สมรภูมิอสังหาริมทรัพย์ปี 2566: บทพิสูจน์ความแกร่งท่ามกลางความผันผวน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2566
ในฐานะนักวิเคราะห์อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนี้ ถือเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย การคาดการณ์ที่เคยสดใสจากการส่งต่อโมเมนตัมเชิงบวกจากปี 2565 กลับต้องเผชิญกับความเป็นจริงที่ตลาดเข้าสู่โหมดชะลอตัวอีกครั้ง ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ซึ่งความซบเซานี้ต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และสัญญาณเหล่านี้ยังคงส่งผ่านมายังปี 2567 ทำให้ภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และเมืองใหญ่อื่นๆ ยังคงต้องเฝ้าระวัง
Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินศักยภาพในการรับมือกับสถานการณ์ที่ซับซ้อนนี้ และเพื่อค้นหาว่าใครคือผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งท่ามกลางมรสุม
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องทำความเข้าใจ
โดยรวมแล้ว บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันในปี 2566 สูงถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวม 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 ใน 41 บริษัท มีรายได้รวมที่ลดลง ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันในตลาดที่กระจายตัวออกไป
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับมากกว่า 20% เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ซึ่งมีรายได้ติดลบประมาณ 28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ 26%, Lalin Property (LL) ที่ 23%, Major Development (MD) ที่ 22% และ Siamese Asset (SA) ที่ 21%
แม้แต่ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ในวงการ ก็ยังมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่ทำรายได้สูงสุด มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565 นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai (SPALI) ที่ 10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ 9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงราว 4%
Sansiri ครองแชมป์รายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโต 12%
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 มีดังนี้:
Sansiri (SIRI): 39,082 ล้านบาท
AP (Thailand) (AP): 38,399 ล้านบาท
Supalai (SPALI): 31,818 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 30,170 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 26,132 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC): 24,487 ล้านบาท
U City Public Company Limited (U): 17,672 ล้านบาท (เดิมคือ U City)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 16,169 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 15,157 ล้านบาท
Singha Estate (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนการดำเนินงานหลัก
หากวัดกันที่ผลงานการดำเนินงานจริง การพิจารณารายได้จากการขายเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง เนื่องจากรายได้รวมของบางบริษัทอาจมีปัจจัยอื่นเข้ามาสนับสนุน แต่เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ ก็จะมีการเปลี่ยนแปลงไป
ในภาพรวม 41 บริษัท สามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท โดยมีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565
บริษัทที่เผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่ลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) เกือบ 40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับการลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท
สำหรับ 10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 ได้แก่:
AP (Thailand) (AP): 36,927 ล้านบาท (กลับมาทวงอันดับ 1)
Sansiri (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เป็น 1 ใน 2 บริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7%)
Supalai (SPALI): 30,836 ล้านบาท (รักษาอันดับได้อย่างเหนียวแน่น)
SC Asset Corporation (SC): 23,370 ล้านบาท (ขึ้น Top 5 ได้สำเร็จ พร้อมการเติบโต 13%)
Pruksa Holding (PPH): 22,357 ล้านบาท
Land and Houses (LH): 18,966 ล้านบาท (ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จะลดลง)
Frasers Property (Thailand) (FPT): 10,019 ล้านบาท
Origin Property (ORI): 8,840 ล้านบาท (เผชิญรายได้ลดลง 24% แต่ยังเกาะกลุ่ม Top 10)
Quality House (QH): 7,619 ล้านบาท
Property Perfect (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นและน่าจับตามองคือ Central Pattana (CPN) หลังจากทุ่มเทพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่ทำได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตอย่างก้าวกระโดด
กำไรสุทธิ: มาตรวัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
แม้ว่ารายได้จะสูง แต่หากกำไรสุทธิมีน้อย การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมประมาณ 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีถึง 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน โดยบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงโควิดและยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงเมื่อเทียบกับปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งทำกำไรสูงสุด 7,495 ล้านบาท
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566:
Land and Houses (LH): 7,495 ล้านบาท (แชมป์เก่า) แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนมูลค่า 2,500 ล้านบาท ช่วยหนุนผลประกอบการให้เป็นอันดับ 1
Supalai (SPALI): 6,083 ล้านบาท (เฉียดฉิวได้อันดับ 2)
AP (Thailand) (AP): 6,054 ล้านบาท (ตามมาติดๆ)
Sansiri (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42%)
Origin Property (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรจะลดลง 25% แต่ยังติด Top 5)
SC Asset Corporation (SC): 2,525 ล้านบาท (เฉือนอันดับ 7 ไปอย่างเจ็บปวด)
Quality House (QH): 2,503 ล้านบาท
Pruksa Holding (PPH): 2,339 ล้านบาท
Frasers Property (Thailand) (FPT): 1,865 ล้านบาท
Central Pattana (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2567 และกลยุทธ์สู่ความสำเร็จ
ข้อมูลผลประกอบการปี 2566 ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ เป็นภาพสะท้อนที่ชัดเจนถึงสภาวะของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปัจจุบัน ปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการ การบริหารจัดการต้นทุนที่มีแนวโน้มสูงขึ้น การปรับตัวให้เข้ากับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงการมองหาโอกาสใหม่ๆ ในตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ คอนโดมิเนียมราคาไม่แพง จะเป็นกุญแจสำคัญ
ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปีที่ผ่านมา แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวที่ยอดเยี่ยม การบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรระดับไฮเอนด์ หรือการเจาะตลาดบ้านราคาเข้าถึงง่ายในทำเลที่มีศักยภาพ การมีพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง เช่น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ต่างๆ ก็มีส่วนสำคัญอย่างยิ่ง
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนหรือพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านสามารถตัดสินใจได้อย่างชาญฉลาดท่ามกลางความผันผวนของตลาด การเข้าใจถึงแนวโน้มของ ราคาที่ดินกรุงเทพ และเมืองสำคัญอื่นๆ รวมถึงการติดตามข่าวสาร อสังหาริมทรัพย์ล่าสุด จะเป็นประโยชน์อย่างยิ่งในการวางแผนกลยุทธ์เพื่อคว้าโอกาสในอนาคต
หากท่านต้องการเจาะลึกข้อมูลเพิ่มเติม หรือปรึกษาแนวทางการลงทุนและการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของเราเพื่อรับคำแนะนำเฉพาะบุคคล ที่จะช่วยให้ท่านบรรลุเป้าหมายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้อย่างมีประสิทธิภาพ.
