ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566: ท่ามกลางความท้าทาย ใครคือผู้ยืนหยัด?
ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและหลากหลาย จากแรงส่งที่คาดหวังว่าจะเติบโตต่อเนื่องจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวที่ชัดเจน โดยเฉพาะในช่วงก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อเนื่องไปจนถึงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาปกติที่ควรจะคึกคักอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นการฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง และภาพรวมยังคงไม่สดใสเข้าสู่ปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในแวดวง อสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 มากว่าทศวรรษ ผมได้สังเกตเห็นถึงพลวัตที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว การวิเคราะห์เชิงลึกถึงผลประกอบการของบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จึงเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เพื่อประเมินว่าผู้เล่นหลักในวงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และทั่วประเทศ สามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้นำที่แท้จริงในยุคแห่งการแข่งขันที่เข้มข้นนี้
ภาพรวมรายได้: การชะลอตัวที่กระจายวงกว้าง
ข้อมูลล่าสุดจาก Property Mentor ชี้ให้เห็นว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ สามารถสร้างรายได้รวมในปี 2566 ไปกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท ตัวเลขนี้อาจดูไม่มากนักในภาพรวม แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าสถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง
บริษัทที่ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง อาทิ L.P.N. Development (LPN) และ Eastern Star Real Estate (ESTAR) รวมถึง Country Group Development (CGD) ที่รายได้ติดลบราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับการลดลง 26% ขณะที่ Lalin Property (LPH) มีรายได้ลดลง 23%, Major Development (MD) -22% และ Siamese Asset (SA) -21%
แม้แต่บริษัทใหญ่ที่มีชื่อเสียงอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในผู้เล่นหลักใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่อื่นๆ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP Thailand (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) -10%, Pruksa Holding (PSH) -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงราว 4%
ความแข็งแกร่งของผู้นำ: แสนสิริ ขึ้นแท่นแชมป์รายได้รวม
เมื่อพิจารณา 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP Thailand (AP) ที่ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ 31,818 ล้านบาท และ Land and Houses (LH) ที่ 30,170 ล้านบาท ในขณะที่ Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
บริษัทอื่นๆ ที่ติด Top 10 ได้แก่ SC Asset Corporation (SC) ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท, U City Public Company Limited (U) อันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท, Frasers Property (Thailand) Public Company Limited (FPT) อันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท, Origin Property (ORI) อันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate Public Company Limited (S) ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตาม หากเราต้องการวัดผลงานที่แท้จริงและสะท้อนถึงความสามารถในการทำธุรกิจหลักของบริษัท บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Sales Revenue) เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญกว่ารายได้รวม เนื่องจากหลายบริษัทอาจมีรายได้จากธุรกิจอื่นมาสนับสนุน แต่รายได้จากการขายบ่งบอกถึงความแข็งแกร่งในการดำเนินธุรกิจหลักโดยตรง
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถสร้างรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำได้ 299,979 ล้านบาท สถานการณ์นี้สะท้อนความท้าทายในการขายสินค้าประเภท คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ และ บ้านเดี่ยวราคาพิเศษ เนื่องจากมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
ผลกระทบจากการชะลอตัวนี้เห็นได้ชัดในบริษัทอย่าง Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78% L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP Thailand (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้น แต่ในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดถึง 8 บริษัท กลับมีรายได้จากการขายลดลง
AP Thailand ผงาดผู้นำรายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP Thailand (AP) สามารถทวงคืนตำแหน่งผู้นำด้วยรายได้ 36,927 ล้านบาท ตามมาด้วย Sansiri (SIRI) ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายเติบโตถึง 7% Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ไว้ได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้ 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 13% Pruksa Holding (PSH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH) แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขาย แต่ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้ 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้ลดลง 24% ก็ยังอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยรายได้ 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) อันดับ 9 ที่ 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายที่อันดับ 10 ด้วยรายได้ 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN ทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการแข่งขันในตลาด อสังหาริมทรัพย์แนวราบ และ โครงการมิกซ์ยูส
ผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว การทำธุรกิจที่ประสบความสำเร็จไม่ได้วัดกันที่ปริมาณรายได้เพียงอย่างเดียว แต่คือความสามารถในการสร้างกำไรที่แท้จริง และนำเงินเข้าสู่กระเป๋าของบริษัทได้อย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2566 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่ 49,602 ล้านบาท สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลงจากปีก่อนหน้า
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสุทธิ
Land and Houses (LH) ยังคงครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ที่ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรกว่า 2,500 ล้านบาทจากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนผลประกอบการ หากไม่มีรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งทำกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสขึ้นเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ AP Thailand (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri (SIRI) มีการเติบโตของกำไรที่น่าประทับใจถึง 42% โดยทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ขึ้นมาอยู่ในอันดับ 4 Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลง 25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไร 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่ 2,503 ล้านบาท ไปแบบหวุดหวิด Pruksa Holding (PSH) ทำกำไร 2,339 ล้านบาท ในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ความท้าทายและโอกาสสำหรับนักลงทุน
ผลประกอบการของ 41 บริษัทนี้ เป็นเพียงภาพสะท้อนส่วนหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่กำลังเผชิญกับความท้าทายในปี 2566 และแนวโน้มในปี 2567 ก็ยังคงคาดว่าจะเป็นอีกปีที่ยากลำบาก การแข่งขันที่สูงขึ้น ต้นทุนการเงินที่ผันผวน และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ล้วนเป็นปัจจัยที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมมองว่า บริษัทที่สามารถปรับตัวอย่างรวดเร็ว นำเสนอนวัตกรรมผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการที่แท้จริงของตลาด คอนโดมิเนียมพร้อมเข้าอยู่ หรือ บ้านแฝดราคาดี และบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่สามารถยืนหยัดและเติบโตต่อไปได้
หากคุณเป็นนักลงทุนที่กำลังมองหาโอกาสใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือเป็นผู้ประกอบการที่ต้องการสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน การทำความเข้าใจถึงพลวัตของตลาด การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทชั้นนำ และการวางแผนกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญ สัมผัสประสบการณ์และความเชี่ยวชาญที่จะนำคุณไปสู่การตัดสินใจที่ชาญฉลาดในโลกของ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ อสังหาริมทรัพย์ราคาถูก ที่กำลังรอคุณอยู่
การสำรวจเชิงลึกและการปรับกลยุทธ์ที่แม่นยำ จะช่วยให้คุณไม่เพียงแค่ “อยู่รอด” แต่จะ “เติบโต” ท่ามกลางความท้าทายของ อสังหาริมทรัพย์ไทย 2026 จงอย่าพลาดโอกาสในการศึกษาข้อมูลเชิงลึกและเตรียมพร้อมสำหรับอนาคตที่สดใสกว่าเดิมในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย!
