เจาะลึกสมรภูมิธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: ถอดรหัสผลประกอบการบิ๊กแบรนด์และทิศทางสู่อนาคตปี 2569
ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มานานกว่าทศวรรษ ผมเห็นวงจรของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาทุกรูปแบบ ตั้งแต่ยุคทองที่หยิบจับอะไรก็เป็นเงินเป็นทอง ไปจนถึงช่วงเวลาที่ท้าทายขีดสุดอย่างในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา หากเราย้อนมองกลับไปในปี 2566 จนถึงปัจจุบัน เราจะพบว่านี่คือช่วงเวลา “คัดกรองตัวจริง” ของตลาดอย่างแท้จริง เดิมทีเราต่างคาดหวังว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังวิกฤตการณ์โลกจะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ทะยานขึ้น แต่ในความเป็นจริง ตลาดกลับเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างหนักหน่วงจากปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวในระดับสูง หนี้ครัวเรือนที่ฉุดรั้งกำลังซื้อ และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของสถาบันการเงิน
จากการรวบรวมข้อมูลเชิงลึกของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ กว่า 41 แห่ง พบว่าภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมามียอดรวมรายได้อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งหากดูเผินๆ อาจจะเห็นว่าลดลงเพียงเล็กน้อยที่ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่หากเรากะเทาะเปลือกดูไส้ในจะพบความจริงที่น่าตกใจ เพราะมีบริษัทถึง 25 ราย หรือมากกว่าครึ่งหนึ่งของตลาดที่มีรายได้ดิ่งลงอย่างมีนัยสำคัญ บางแห่งติดลบหนักกว่า 20-30% ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่ากลยุทธ์แบบเดิมอาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคที่ผู้บริโภคมีความต้องการซับซ้อนขึ้น
สมรภูมิรายได้: ใครคือแชมป์ตัวจริงในกระดานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์?
หากวัดกันที่ “รายได้รวม” (Total Revenue) ซึ่งรวมทุกกิจกรรมทางธุรกิจ ตั้งแต่การขายบ้าน คอนโด ไปจนถึงรายได้จากการบริหารและค่าเช่า ในปีที่ผ่านมา แสนสิริ (SIRI) สามารถผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ท่ามกลางวิกฤต นี่คือบทพิสูจน์ของการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและการเจาะกลุ่มตลาดระดับบน (Luxury Segment) ที่ยังมีกำลังซื้อเหลือเฟือ ในขณะที่เบอร์ 2 อย่าง เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ตามมาติดๆ ด้วยรายได้ 38,399 ล้านบาท แม้จะลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงรักษามาตรฐานการบริหารพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายได้ดีเยี่ยม
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ผมอยากให้เหล่านักลงทุนและผู้ประกอบการพิจารณาให้ลึกกว่ารายได้รวม คือ “รายได้จากการขายโอนกรรมสิทธิ์” เพราะนี่คือเครื่องยนต์หลักของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างแท้จริง ข้อมูลบ่งชี้ว่ารายได้จากการขายรวมทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 268,460 ล้านบาท โดยมีบริษัทที่รายได้จากการขายติดลบถึง 30 จาก 41 แห่ง นี่คือภาพสะท้อนว่าการปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์ทำได้ยากขึ้นมาก เนื่องจากผู้กู้มักติดปัญหาเรื่องภาระหนี้เดิม จนทำให้ความต้องการ รีไฟแนนซ์ หรือการขอสินเชื่อใหม่เป็นไปได้ยากขึ้น
ในกลุ่มรายได้จากการขาย เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงครองตำแหน่งแชมป์ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความเก่งกาจในการพัฒนา บ้านจัดสรร ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง (Real Demand) ส่วนแสนสิริตามมาเป็นอันดับ 2 โดยเป็นหนึ่งในไม่กี่บริษัทที่มียอดขายเติบโตในแดนบวกที่ 7% ซึ่งปัจจัยสำคัญมาจากการรุกตลาดต่างชาติและการทำตลาด คอนโดมิเนียม ในทำเลศักยภาพที่คุ้มค่ากับการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในระยะยาว
เจาะลึกกำไรสุทธิ: เมื่อการบริหารต้นทุนคือหัวใจของการอยู่รอด
คำพังเพยที่ว่า “Revenue is vanity, Profit is sanity” ยังคงใช้ได้ดีเสมอในวงการนี้ หากเรามองไปที่กำไรสุทธิรวมของทั้ง 41 บริษัท พบว่าลดลงราว -11% มาอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท และมีถึง 12 บริษัทที่ต้องเผชิญกับภาวะขาดทุน บางแห่งบอบช้ำต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงโรคระบาดและยังหาทางกลับเข้าฝั่งไม่ได้
แต่ผู้ที่ยังคงรักษาบัลลังก์ “เจ้าแห่งกำไร” ได้อย่างเหนียวแน่นคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) แม้รายได้จากการดำเนินงานหลักจะหดตัวลงอย่างน่าตกใจถึง -38% แต่พวกเขายังสามารถทำกำไรสุทธิได้สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความสำเร็จไม่ได้มาจากยอดขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากกลยุทธ์การบริหารสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด โดยเฉพาะการขายโรงแรมเข้ากองทรัสต์ (REIT) ซึ่งสร้างกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนสำคัญสำหรับผู้ประกอบการใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่าในยามที่ตลาดการขายฝืดเคือง การมีรายได้ประจำ (Recurring Income) จากค่าเช่าหรือการหมุนเวียนสินทรัพย์คือเกราะป้องกันชั้นยอด
ในขณะที่ ศุภาลัย (SPALI) และ เอพี (ไทยแลนด์) ทำกำไรเบียดบี้กันมาในระดับ 6,000 ล้านบาทเศษ โดยศุภาลัยโดดเด่นมากในเรื่องการควบคุมต้นทุนและการเลือกทำเลที่ให้มาร์จิ้นสูง ส่วนแสนสิริทำเซอร์ไพรส์ด้วยกำไรที่โตแบบก้าวกระโดดถึง 42% มาอยู่ที่ 5,846 ล้านบาท ผลักดันโดยโครงการระดับซูเปอร์ลักชัวรีที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าบ้านระดับแมส
เทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2569: การปรับตัวสู่โลกยุคใหม่
ก้าวเข้าสู่ปี 2569 ตลาดจะไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองเห็น 3 ปัจจัยหลักที่จะกำหนดทิศทางของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไทยต่อจากนี้:
Wellness & Aging Society: การสร้างบ้านไม่ใช่แค่เรื่องของอิฐหินปูนทรายอีกต่อไป แต่คือการสร้างระบบนิเวศเพื่อสุขภาพ โครงการที่ใส่ใจเรื่องระบบอากาศ บริการทางการแพทย์ และการออกแบบเพื่อผู้สูงอายุจะได้รับความนิยมสูงสุด ใครที่กำลังมองหาทางเลือกในการ ซื้อบ้าน ในปีนี้ จะให้ความสำคัญกับฟังก์ชันเหล่านี้เป็นอันดับแรก
Sustainability & Green Finance: อาคารประหยัดพลังงานและการติดตั้ง EV Charger กลายเป็นมาตรฐานบังคับ ไม่ใช่ตัวเลือกเสริม นอกจากนี้ บริษัทอสังหาฯ ที่มีคะแนน ESG สูง จะเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่มีดอกเบี้ยต่ำกว่า ช่วยลดต้นทุนทางการเงินและส่งผลดีต่อผลกำไรในระยะยาว
Real Estate Tokenization: การปรับเปลี่ยนรูปแบบการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ จากการถือครองกรรมสิทธิ์โดยตรง สู่การถือครองโทเคนดิจิทัลจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาด ทำให้คนรุ่นใหม่สามารถเป็นเจ้าของส่วนหนึ่งของคอนโดหรูหรืออาคารสำนักงานได้ด้วยเงินเพียงหลักหมื่น
สำหรับใครที่กำลังวางแผน ซื้อบ้านใหม่ หรือมองหาช่องทาง ลงทุนคอนโด ในทำเลศักยภาพ เช่น ย่านสุขุมวิท พระราม 9 หรือโซนเศรษฐกิจใหม่อย่าง EEC สิ่งสำคัญที่สุดคือการประเมินความสามารถทางการเงิน การเปรียบเทียบข้อเสนอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย จากหลายธนาคาร เพื่อหาอัตราดอกเบี้ยที่คุ้มค่าที่สุด รวมถึงการวางแผนเรื่อง ประกันบ้าน เพื่อคุ้มครองความเสี่ยงในอนาคต
การผงาดขึ้นของกลุ่มทุนใหม่และการปรับกลยุทธ์ของยักษ์เล็ก
สิ่งที่น่าจับตามองอย่างมากคือการรุกคืบของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างเต็มตัว ในปีที่ผ่านมารายได้จากการขายของ CPN เติบโตกว่า 103% แตะระดับ 5,835 ล้านบาท นี่คือโมเดลการใช้ “ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์” (Shopping Mall) มาเป็นแม่เหล็กดึงดูดการอยู่อาศัย ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่คู่แข่งรายอื่นเลียนแบบได้ยาก นอกจากนี้ยังมีผู้เล่นอย่าง เอสซี แอสเสท (SC) ที่ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของรายได้ขายที่ 13% สะท้อนให้เห็นว่ากลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อระดับบนยังคงมองหาบ้านที่มีดีไซน์และนวัตกรรมการใช้ชีวิตที่ทันสมัย
ในส่วนของโครงการ คอนโดมิเนียม แม้จะยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่เหมือนช่วง 5-6 ปีก่อน แต่เริ่มเห็นสัญญาณการกลับมาของ Demand ในกลุ่ม Ready-to-move-in หรือคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เนื่องจากผู้บริโภคต้องการลดความเสี่ยงจากการก่อสร้างล่าช้าและต้องการเห็นสินค้าจริงก่อนตัดสินใจ สำหรับนักลงทุนที่หวัง Capital Gain การเลือกโครงการจากผู้ประกอบการ Top 10 ที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งยังคงเป็นกลยุทธ์ที่ปลอดภัยที่สุดในภาวะตลาดเช่นนี้
บทสรุปและคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญ
ภาพรวมของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ปี 2566 จนถึงปี 2569 คือช่วงเวลาแห่งการปรับฐานครั้งใหญ่ บริษัทที่เน้นปริมาณเพียงอย่างเดียวโดยไม่คำนึงถึงคุณภาพของพอร์ตสินเชื่อจะถูกคัดออก ในขณะที่บริษัทที่เน้น “Efficiency” และ “Innovation” จะกลายเป็นผู้ชนะที่แท้จริง
หากคุณเป็นผู้บริโภคที่กำลังมองหาโอกาสในการมีบ้าน นี่คือช่วงเวลา “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) ที่คุณจะมีอำนาจต่อรองสูงที่สุด มีโปรโมชั่นส่วนลดมากมาย และเป็นโอกาสดีที่จะได้รับเงื่อนไขพิเศษจากสถาบันการเงินในการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือแม้แต่การวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายรายเดือน
หากคุณเป็นนักลงทุน การโฟกัสไปที่ Yield จากค่าเช่าในทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษา ยังคงเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดีกว่าการหวังเพียงกำไรจากส่วนต่างราคาในระยะสั้น การมองหาโครงการที่มีการจัดการนิติบุคคลที่ดีเยี่ยมจะช่วยรักษาพอร์ตการ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ของคุณให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน
ไม่ว่าคุณจะอยู่ในสถานะใด ความรู้และความเท่าทันสถานการณ์คืออาวุธที่สำคัญที่สุด หากคุณต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการเลือกทำเลที่อยู่อาศัย การวิเคราะห์ราคาประเมิน หรือเทคนิคการยื่นขอสินเชื่อให้ผ่านฉลุยในครั้งเดียว
ก้าวสู่ความมั่นคงทางการเงินผ่านอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมกับเรา [คลิกที่นี่เพื่อรับคำปรึกษาฟรีจากผู้เชี่ยวชาญและเริ่มต้นค้นหาบ้านในฝันของคุณวันนี้]
