เจาะลึกผลประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ผู้ชนะที่แท้จริงท่ามกลางความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มายาวนานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเปลี่ยนแปลงของตลาดอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 ที่ผ่านมา ซึ่งนับเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายอย่างไม่คาดคิด หลายคนอาจคาดหวังว่าโมเมนตัมอันดีจากปี 2565 จะส่งต่อไปยังปี 2566 ให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถทะยานต่อไปได้ แต่ความเป็นจริงกลับตาลปัตร ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ก่อนช่วงการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง และเมื่อก้าวเข้าสู่ปี 2567 สถานการณ์ก็ยังคงไม่สู้ดีนัก
Property Mentor ในฐานะแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือในวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้ทำการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทั้งสิ้น 41 บริษัท เพื่อวิเคราะห์ว่าในช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา บริษัทเหล่านี้สามารถปรับตัวและรับมือกับความท้าทายอย่างไร และใครคือผู้ที่ก้าวข้ามผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ไปได้อย่างสง่างาม
ภาพรวมรายได้: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันกว่า 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อย หรือประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวมสูงถึง 376,141 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม เมื่อเราเจาะลึกในรายละเอียด จะพบว่ามีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันที่เกิดขึ้นกับผู้เล่นส่วนใหญ่ในตลาด
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับรายได้ติดลบในระดับ 20% ขึ้นไปนั้น มีหลายชื่อที่น่าจับตา ได้แก่ L.P.N. Development (LPN) ซึ่งมีรายได้ลดลงราว -28% ตามมาด้วย Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่อยู่ในกลุ่มเดียวกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็มีรายได้ลดลงถึง -26% ส่วน Lalin Property (LL) เจอผลกระทบ -23% ขณะที่ Major Development (MJD) และ Siamese Asset (SA) มีรายได้ลดลง -22% และ -21% ตามลำดับ
แม้แต่ Land and Houses (LH) หนึ่งในผู้เล่นรายใหญ่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกหนีสภาวะดังกล่าวได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง -18% และเป็นที่น่าสังเกตว่า ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 กลับมีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai (SPALI) มีรายได้ลดลง -10% Pruksa Holding (PPH) -9% และ Origin Property (ORI) รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
แสนสิริผงาด! แชมป์รายได้รวมสูงสุด ท่ามกลางสมรภูมิที่ดุเดือด
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ที่ผ่านมานั้น อันดับ 1 เป็นของแสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท ซึ่งเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ที่อันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท ส่วนอันดับ 3 เป็นของ Supalai (SPALI) ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท ขณะที่ Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
ในอันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท ตามมาด้วย U City Public Company Limited (U) ในอันดับ 7 ที่ 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ในอันดับ 8 ที่ 16,169 ล้านบาท Origin Property (ORI) ในอันดับ 9 ที่ 15,157 ล้านบาท และสิงห์ เอสเตท (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้รวม 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดความแข็งแกร่งที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดกันที่ผลงานการดำเนินงานที่แท้จริง คงปฏิเสธไม่ได้ว่า “รายได้จากการขาย” เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เพราะรายได้รวมที่สูงอาจเกิดจากการบันทึกรายได้จากส่วนอื่นที่นอกเหนือจากการขายโครงการ แต่หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขายอย่างเดียว โฉมหน้าของ Top 10 และอันดับต่างๆ จะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าสามารถทำรายได้จากการขายรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงประมาณ -11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท และน่าตกใจว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่รายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
มีหลายบริษัทที่เผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น Raimon Land (RML) ที่มีรายได้ลดลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้ขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าเป็นห่วงคือ Land and Houses (LH) ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นเบอร์ 1 ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่แค่ผู้เล่นรายใหญ่เท่านั้น ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด ยังมีถึง 8 บริษัทที่รายได้จากการขายลดลง
AP (Thailand) ผงาดขึ้นเป็นเบอร์ 1 ด้านรายได้จากการขาย: ความแข็งแกร่งที่พิสูจน์ได้
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 เป็นของ AP (Thailand) (AP) ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้าแสนสิริ (SIRI) ขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้สำเร็จ โดยแสนสิริเข้าป้ายในอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขายรวม 32,829 ล้านบาท ซึ่งนับว่าเป็น 1 ใน 2 บริษัทที่สามารถเพิ่มรายได้จากการขายได้ถึง 7% ส่วนอันดับ 3 คือ Supalai (SPALI) ที่ยังรักษาตำแหน่งได้อย่างเหนียวแน่นด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท
SC Asset Corporation (SC) ขึ้นมาอยู่ใน Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตในแดนบวกได้ถึง 13% ขณะที่ Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงรักษาที่นั่งใน Top 10 ไว้ได้ในอันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท ส่วน Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ติดเข้ามาในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ได้ในอันดับ 8 ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาท Quality House (QH) เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
อีกบริษัทที่น่าจับตาเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN มีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท
กำไรสุทธิ: ตัวตัดสินผู้ชนะที่แท้จริง
และในท้ายที่สุด สิ่งที่จะชี้วัดความสำเร็จอย่างแท้จริงไม่ใช่แค่ปริมาณการขาย แต่คือ “กำไรสุทธิ” ที่สามารถนำเข้ากระเป๋าได้ เพราะหากขายได้มากแต่กำไรน้อย ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สามารถทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
ที่น่าเป็นห่วงคือ มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบปัญหาขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัทจาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยังคงเป็นผู้นำด้านกำไร: การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ชาญฉลาด
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 นั้น อันดับ 1 ยังคงเป็น Land and Houses (LH) แม้ว่าจะมีรายได้จากการขายที่ลดลงอย่างมาก แต่ก็สามารถกวาดกำไรไปได้ถึง 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากกำไรกว่า 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งให้กับกองทุน หากไม่นับรายการพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งอยู่ที่อันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท อาจจะขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้
Supalai (SPALI) เฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่อยู่ที่อันดับ 3 ไปได้อย่างฉิวเฉียว ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ส่วนแสนสิริ (SIRI) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้ว่ากำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือนชนะ Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปแบบสูสี Pruksa Holding (PPH) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) PCL (FPT) ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 ที่ยังคงท้าทาย
ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงผลการดำเนินงานที่หลากหลายในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย จาก 41 บริษัทที่ Property Mentor ได้รวบรวมไว้ ปี 2567 คาดว่าจะเป็นอีกปีที่ท้าทายสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ การปรับกลยุทธ์ การบริหารต้นทุน การเข้าใจความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป และการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะชี้วัดว่าใครจะสามารถก้าวข้ามผ่านความยากลำบากนี้ไปได้
หากท่านเป็นนักลงทุน หรือมีส่วนเกี่ยวข้องกับวงการอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจแนวโน้มและผลประกอบการของบริษัทต่างๆ จะเป็นกุญแจสำคัญในการวางแผนกลยุทธ์ในอนาคต เพื่อคว้าโอกาสและลดความเสี่ยงในสภาวะตลาดเช่นนี้.
