วิเคราะห์เจาะลึก: ภาพรวมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566 – การขับเคี่ยวเพื่ออยู่รอดและก้าวข้ามความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้สังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด และปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น ได้ตอกย้ำถึงความซับซ้อนและพลวัตอันน่าทึ่งของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างชัดเจน หลายฝ่ายคาดหวังว่าโมเมนตัมอันแข็งแกร่งจากปี 2565 จะส่งผลให้ปี 2566 เป็นปีแห่งการเติบโตแบบก้าวกระโดด ทว่าความเป็นจริงกลับแตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง เราได้เห็นการชะลอตัวที่ค่อยๆ คืบคลานเข้ามาตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งความคึกคักอย่างไตรมาส 4 ซึ่งปกติจะเป็นช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายซื้อขาย ก็ยังไม่สามารถปลุกตลาดให้ฟื้นตัวได้อย่างที่คาดหวัง สถานการณ์ที่ดูท้าทายนี้ยังคงส่งสัญญาณต่อเนื่องมาถึงปี 2567 ทำให้การประเมินภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปีที่ผ่านมานั้น จำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบด้าน
เพื่อสะท้อนผลการดำเนินงานที่แท้จริงภายใต้สภาวะตลาดเช่นนี้ Property Mentor ได้ทำการรวบรวมข้อมูลทางการเงินของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าแต่ละองค์กรสามารถปรับตัวและรับมือกับความผันผวนของปี 2566 ได้ดีเพียงใด และใครคือผู้ที่สามารถยืนหยัดเป็นผู้นำได้อย่างแท้จริง บทวิเคราะห์นี้จะเจาะลึกถึง รายได้อสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นตัวชี้วัดสำคัญของความแข็งแกร่งทางธุรกิจ
รายได้รวม: ภาพรวมที่บ่งชี้ถึงการชะลอตัว
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาทแล้ว ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% แม้ตัวเลขโดยรวมอาจดูไม่มากนัก แต่หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่าภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความท้าทายที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ในระดับที่น่าเป็นห่วง บริษัทอย่าง L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development มีรายได้รวมติดลบในระดับสูงถึงราว -28% ในขณะที่ Raimon Land ก็มีรายได้ลดลงไปถึง -26% ตามมาด้วย Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% การวิเคราะห์ ผลประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นี้ แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างของความสามารถในการบริหารจัดการภายใต้สภาวะตลาดที่เปลี่ยนไป
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses ก็ยังคงมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่สร้างรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท กลับมีรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai ที่ -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่รายได้รวมลดลงราว -4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า แม้แต่ผู้เล่นหลักในตลาดก็ไม่อาจหลีกหนีผลกระทบจากการชะลอตัวของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้โดยสิ้นเชิง
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของสมรรถนะหลัก
เมื่อเจาะลึกไปที่รายได้จากการขาย ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เราจะเห็นภาพที่แตกต่างออกไป โดยรวมแล้ว 41 บริษัทสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมราว 299,979 ล้านบาท และที่น่าสนใจคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัทที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่น่าตกใจคือ Raimon Land ซึ่งมีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งมักจะติดอันดับต้นๆ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงบริษัทใหญ่ๆ เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ทำรายได้จากการขายลดลงจากปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ท้าทายอย่างแท้จริง
AP (Thailand) ผงาด! ขึ้นแท่นผู้นำรายได้จากการขาย
แม้ว่าภาพรวมจะบ่งชี้ถึงการชะลอตัว แต่ก็ยังมีผู้ที่สามารถรักษาความสามารถในการแข่งขันไว้ได้ AP (Thailand) ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้านรายได้จากการขาย ด้วยยอด 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่มีรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท ที่ตามมาเป็นอันดับ 2 แต่ Sansiri ก็เป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% ศุภาลัย ยังคงรักษาอันดับที่ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขยับขึ้นมาติด Top 5 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตได้ดีถึง 13% Pruksa Holding ติดอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก โดยมีรายได้รวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท แม้จะลดลงถึง -24% Quality House อยู่ในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect อยู่ในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่โดดเด่นและควรค่าแก่การกล่าวถึงคือ Central Pattana ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โดยในปี 2566 สามารถทำรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างน่าประทับใจถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้บ่งชี้ถึงศักยภาพของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อมโยงกับการพัฒนาพื้นที่ค้าปลีกและไลฟ์สไตล์
กำไรสุทธิ: ตัววัดความสามารถในการทำกำไรที่แท้จริง
สุดท้ายแล้ว การดำเนินธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอย่างแท้จริงนั้น วัดกันที่ผลกำไรสุทธิ ถึงแม้จะสามารถสร้างรายได้จำนวนมาก แต่หากกำไรที่จับต้องได้น้อย ก็ไม่อาจกล่าวได้ว่าประสบความสำเร็จสูงสุด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวได้ อีกทั้งกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ครองแชมป์! กำไรสุทธิสูงสุดท่ามกลางความท้าทาย
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำด้านกำไรสุทธิไว้ได้ แม้รายได้รวมจะลดลง แต่สามารถทำกำไรในปีนี้ไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ Land and Houses มีกำไรสูงในปีนี้ คือการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ ศุภาลัยคงจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ทำกำไรได้ 6,054 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Sansiri เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ติดอันดับ 4 Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ติดอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: อนาคตของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมการดำเนินงานของ 41 บริษัทในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งบ่งชี้ว่าปี 2567 น่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการทุกราย ความสามารถในการปรับตัว กลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุน การสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด และการบริหารความเสี่ยง จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครจะสามารถก้าวข้ามผ่านสภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความไม่แน่นอนนี้ไปได้
หากท่านคือหนึ่งในผู้ที่สนใจ หรือกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ หรือต้องการทำความเข้าใจแนวโน้มของ ตลาดคอนโดมิเนียม และ บ้านจัดสรร รวมถึงมองหา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีศักยภาพในการเติบโต การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานของบริษัทเหล่านี้ ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่ดีในการตัดสินใจ การศึกษาข้อมูลเชิงลึกและการประเมินปัจจัยต่างๆ อย่างรอบด้าน จะช่วยให้ท่านสามารถเลือกสรรการลงทุนที่เหมาะสมและสร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืน
ในสภาวะที่ตลาดมีความผันผวนเช่นนี้ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้าน อสังหาริมทรัพย์ ที่มีประสบการณ์และความเข้าใจในตลาดอย่างถ่องแท้ จะเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งยวด ท่านสามารถเริ่มต้นด้วยการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม หรือหากท่านกำลังมองหาคำแนะนำเชิงกลยุทธ์ หรือต้องการทราบข้อมูลเจาะลึกเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน โปรดอย่าลังเลที่จะติดต่อเรา เพื่อร่วมพูดคุยและหาแนวทางที่ดีที่สุดสำหรับเป้าหมายของท่าน
