ปี 2566: สนามรบแห่งอสังหาริมทรัพย์ไทย – ผู้เล่นหน้าใหม่สู่ตำแหน่งผู้นำ และบทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางสมรภูมิที่ท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์ความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 เป็นอีกหนึ่งปีที่แสดงให้เห็นถึงพลวัตอันซับซ้อนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย ความคาดหวังที่เคยมีต่อการเติบโตอันแข็งแกร่งต่อเนื่องจากโมเมนตัมของปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถพลิกฟื้นสถานการณ์ให้ดีขึ้นได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง แนวโน้มนี้ยังคงส่งต่อมายังต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2567 ยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย
ด้วยความตั้งใจที่จะมอบข้อมูลเชิงลึกที่แม่นยำแก่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในอุตสาหกรรม Property Mentor จึงได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวนทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ประสิทธิภาพในการรับมือกับสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่แปรปรวน และเพื่อระบุ “ผู้ชนะที่แท้จริง” หรือบริษัทที่สามารถยืนหยัดและเติบโตได้อย่างโดดเด่นท่ามกลางความยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้: การปรับฐานเชิงโครงสร้างของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโตที่ -1.2% ตัวเลขนี้อาจดูไม่น่าตกใจนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้างของอุตสาหกรรม
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการถดถอยของรายได้ในระดับสูง ตั้งแต่ 20% ขึ้นไป มีหลายรายที่น่าจับตา ได้แก่ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งล้วนมีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LALIN) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21% การปรับฐานครั้งนี้ส่งผลกระทบต่อผู้เล่นรายใหญ่เช่นกัน แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในเสาหลักของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็มีรายได้รวมลดลงถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่าถึง 5 บริษัท มีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) (AP) ยังคงมีรายได้รวมที่ติดลบเล็กน้อยไม่ถึง 1% นอกจากนี้ Supalai (SPALI) มีรายได้รวมลดลง 10%, Pruksa Holding (PSH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การยืนหยัดท่ามกลางความผันผวน
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุด แสนสิริ (SIRI) สามารถทำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยมีอัตราการเติบโต 12% ซึ่งเพียงพอที่จะขึ้นมาครองอันดับ 1 ได้อย่างสวยงาม เฉือนอันดับ 2 อย่าง AP (Thailand) ที่ทำรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด อันดับ 3 คือ Supalai ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses ในอันดับ 4 ที่ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับ 6 ตกเป็นของ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 คือ U City (U) ที่ 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 ได้แก่ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดแก่นแท้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
หากจะวัดกันที่ผลการดำเนินงานที่สะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างยอดขายจริง ๆ รายได้จากการขายถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีผลประกอบการจากธุรกิจอื่นเข้ามาช่วยเสริม แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่าง ๆ มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ประมาณ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
การลดลงของรายได้จากการขายนี้เกิดขึ้นในวงกว้าง รวมถึงในกลุ่มผู้เล่นรายใหญ่และรายเล็ก อาทิ Raimon Land ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development ที่ลดลงเกือบ 40% ที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในแง่ของรายได้จากการขาย ก็ยังคงมีรายได้ลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ใน Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ทุกค่ายต้องเผชิญ
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย: พิสูจน์ความแกร่งในตลาดที่แข่งขันสูง
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP (Thailand) ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่คว้าอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้จะอยู่ในอันดับ 2 แต่ Sansiri ก็เป็น 1 ใน 2 บริษัท ที่สามารถทำรายได้จากการขายเติบโตได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงมาก แต่ Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) ตามมาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% แต่ยังคงรักษาพื้นที่ใน Top 10 ไว้ได้ ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) ซึ่งเป็นผู้เล่นที่มักปรากฏตัวในอันดับต้นๆ เสมอ ทำรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Property Perfect (PF) ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่กำลังเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวนมาก ในปี 2566 CPN สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปีก่อนหน้า
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของประสิทธิภาพการดำเนินงาน
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะมียอดขายเท่าใด แต่หากไม่สามารถทำกำไรได้อย่างมีนัยสำคัญ หรือไม่สามารถแปลงยอดขายให้เป็นเงินสดเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัท ที่มีผลประกอบการขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 บริษัท มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองบัลลังก์กำไรสุทธิ: การบริหารจัดการต้นทุนและสินทรัพย์ที่เป็นเลิศ
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้จะมีรายได้รวมที่ลดลง แต่บริษัทสามารถกวาดกำไรในปีนี้ไปถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ Land and Houses มีกำไรสูง คือ รายได้จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรราว 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai ซึ่งอยู่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะสามารถขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้ทันที AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri แสดงการเติบโตของกำไรอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่อันดับ 4 Origin Property ติดอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) ตามมาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Central Pattana ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ซึ่งเป็นประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและความท้าทายสำหรับปี 2567
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่ชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน สภาพเศรษฐกิจมหภาคที่ยังคงมีความไม่แน่นอน การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค และอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวสูง ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อภาพรวมของตลาด
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ การสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่หลากหลาย และการรักษาเสถียรภาพทางการเงิน จะเป็นกุญแจสำคัญที่จะนำพาบริษัทไปสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้เป็นสิ่งจำเป็น เพื่อประกอบการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์ให้สามารถฝ่าฟันความท้าทาย และคว้าโอกาสในการเติบโตในอนาคต การทำความเข้าใจในพลวัตของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ไม่ใช่เพียงแค่การดูตัวเลข แต่คือการมองเห็นถึงอนาคต และการเตรียมพร้อมเพื่อก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคง
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการคำปรึกษาในการวางแผนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่านให้พร้อมรับมือกับทุกความท้าทายในตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป อย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมกันสร้างอนาคตที่แข็งแกร่งให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของท่าน
