ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: ถอดรหัสกลยุทธ์การฟื้นตัวและผู้ชนะที่แท้จริงในยุคแห่งความท้าทาย
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้ามองการเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด ปี 2566 ที่เพิ่งผ่านพ้นไปนั้น เป็นอีกหนึ่งปีที่วงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับแรงกดดันรอบด้าน จากที่เคยคาดหวังถึงการเติบโตอย่างแข็งแกร่ง สานต่อโมเมนตัมจากปี 2565 ทว่าความเป็นจริงกลับสวนทาง ตลาดกลับสู่โหมดชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ และความซบเซาต่อเนื่องยาวนานจนถึงช่วงปลายปี แม้แต่ช่วงเวลาแห่งการจับจ่ายใช้สอยสูงสุดในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หลายคนคาดหวัง และแนวโน้มนี้ยังคงทอดเงามายังต้นปี 2567 สร้างความกังวลให้กับผู้มีส่วนได้ส่วนเสียในอุตสาหกรรมนี้
เพื่อทำความเข้าใจผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแท้จริง Property Mentor ได้รวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 41 แห่ง ในปี 2566 เพื่อประเมินขีดความสามารถในการรับมือกับสภาพตลาดที่ผันผวน และเพื่อค้นหาว่าบริษัทใดคือ “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสนามแห่งการแข่งขันอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การปรับฐานที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้แม้จะดูเหมือนคงที่เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แต่ก็ถือเป็นการลดลงเล็กน้อยที่ประมาณ 1.2% อย่างไรก็ตาม การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่าสนใจยิ่งขึ้น โดยมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้รวมลดลง สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันในวงกว้างที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรม อสังหาริมทรัพย์ไทย
เราเห็นบริษัทหลายแห่งเผชิญกับรายได้ที่ติดลบในระดับที่น่ากังวล เช่น L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate และ Country Group Development ที่มีรายได้ลดลงถึงประมาณ -28% ตามมาด้วย Raimon Land ที่ -26%, Lalin Property ที่ -23%, Major Development ที่ -22% และ Siamese Asset ที่ -21% แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงแรงกระเพื่อมนี้ได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18%
สิ่งที่น่าสังเกตเป็นพิเศษคือ ในบรรดา 10 บริษัทชั้นนำที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 แห่ง กลับมีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว AP (Thailand) ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1% ขณะที่ Supalai มีรายได้ลดลง -10%, Pruksa Holding ที่ -9% และ Origin Property ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ -4% ตัวเลขเหล่านี้ชี้ให้เห็นว่า การรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ และภูมิภาค กำลังท้าทายมากขึ้นเรื่อยๆ
บทบาทของรายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่แท้จริงของผลการดำเนินงาน
ในบริบทของการวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย การพิจารณาเฉพาะรายได้รวมอาจไม่เพียงพอ เนื่องจากบางบริษัทอาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม ซึ่งอาจบิดเบือนภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงที่เกิดจากการดำเนินธุรกิจหลัก ดังนั้น การวิเคราะห์รายได้จากการขาย (Sales Revenue) จึงเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญยิ่งกว่าในการประเมินศักยภาพของแต่ละบริษัท
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท จะพบว่ามียอดรวม 268,460 ล้านบาท ซึ่งลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท และที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลงจากปีก่อนหน้า
สถานการณ์รายได้จากการขายที่ลดลงนี้ส่งผลกระทบต่อบริษัทหลากหลายขนาด ตั้งแต่ Raimon Land ที่มีรายได้จากการขายลดลงถึง -78%, L.P.N. Development ที่เกือบ -40% ไปจนถึง Land and Houses ที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือ -38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำตลาด ก็ยังคงมีรายได้จากการขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และไม่ใช่เพียงแค่บริษัทใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ ในกลุ่ม 10 บริษัทชั้นนำที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง นี่คือสัญญาณชัดเจนว่า โครงการอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมกำลังเผชิญกับความท้าทายในการสร้างยอดขาย
AP (Thailand) ผงาดขึ้นแท่นผู้นำด้านยอดขาย: ปรากฏการณ์ในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้จากการขายสูงสุดในปี 2566 มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ โดย AP (Thailand) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท สามารถแซงหน้า Sansiri ที่ตามมาในอันดับ 2 ด้วยรายได้ 32,829 ล้านบาท แม้ว่า Sansiri จะเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถรักษาการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งได้อย่างแข็งแกร่งในอันดับ 3 ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท ตามมาด้วย SC Asset Corporation ที่สามารถไต่อันดับขึ้นมาอยู่ใน 5 อันดับแรกได้สำเร็จ ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่มีการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
Land and Houses แม้จะเผชิญกับการลดลงของรายได้จากการขายอย่างมีนัยสำคัญ แต่ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน 10 อันดับแรกได้ที่อันดับ 6 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 8 แม้จะมีรายได้ลดลงถึง -24% แต่ก็ยังคงรักษาตำแหน่งในกลุ่ม 10 อันดับแรกได้ด้วยรายได้จากการขาย 8,840 ล้านบาท Quality House เข้ามาในอันดับ 9 ด้วยรายได้จากการขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้จากการขาย 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่มีผลการดำเนินงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึง นั่นคือ Central Pattana ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลลัพธ์จากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 บริษัทมีรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 103% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท การเติบโตนี้สะท้อนถึงความสามารถในการมองเห็นโอกาสและปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
การวัดผลกำไรสุทธิ: ตัวชี้วัดสุดท้ายของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ
แม้ว่าการสร้างรายได้จะเป็นสิ่งสำคัญ แต่การทำกำไรสุทธิ คือตัวชี้วัดที่แท้จริงของความสามารถในการบริหารจัดการต้นทุนและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหุ้น ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท และที่น่าเป็นห่วงคือ มีถึง 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ นอกจากนี้ กว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรสุทธิลดลงจากปี 2565
Land and Houses ยืนหนึ่งผู้นำด้านกำไร: กลยุทธ์การบริหารจัดการสินทรัพย์ที่เหนือชั้น
สำหรับ 10 อันดับแรกของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถทำกำไรได้สูงสุดในปี 2566 Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ไว้ได้ โดยทำกำไรสุทธิถึง 7,495 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ Land and Houses มีกำไรโดดเด่นในปีนี้ มาจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ซึ่งสร้างกำไรถึง 2,500 ล้านบาท หากไม่นับรวมรายการพิเศษนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท จะก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ได้อย่างสบายๆ AP (Thailand) ตามมาในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท
Sansiri ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท และแสดงการเติบโตที่น่าประทับใจถึง 42% ในปีนี้ Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้จะลดลงถึง -25% จากปีก่อนหน้า
SC Asset ทำกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท ตามมาด้วย Quality House ที่ 2,503 ล้านบาท Pruksa Holding มีกำไร 2,339 ล้านบาท Fraser’s Property (Thailand) ในอันดับ 9 ทำกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (ตัวเลขประมาณการจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
แนวโน้มปี 2567: ความท้าทายที่รออยู่และโอกาสในการปรับตัว
ข้อมูลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ Property Mentor ได้รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงภาพรวมที่ซับซ้อนของ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 แม้จะมีความท้าทายหลายประการ แต่ก็ยังมีบริษัทที่สามารถปรับตัวและสร้างผลประกอบการที่น่าพอใจได้
สำหรับปี 2567 คาดการณ์ว่าจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายอย่างยิ่งในวงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทที่มีวิสัยทัศน์ที่เฉียบคม มีกลยุทธ์การบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และสามารถปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงของตลาดได้อย่างรวดเร็ว จะเป็นผู้ที่สามารถก้าวผ่านความยากลำบากและคว้าโอกาสในการเติบโตได้
หากคุณคือผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึก หรือต้องการคำปรึกษาเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการวางแผนกลยุทธ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้สามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญและทีมงานที่มีประสบการณ์จริง คือก้าวสำคัญที่จะนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จในอนาคตที่กำลังจะมาถึง.
