ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: บทวิเคราะห์เชิงลึกจากผู้เชี่ยวชาญ
ปี 2566 เป็นอีกปีแห่งความท้าทายสำหรับวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย แม้จะเริ่มต้นด้วยความหวังจากโมเมนตัมที่ต่อเนื่องมาจากปี 2565 แต่ทว่าภาพรวมตลาดกลับต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง นำโดยปัจจัยทางการเมืองก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายของผู้บริโภคในไตรมาส 4 ซึ่งปกติเป็นช่วงไฮซีซั่น ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์นี้ยังคงส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 ทำให้ภาพรวมยังคงดูไม่สดใสเท่าที่ควร
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ มากว่าทศวรรษ ผมได้ทำการวิเคราะห์ข้อมูลทางการเงินของบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินผลการดำเนินงานตลอดปี 2566 ว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้มากน้อยเพียงใด และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามความท้าทายไปได้อย่างแข็งแกร่ง
รายได้รวมปี 2566: การชะลอตัวที่ชัดเจน
ตลอดปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันทั้งสิ้น 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท พบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง แสดงให้เห็นถึงการกระจายตัวของผลกระทบที่กว้างขวาง
บริษัทที่ได้รับผลกระทบหนักหนาสาหัส มีรายได้รวมติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ L.P.N. Development (LPN) ที่มีรายได้ลดลงราว 28%, Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ก็มีรายได้ที่หดหายไปในระดับเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ยังประสบปัญหาถึง 26% และ Lalin Property (LPH) ที่ติดลบ 23%, Major Development (MDX) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังไม่สามารถหลีกหนีภาวะชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Sansiri ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12%
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ในอันดับสองด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่อันดับสาม ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับสี่ ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับห้า ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ส่วนอันดับหกคือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท, Univentures (UV) อันดับเจ็ด ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับแปด ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับเก้า ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และอันดับสุดท้ายคือ Singha Estate (S) ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญ การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจยังไม่สะท้อนภาพความแข็งแกร่งที่แท้จริงของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างสมบูรณ์ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่หากเราพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” อันเป็นหัวใจหลักของธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
บริษัทที่ประสบปัญหาหนักในส่วนของรายได้จากการขาย ได้แก่ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ 40% ที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้นำตลาด ก็มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
AP (Thailand) ทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 AP (Thailand) (AP) กลับมาผงาดเป็นอันดับหนึ่งอีกครั้ง ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท โดยแซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่อยู่ในอันดับสอง ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7% ก็ตาม Supalai (SPALI) ยังคงรักษาตำแหน่งที่แข็งแกร่งในอันดับสาม ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) เลื่อนขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตที่แข็งแกร่งถึง 13% Pruksa Holding (PPH) คว้าอันดับห้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ยังคงประคองตัวเองอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้รวม 18,966 ล้านบาท โดยอยู่ในอันดับหก Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับเจ็ด ด้วยรายได้ขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง 24% ก็ยังคงเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้ขายรวม 8,840 ล้านบาท และอยู่ในอันดับแปด Quality Houses (QH) อันดับเก้า ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) อันดับสิบ ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างจริงจัง โดยในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นการเติบโตที่น่าประทับใจอย่างยิ่งในภาวะตลาดเช่นนี้
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ความแข็งแกร่งที่แท้จริง
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่ายอดขายจะสูงเพียงใด หากไม่สามารถเปลี่ยนเป็นกำไรที่จับต้องได้ ก็ไม่อาจถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ทั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ก้าวขึ้นเป็นเบอร์หนึ่งด้านกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) กลับมาผงาดเป็นอันดับหนึ่งอีกครั้ง แม้รายได้รวมจะลดลงมาก แต่ LH สามารถทำกำไรสุทธิได้ถึง 7,495 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากการบันทึกกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นมูลค่าถึง 2,500 ล้านบาท หากปราศจากรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) น่าจะได้ขึ้นเป็นอันดับหนึ่ง โดยในปี 2566 Supalai ทำกำไรได้ 6,083 ล้านบาท เฉือน AP (Thailand) (AP) ที่มีกำไร 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri (SIRI) คว้าอันดับสี่ ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับห้า ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนหน้าถึง 25%
SC Asset (SC) อันดับหก ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างฉิวเฉียด Pruksa Holding (PPH) อันดับแปด ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อันดับเก้า ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) อันดับสิบ ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ยังคงเป็นปีแห่งความท้าทาย
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัท อสังหาริมทรัพย์ ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ ชี้ให้เห็นถึงความซับซ้อนและความท้าทายที่ภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องเผชิญในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงถูกคาดการณ์ว่าเป็นอีกปีที่ยากลำบาก
ในฐานะผู้ที่อยู่ในธุรกิจนี้มานาน ผมเชื่อมั่นว่าบริษัทที่มีกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง ทีมผู้บริหารที่มีวิสัยทัศน์ และความสามารถในการปรับตัวอย่างรวดเร็วเท่านั้น ที่จะสามารถก้าวผ่านพ้นช่วงเวลาแห่งความไม่แน่นอนนี้ไปได้ การเข้าใจถึงปัจจัยขับเคลื่อนตลาด การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการนำเสนอนวัตกรรมที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
หากท่านเป็นผู้ประกอบการ นักลงทุน หรือผู้ที่สนใจในตลาด อสังหาริมทรัพย์ไทย ผมขอเชิญชวนให้ศึกษาข้อมูลเชิงลึกเหล่านี้อย่างรอบด้าน เพื่อประกอบการตัดสินใจและวางแผนกลยุทธ์สำหรับอนาคต การทำความเข้าใจภาพรวมของตลาด อสังหาริมทรัพย์ 2567 คือก้าวแรกสู่การมองเห็นโอกาสและรับมือกับความท้าทายได้อย่างชาญฉลาด
หมายเหตุ: บทความนี้สร้างขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการวิเคราะห์และให้ข้อมูลตามหัวข้อที่กำหนด โดยมีการใช้คำหลัก อสังหาริมทรัพย์ และคำที่เกี่ยวข้องตามหลัก SEO ที่เหมาะสม และปรับปรุงเนื้อหาให้ทันสมัยตามเทรนด์ปี 2566-2567 โดยเน้นความเป็นผู้เชี่ยวชาญ และการนำเสนอที่แตกต่างจากบทความต้นฉบับ เพื่อให้เกิดความสดใหม่และหลีกเลี่ยงการซ้ำซ้อน
