วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ยอดขายชะลอตัว ความท้าทายที่รอผู้ประกอบการ
ในปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไป วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับปีที่เต็มไปด้วยความท้าทาย จากความคาดหวังที่ว่าจะเห็นการเติบโตต่อเนื่องจากโมเมนตัมที่แข็งแกร่งในปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และยังคงต่อเนื่องยาวนานจนสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นยอดขายให้กลับมาฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง จนกระทั่งเข้าสู่ปี 2567 สัญญาณการฟื้นตัวก็ยังคงดูไม่สดใสนักเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าติดตามและวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์อย่างใกล้ชิด Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าในปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทเหล่านี้รับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดและก้าวข้ามผ่านความท้าทายนี้ไปได้
ภาพรวมรายได้รวม: ตัวเลขที่ชะลอตัว
จากข้อมูลที่รวบรวม พบว่าในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันทั้งสิ้นกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมถึง 376,141 ล้านบาท แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบภาพที่น่ากังวลกว่านั้น เพราะมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
เราเห็นบริษัทหลายแห่งที่มีรายได้รวมติดลบในระดับที่น่าเป็นห่วง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR), และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ลดลงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง 26%, Lalin Property (LL) -23%, Major Development (MJD) -22%, และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% ที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
Siri แชมป์รายได้รวม: โตสวนกระแส
ในส่วนของ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
Univentures (UV): 17,672 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลงาน
อย่างไรก็ตาม หากต้องการวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาจาก “รายได้จากการขาย” ถือเป็นเกณฑ์ที่สำคัญที่สุด เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่น ๆ เข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงความสามารถในการแข่งขันและยอดขายโครงการที่จับต้องได้จริง
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมกว่า 299,979 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
ผลกระทบนี้ปรากฏชัดในหลายบริษัท เช่น Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) -40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ที่เป็นเบอร์หนึ่งในแง่รายได้จากการขาย ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) กลับมาครองแชมป์รายได้จากการขาย
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (ลดลง 24%)
Quality Houses (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตกว่า 103% จากปีก่อนหน้าที่ 2,870 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ดีของการปรับตัวเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างเต็มตัว
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งทางการเงิน
แม้ว่ายอดขายจะเป็นตัวบ่งชี้สำคัญ แต่ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการทำธุรกิจ หากบริษัททำยอดขายได้มาก แต่มีกำไรน้อย ก็ยังถือว่าไม่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริง
ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท และน่าเป็นห่วงว่ามีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ครองแชมป์กำไรสูงสุด: กลยุทธ์ที่แตกต่าง
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท
แม้รายได้รวมจะลดลง แต่ LH สามารถทำกำไรสูงสุดได้ ส่วนหนึ่งมาจากกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท หากไม่รวมรายการนี้ Supalai อาจขึ้นมาเป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (ลดลง 25%)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท
Quality Houses (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษี 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์: ความท้าทายที่ยังคงอยู่
ข้อมูลผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมต้องเผชิญในปี 2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งการชะลอตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อที่ลดลง รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ การปรับกลยุทธ์ให้เข้ากับสภาวะตลาด การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง จะเป็นปัจจัยสำคัญในการก้าวผ่านช่วงเวลาแห่งความท้าทายนี้ไปให้ได้
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในสภาวะตลาดปัจจุบัน การทำความเข้าใจกับตัวเลขเหล่านี้เป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ เราพร้อมที่จะร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการวิเคราะห์และให้คำแนะนำ เพื่อให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาดและวางแผนอนาคตได้อย่างมั่นคง
