Origin Property (ORI) ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ทำกำไร 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียว Pruksa Holding (PPH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางอนาคต
ผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ แสดงให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มที่ปี 2567 จะยังคงเป็นปีที่ยากลำบาก การปรับตัว กลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นกุญแจสำคัญในการอยู่รอดและเติบโตในสภาวะตลาดเช่นนี้
ในฐานะผู้ที่มีประสบการณ์ในวงการมาอย่างยาวนาน ข้าพเจ้าเชื่อว่าบริษัทที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล สามารถมองเห็นโอกาสท่ามกลางวิกฤต และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนรูปแบบธุรกิจให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปได้อย่างแข็งแกร่ง
หากท่านเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพื่อวางแผนธุรกิจในอนาคต การทำความเข้าใจกับข้อมูลเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เราพร้อมที่จะให้คำปรึกษาและนำพาท่านไปสู่การตัดสินใจที่ถูกต้องในโลกของอสังหาริมทรัพย์ไทยที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
