ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566: ความท้าทายที่ต้องเผชิญ และผู้ที่ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มากว่าทศวรรษ ดิฉันได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อปี 2566 ได้ผ่านพ้นไปพร้อมกับความคาดหวังที่เคยมีเมื่อต้นปีว่าโมเมนตัมจากปี 2565 ที่ดูเหมือนจะปลุกชีพตลาดให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง จะสามารถดำเนินต่อไปได้ แต่ทว่า สิ่งที่เกิดขึ้นกลับตรงกันข้าม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยได้เผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างชัดเจน ลากยาวต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นไฮซีซั่นของตลาดอย่างไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นให้เกิดการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงท้าทายไม่ต่างจากปีก่อนหน้า
บทวิเคราะห์เชิงลึกนี้จะพาคุณไปสำรวจผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่งตลอดปี 2566 เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถปรับตัวและรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และที่สำคัญ ใครคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแข่งที่เต็มไปด้วยอุปสรรคนี้
ภาพรวมรายได้รวม: เทรนด์ชะลอตัวที่ส่งผลกระทบในวงกว้าง
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถทำรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งแม้จะดูเป็นตัวเลขที่สูง แต่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่ทำรายได้รวมไป 376,141 ล้านบาท กลับพบว่ามีการปรับลดลงเล็กน้อยประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม เมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่แผ่กระจายเป็นวงกว้างในภาคอุตสาหกรรม
เราพบเห็นการปรับลดลงของรายได้รวมในอัตราที่สูงในหลายบริษัท เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป โดยเฉพาะ LPN และ CGD ที่มีรายได้ลดลงถึงราว 28% นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็เผชิญกับสถานการณ์รายได้ที่ลดลง 26% ตามมาด้วย Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22%, และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นผู้เล่นหลักในตลาด อสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพ และหัวเมืองใหญ่ ก็ยังไม่สามารถต้านทานกระแสชะลอตัวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% เป็นที่น่าสังเกตว่าในกลุ่ม 10 บริษัทที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่รายงานรายได้รวมลดลงจากปี 2565 นอกจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1% ขณะที่ Supalai (SPALI) รายได้ลดลง 10%, Pruksa Holding (PPH) -9%, และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้รวมสูงสุด (ปี 2566):
แสนสิริ (SIRI): 39,082 ล้านบาท (เติบโต 12%)
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 38,399 ล้านบาท
ศุภาลัย (SPALI): 31,818 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 26,132 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 24,487 ล้านบาท
ยูนิเวนเจอร์ (UV): 17,672 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 16,169 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 15,157 ล้านบาท
สิงห์ เอสเตท (S): 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การวัดผลประกอบการที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณารายได้จากการขายเป็นหลัก เนื่องจากรายได้รวมอาจรวมถึงรายได้จากแหล่งอื่นที่เข้ามาเสริม ในขณะที่รายได้จากการขายบ่งบอกถึงความสามารถในการส่งมอบและปิดการขายโครงการ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ
เมื่อวิเคราะห์รายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
กรณีที่เห็นได้ชัดเจนคือ Raimon Land (RML) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 78%, L.P.N. Development (LPN) ลดลงเกือบ 40%, และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ที่รายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% นอกจากนี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายงานว่ารายได้จากการขายลดลง
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุด (ปี 2566):
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 36,927 ล้านบาท (บริษัทเดียวที่รายได้จากการขายเติบโต 7%)
แสนสิริ (SIRI): 32,829 ล้านบาท (เติบโต 7%)
ศุภาลัย (SPALI): 30,836 ล้านบาท
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 23,370 ล้านบาท (เติบโต 13%)
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 22,357 ล้านบาท
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 18,966 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 10,019 ล้านบาท
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 8,840 ล้านบาท (แม้รายได้ลดลง 24%)
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 7,619 ล้านบาท
พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (PF): 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่น่าจับตาคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สามารถสร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปีก่อนหน้า (2,870 ล้านบาท) ซึ่งแสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการเติบโตของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
กำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จทางธุรกิจ
แม้ว่าการทำรายได้จะมีความสำคัญ แต่ปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จที่แท้จริงคือความสามารถในการทำกำไรสุทธิ และเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้มากน้อยเพียงใด ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัท สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัทที่รายงานผลขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ ยังมีกว่า 20 บริษัท ที่มีกำไรลดลงจากปี 2565
การจัดอันดับ 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำไรสุทธิสูงสุด (ปี 2566):
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 7,495 ล้านบาท (กำไรส่วนหนึ่งมาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน มูลค่า 2,500 ล้านบาท)
ศุภาลัย (SPALI): 6,083 ล้านบาท
เอพี (ไทยแลนด์) (AP): 6,054 ล้านบาท
แสนสิริ (SIRI): 5,846 ล้านบาท (เติบโต 42%)
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI): 3,160 ล้านบาท (แม้กำไรลดลง 25%)
เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น (SC): 2,525 ล้านบาท
ควอลิตี้ เฮ้าส์ (QH): 2,503 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PPH): 2,339 ล้านบาท
เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) (FPT): 1,865 ล้านบาท
เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): 1,610 ล้านบาท (ประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและมุมมองสู่อนาคต: ความท้าทายที่ยังคงอยู่ แต่โอกาสใหม่ๆ ก็รออยู่
ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่งในปี 2566 สะท้อนภาพรวมของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความท้าทายอย่างต่อเนื่อง การปรับตัวต่อสภาวะเศรษฐกิจมหภาคที่ยังมีความไม่แน่นอน อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่กดดันผลการดำเนินงาน
อย่างไรก็ตาม ในวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และมีความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์ จะสามารถยืนหยัดและเติบโตได้ในระยะยาว การมองหาโอกาสในการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในทำเลทอง หรือโครงการที่เน้นการสร้างมูลค่าเพิ่มและประสบการณ์ให้กับลูกค้า จะเป็นกุญแจสำคัญในการก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้
ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ด้วยประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ และการปรับตัวอย่างชาญฉลาด บริษัทชั้นนำหลายแห่งจะยังคงสามารถสร้างผลงานที่น่าประทับใจได้
หากคุณกำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือต้องการทราบข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติมเกี่ยวกับแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมถึงกลยุทธ์ที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจในสภาวะปัจจุบัน เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและผู้ช่วยของคุณในการนำพาธุรกิจไปสู่ความสำเร็จ โปรดติดต่อเราเพื่อพูดคุยถึงความเป็นไปได้และโอกาสที่รออยู่.
