ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ความท้าทายและการปรับตัวของผู้นำวงการ
ปี 2566 ที่ผ่านมา วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อน เกินกว่าที่หลายฝ่ายจะคาดการณ์ไว้ แม้จะเริ่มต้นปีด้วยความหวังจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 ที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังจะฟื้นตัว แต่สถานการณ์กลับพลิกผันเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งฤดูกาลขายที่คึกคักในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่ตั้งเป้าไว้ และแนวโน้มนี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมายังต้นปี 2567
ในฐานะผู้ที่คลุกคลีในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมาเป็นเวลากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นถึงพลวัตของตลาดที่เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ และปี 2566 ถือเป็นบทพิสูจน์สำคัญถึงความแข็งแกร่งและความยืดหยุ่นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานในปีที่ผ่านมา วิเคราะห์ว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสังเวทแห่งการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
ภาพรวมผลประกอบการบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: รายได้รวมและการกระจายตัว
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งที่ถูกเก็บข้อมูล สามารถสร้างรายได้รวมกันได้สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ว่าตัวเลขภาพรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อพิจารณาในระดับรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่กระจายตัวไปในวงกว้าง
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับผลกระทบที่รุนแรง โดยมีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่ากังวล ตัวอย่างเช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ติดลบ 26%, Lalin Property (LL) ที่ -23%, Major Development (MJD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลุดพ้นจากสภาวะนี้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% รวมถึง Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ผงาดขึ้นแท่นผู้นำรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โต 12%
ท่ามกลางความท้าทายดังกล่าว แสนสิริ (SIRI) กลับสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น ด้วยรายได้รวมสูงถึง 39,082 ล้านบาท และมีการเติบโตถึง 12% คว้าตำแหน่งผู้นำด้านรายได้รวมไปครอง โดยเฉือนอันดับ 2 อย่าง AP Thailand (AP) ซึ่งมีรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด
ส่วนอันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ตามมาด้วย Land and Houses (LH) ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
สำหรับอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, อันดับ 7 คือ Universal Utilities (UU) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท, อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ด้วยรายได้รวม 16,169 ล้านบาท, อันดับ 9 คือ Origin Property (ORI) ด้วยรายได้รวม 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
การวิเคราะห์เชิงลึก: รายได้จากการขาย – ตัวชี้วัดที่แท้จริงของการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากธุรกิจอื่น หรือแหล่งรายได้ที่ไม่ใช่การดำเนินงานหลัก การวิเคราะห์รายได้จากการขายจะสะท้อนถึงความสามารถในการสร้างยอดขายและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้อย่างแม่นยำกว่า
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย พบว่าบริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมจากการขายได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
บริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าประหลาดใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ที่เป็นเบอร์ 1 ในการรายงานรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าเป็นห่วงคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมียอดขายลดลง
AP Thailand ครองแชมป์รายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
ในส่วนของรายได้จากการขาย AP Thailand (AP) กลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำ ด้วยยอดขายรวม 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโตขึ้น 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation (SC) ที่ทำผลงานได้อย่างยอดเยี่ยม ขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13%
Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท แม้ว่ายอดขายจะลดลง แต่ Land and Houses (LH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6
Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง 24% ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8
Quality House (QH) ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ได้อย่างต่อเนื่อง ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาทในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: บทสรุปของความสำเร็จที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว การวัดผลความสำเร็จที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่คือ “กำไรสุทธิ” หรือความสามารถในการเปลี่ยนรายได้ให้เป็นผลกำไรที่จับต้องได้
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี นับตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
Land and Houses (LH) ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไรสุทธิ ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สาเหตุหลักมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ก็มีศักยภาพที่จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือนอันดับ 3 อย่าง AP Thailand (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด
Sansiri (SIRI) รั้งอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลง 25% จากปีก่อนก็ตาม
SC Asset (SC) คว้าอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากการประมาณการกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: กลยุทธ์สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2024
ผลการดำเนินงานที่ได้วิเคราะห์มานี้ สะท้อนถึงพลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ซึ่งเป็นปีแห่งความท้าทายอย่างแท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงเมืองท่องเที่ยวหลัก ยังคงดุเดือด และการบริหารจัดการต้นทุน ควบคู่ไปกับการสร้างนวัตกรรมผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในยุคปัจจุบัน ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะกำหนดทิศทางความสำเร็จ
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย การปรับตัวให้เข้ากับสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว การบริหารจัดการความเสี่ยง การสร้างความแตกต่างเพื่อดึงดูดลูกค้า และการมุ่งเน้นการสร้างผลกำไรที่ยั่งยืน จะเป็นหัวใจสำคัญในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตท่ามกลางความไม่แน่นอน
หากท่านเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือผู้ที่สนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การทำความเข้าใจภาพรวมนี้ จะเป็นก้าวแรกที่สำคัญในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสและรับมือกับความท้าทายที่กำลังจะมาถึงนี้ ศึกษาข้อมูลเชิงลึก เจาะลึกกลยุทธ์ของบริษัทที่ประสบความสำเร็จ และเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงเพื่อก้าวไปข้างหน้าอย่างมั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2567 และปีต่อๆ ไป
