วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2566: การปรับตัวในสมรภูมิที่ท้าทาย และกลยุทธ์สู่ชัยชนะในปี 2567
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงและพลวัตของตลาดมานับไม่ถ้วน ปี 2566 ที่ผ่านมานี้ ถือเป็นบทพิสูจน์ครั้งสำคัญของความแข็งแกร่งและความสามารถในการปรับตัวของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งในประเทศไทย หลังจากที่ตลาดเคยมีสัญญาณของการฟื้นตัวที่สดใสในช่วงปลายปี 2565 กลับมาเผชิญกับภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จนถึงช่วงท้ายปีและส่งผลต่อเนื่องมาถึงต้นปี 2567 แม้ช่วงเวลาที่เป็นไฮซีซั่นของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกเร้าตลาดให้กลับมาคึกคักได้อย่างที่หลายฝ่ายคาดหวัง
รายงานพิเศษนี้ จัดทำขึ้นโดย Property Mentor เพื่อวิเคราะห์เจาะลึกผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ในปี 2566 เพื่อประเมินว่าบริษัทใดสามารถรับมือกับความท้าทายนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และใครคือผู้ที่ฉายแววเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ท่ามกลางสมรภูมิที่ยากลำบากนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตามอง
ในปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันได้ถึง 371,560 ล้านบาท ซึ่งลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมอาจดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เมื่อเจาะลึกเป็นรายบริษัท จะพบว่าถึง 25 จาก 41 บริษัท มีรายได้รวมลดลง ซึ่งบ่งชี้ถึงแรงกดดันที่กระทบต่อภาพรวมของอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน
บางบริษัทเผชิญกับการลดลงของรายได้ที่น่ากังวล โดยเฉพาะ L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ที่มีรายได้รวมลดลงในระดับที่สูงกว่า 20% โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบถึงราว -28% ตามมาด้วย Raimon Land (RML) ที่ -26%, Lalin Property (LPH) ที่ -23%, Major Development (MD) ที่ -22% และ Siamese Asset (SA) ที่ -21%
แม้แต่ยักษ์ใหญ่ในวงการอย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง ก็ยังไม่สามารถหลีกพ้นแรงกดดัน โดยมีรายได้รวมลดลงถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 ถึง 5 บริษัท มีรายได้รวมลดลงจากปีก่อนหน้า นอกเหนือจาก Land and Houses แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่รายได้รวมลดลงเล็กน้อยไม่ถึง -1%, Supalai (SPALI) ที่ -10%, Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่รายได้รวมลดลงประมาณ -4%
การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10 รายได้รวม: แสนสิริ ผงาดนำ
ในแง่ของรายได้รวมสูงสุดในปี 2566 Sansiri (SIRI) ได้ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท โดยเฉือนเอาชนะ AP (Thailand) (AP) ที่ตามมาติดๆ ในอันดับ 2 ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท Supalai (SPALI) รั้งอันดับ 3 ด้วยรายได้รวม 31,818 ล้านบาท Land and Houses (LH) อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้รวม 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้รวม 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้รวม 24,487 ล้านบาท อันดับ 7 เป็นของ U City (U) (เดิมคือ U City Public Company Limited, ปัจจุบันคือ UniVentures Public Company Limited) ด้วยรายได้รวม 17,672 ล้านบาท อันดับ 8 คือ Frasers Property (Thailand) (FPT) ที่ 16,169 ล้านบาท อันดับ 9 Origin Property (ORI) ที่ 15,157 ล้านบาท และอันดับ 10 คือ Singha Estate (S) ที่ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ดัชนีวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม หากจะวัดผลการดำเนินงานที่แท้จริงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณารายได้จากการขาย (Revenue from Sales) ถือเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุด เนื่องจากบริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้รวมหลายแห่ง มีการรับรู้รายได้จากแหล่งอื่นๆ ที่ไม่ใช่การขายโครงการโดยตรงเข้ามาเสริม การพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย จะทำให้เห็นภาพการดำเนินงานของธุรกิจหลักที่ชัดเจนยิ่งขึ้น
เมื่อรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่ามีมูลค่ารวม 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวมประมาณ 299,979 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ว่ามีถึง 30 จาก 41 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง
สถานการณ์นี้น่ากังวลอย่างยิ่ง โดยเฉพาะ Raimon Land (RML) ที่มีรายได้จากการขายตกลงถึง -78% L.P.N. Development (LPN) รายได้จากการขายลดลงเกือบ -40% และที่น่าตกใจคือ Land and Houses (LH) ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูง กลับมีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% แม้แต่ AP (Thailand) (AP) ซึ่งเป็นผู้นำในด้านรายได้จากการขาย ก็ยังเผชิญกับรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยที่ -2%
สิ่งที่น่าสังเกตคือ ไม่ใช่เพียงแค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหา บริษัทในกลุ่ม Top 10 ด้านรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัท ที่มีรายได้จากการขายลดลง แสดงให้เห็นถึงความท้าทายที่ครอบคลุมอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566
Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด: AP (Thailand) กลับมาทวงบัลลังก์
ในปี 2566 AP (Thailand) (AP) สามารถกลับมาทวงบัลลังก์ผู้นำด้านรายได้จากการขาย ด้วยมูลค่า 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri (SIRI) ที่เข้ามาเป็นอันดับ 2 ด้วยรายได้จากการขาย 32,829 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม Sansiri ก็เป็นหนึ่งใน 2 บริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้ถึง 7%
Supalai (SPALI) ยังคงรักษาอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้จากการขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation (SC) ขยับขึ้นมาติด Top 5 ได้สำเร็จในอันดับ 4 ด้วยรายได้จากการขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่แสดงการเติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding (PPH) มาในอันดับ 5 ด้วยรายได้จากการขายรวม 22,357 ล้านบาท
แม้รายได้จากการขายจะลดลงไปมาก แต่ Land and Houses (LH) ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 18,966 ล้านบาทในอันดับ 6 Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 7 ด้วยรายได้จากการขายรวม 10,019 ล้านบาท Origin Property (ORI) แม้รายได้จะลดลงถึง -24% แต่ก็ยังเกาะกลุ่มอยู่ใน Top 10 ได้ด้วยรายได้จากการขายรวม 8,840 ล้านบาทในอันดับ 8 Quality House (QH) มาแบบเงียบๆ แต่ก็มักติดอันดับทุกปี ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,619 ล้านบาทในอันดับ 9 และ Property Perfect (PF) ปิดท้าย Top 10 ด้วยรายได้จากการขายรวม 7,171 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทที่น่าจับตามองเป็นพิเศษคือ Central Pattana (CPN) ซึ่งเริ่มเก็บเกี่ยวผลจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมาอย่างต่อเนื่อง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขายได้ถึง 5,835 ล้านบาท เติบโตถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้จากการขาย 2,870 ล้านบาท ถือเป็นสัญญาณที่ดีของการขยายธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ของ CPN
กำไรสุทธิ: มาตรวัดสุดท้ายของความสำเร็จ
ท้ายที่สุดแล้ว ไม่ว่าบริษัทจะสามารถขายได้มากน้อยเพียงใด หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถทำกำไรได้ ก็ยากที่จะถือว่าเป็นผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง ทำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวมกันประมาณ 49,602 ล้านบาท
สถานการณ์ที่น่ากังวลคือ มีกว่า 12 บริษัท ที่ประสบภาวะขาดทุน บางบริษัทขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปี ตั้งแต่ช่วงการระบาดของโควิด-19 และยังไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ และกว่า 20 บริษัท จาก 41 แห่ง มีกำไรลดลงจากปี 2565 ซึ่งชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันด้านต้นทุนและกำลังซื้อที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของหลายบริษัท
Land and Houses ผงาดแชมป์กำไรสูงสุด: ปัจจัยพิเศษหนุน
สำหรับ Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุดในปี 2566 Land and Houses (LH) ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยกำไรสุทธิ 7,495 ล้านบาท แม้รายได้รวมจะลดลง แต่การมีกำไรจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน เป็นปัจจัยสำคัญที่ผลักดันให้ LH ก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 หากไม่รวมปัจจัยพิเศษนี้ Supalai (SPALI) ซึ่งมีกำไรสุทธิ 6,083 ล้านบาท ก็มีโอกาสที่จะขึ้นเป็นอันดับ 1 แทน
AP (Thailand) (AP) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไรสุทธิ 6,054 ล้านบาท Sansiri (SIRI) ทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% Origin Property (ORI) มาในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลงจากปีก่อนถึง -25%
SC Asset Corporation (SC) อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality House (QH) ที่มีกำไรสุทธิ 2,503 ล้านบาท ไปอย่างหวุดหวิด Pruksa Holding (PPH) ทำกำไรได้ 2,339 ล้านบาทในอันดับ 8 Frasers Property (Thailand) (FPT) มาในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana (CPN) ปิดท้าย Top 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (จากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
บทสรุปและทิศทางสำหรับปี 2567: การปรับตัวคือหัวใจสำคัญ
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมนี้สะท้อนภาพรวมผลการดำเนินงานของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความท้าทาย และแนวโน้มยังบ่งชี้ว่าปี 2567 จะยังคงเป็นอีกปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมนี้
อย่างไรก็ตาม ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสเสมอ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงิน มีกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ มีการบริหารจัดการต้นทุนที่ดี และสามารถนำเสนอบริการหรือผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป จะเป็นผู้ที่สามารถฝ่าฟันอุปสรรคและเติบโตต่อไปได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย การลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือการมองหาการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว การศึกษาข้อมูลวิเคราะห์อย่างรอบด้านเช่นนี้ จะช่วยให้ท่านตัดสินใจได้อย่างมีข้อมูล และเลือกสรรโครงการหรือบริษัทที่น่าเชื่อถือได้
หากท่านต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลยุทธ์การเติบโตสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 โปรดติดต่อเราวันนี้ เพื่อให้เราได้เป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนความสำเร็จของท่านในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย.
