บทวิเคราะห์เจาะลึก: ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2566 – ความท้าทายที่ไม่คาดฝันและผู้ชนะที่แท้จริง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ การมองย้อนกลับไปยังปี 2566 ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนั้น เป็นการเผชิญหน้ากับความเป็นจริงที่แตกต่างจากความคาดหวังเดิมอย่างสิ้นเชิง ความเชื่อมั่นที่ก่อตัวขึ้นจากโมเมนตัมเชิงบวกของปี 2565 ที่ดูเหมือนจะผลักดันให้ธุรกิจก้าวไปข้างหน้า กลับต้องเผชิญกับการชะลอตัวที่หนักหน่วงเกินคาด ปัจจัยหลายประการซ้อนทับกัน ทั้งก่อนหน้าการเลือกตั้งใหญ่ที่สร้างความไม่แน่นอน และต่อเนื่องมาจนถึงช่วงปลายปี แม้กระทั่งช่วงเวลาที่ปกติจะเป็นฤดูกาลแห่งการซื้อขาย (High Season) ในไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถจุดประกายการฟื้นตัวได้อย่างที่หวัง สถานการณ์นี้ได้ส่งผลต่อเนื่องมายังปี 2567 โดยที่ภาพรวมยังคงมีความท้าทายรออยู่
ด้วยความมุ่งมั่นที่จะทำความเข้าใจภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย อย่างลึกซึ้ง Property Mentor ได้ดำเนินการรวบรวมข้อมูลผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย จำนวน 41 แห่ง เพื่อประเมินว่าแต่ละบริษัทสามารถรับมือกับสภาวะตลาดที่ผันผวนนี้ได้อย่างไร และใครคือผู้ที่สามารถพิสูจน์ฝีมือเป็น “ผู้ชนะที่แท้จริง” ในสมรภูมิการแข่งขันอันดุเดือดนี้
ภาพรวมรายได้รวม: การหดตัวที่ต้องจับตา
ตลอดปี 2566 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 41 แห่ง สามารถสร้างรายได้รวมกันประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเป็นการลดลงเล็กน้อยราว 1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้รวม 376,141 ล้านบาท แม้ตัวเลขรวมจะดูไม่แตกต่างกันมากนัก แต่การเจาะลึกรายบริษัทเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวลถึง 25 จาก 41 บริษัท หรือคิดเป็นกว่า 60% ที่มีรายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
กลุ่มบริษัทที่เผชิญกับการปรับตัวลดลงของรายได้ในระดับสูง เช่น L.P.N. Development (LPN), Eastern Star Real Estate (ESTAR) และ Country Group Development (CGD) ต่างมีรายได้ติดลบในระดับที่น่าตกใจ โดยเฉพาะ LPN ที่ติดลบราว 28% ตามมาด้วย ESTAR และ CGD ในอัตราที่ใกล้เคียงกัน นอกจากนี้ Raimon Land (RML) ก็ประสบปัญหาการลดลงของรายได้ถึง 26% ส่วน Lalin Property (LPH) และ Major Development (MJD) ก็ไม่น้อยหน้า โดยมีรายได้ลดลง 23% และ 22% ตามลำดับ ขณะที่ Siamese Asset (SA) มีรายได้หดตัวลง 21%
แม้แต่บริษัทขนาดใหญ่อย่าง Land and Houses (LH) ซึ่งถือเป็นเสาหลักของวงการ อสังหาริมทรัพย์ไทย ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงกระแสลบได้ โดยมีรายได้รวมติดลบถึง 18% สิ่งที่น่าสังเกตคือ ในกลุ่ม Top 10 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงสุดในปี 2566 นี้ มีถึง 5 บริษัทที่มีรายได้รวมลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน นอกจาก LH แล้ว ยังมี AP (Thailand) (AP) ที่แม้จะรักษาการเติบโตในแดนบวกได้ แต่ก็มีรายได้ลดลงเล็กน้อยกว่า 1% ตามมาด้วย Supalai (SPALI) ที่ติดลบ 10% Pruksa Holding (PPH) ที่ -9% และ Origin Property (ORI) ที่มีรายได้รวมลดลงประมาณ 4%
แสนสิริ ครองแชมป์รายได้รวม: การแข่งขันที่เข้มข้นใน Top 10
เมื่อพิจารณารายได้รวมสูงสุด Top 10 บริษัทในปี 2566 พบว่า Sansiri (SIRI) ผงาดขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้ 39,082 ล้านบาท โดยเฉือน AP (Thailand) ที่ 38,399 ล้านบาทไปอย่างหวุดหวิด ตามมาด้วย Supalai ในอันดับ 3 ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท Land and Houses อยู่ในอันดับ 4 ด้วยรายได้ 30,170 ล้านบาท และ Pruksa Holding ในอันดับ 5 ด้วยรายได้ 26,132 ล้านบาท
อันดับ 6 คือ SC Asset Corporation (SC) ด้วยรายได้ 24,487 ล้านบาท ตามด้วย U City (U) (เดิมคือ U REIT) ในอันดับ 7 ด้วยรายได้ 17,672 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) (FPT) อยู่ในอันดับ 8 ด้วยรายได้ 16,169 ล้านบาท Origin Property ในอันดับ 9 ด้วยรายได้ 15,157 ล้านบาท และ Singha Estate (S) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยรายได้ 15,066 ล้านบาท
รายได้จากการขาย: ตัวชี้วัดที่สะท้อนความสามารถในการแข่งขันที่แท้จริง
อย่างไรก็ตาม การประเมินผลการดำเนินงานที่แท้จริง จำเป็นต้องพิจารณาที่ “รายได้จากการขาย” เป็นหลัก เนื่องจากในโครงสร้างรายได้รวมของหลายบริษัท อาจมีรายได้จากแหล่งอื่นเข้ามาเสริม แต่รายได้จากการขายสะท้อนถึงประสิทธิภาพในการพัฒนาและส่งมอบโครงการสู่ผู้บริโภคโดยตรง เมื่อวิเคราะห์เฉพาะรายได้จากการขาย ภาพของ Top 10 บริษัทจึงมีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
สำหรับทั้ง 41 บริษัท รายได้จากการขายรวมกันอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงประมาณ 11% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีรายได้จากการขายรวม 299,979 ล้านบาท ที่น่ากังวลยิ่งกว่าคือ มีถึง 30 จาก 41 บริษัท (ราว 73%) ที่มีรายได้จากการขายลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
บริษัทอย่าง Raimon Land เผชิญกับรายได้จากการขายที่หดตัวถึง 78% ในขณะที่ LPN Development มีรายได้จากการขายลดลงเกือบ 40% สิ่งที่น่าตกใจคือ Land and Houses มีรายได้จากการขายลดลงถึง 38% แม้แต่ AP (Thailand) ซึ่งเป็นผู้นำในตลาด อสังหาริมทรัพย์กรุงเทพ ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ 2% และไม่ใช่แค่บริษัทขนาดใหญ่เท่านั้นที่ประสบปัญหานี้ เพราะในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้จากการขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่มียอดขายลดลง
AP (Thailand) ชนะขาดในศึกยอดขาย: การยืนหยัดท่ามกลางความผันผวน
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย AP (Thailand) ก้าวขึ้นเป็นอันดับ 1 ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้า Sansiri ที่ 32,829 ล้านบาท ซึ่ง Sansiri ถือเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่สามารถเพิ่มยอดขายได้ถึง 7% Supalai ยังคงรักษาตำแหน่งใน Top 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท SC Asset Corporation ขึ้นมาติด Top 5 ด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกบริษัทที่เติบโตในแดนบวกถึง 13% Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 5 ด้วยยอดขาย 22,357 ล้านบาท
แม้จะมียอดขายลดลงไปมาก แต่ Land and Houses ก็ยังคงประคองตัวอยู่ใน Top 10 ได้ ด้วยยอดขายรวม 18,966 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) ติดอันดับ 7 ด้วยยอดขาย 10,019 ล้านบาท Origin Property แม้จะมียอดขายลดลง 24% แต่ก็ยังคงอยู่ในกลุ่ม Top 10 ด้วยยอดขาย 8,840 ล้านบาท Quality Houses (QH) เข้ามาอย่างเงียบๆ แต่ก็เป็นผู้เล่นที่สม่ำเสมอ ด้วยยอดขาย 7,619 ล้านบาท และ Property Perfect (PF) ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยยอดขาย 7,171 ล้านบาท
อีกหนึ่งบริษัทที่ผลงานโดดเด่นจนต้องกล่าวถึงคือ Central Pattana (CPN) ที่เริ่มเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง ในปี 2566 CPN สร้างรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 103% จากปี 2565 ที่มีรายได้ 2,870 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการขยายธุรกิจสู่ตลาด ซื้อบ้าน กรุงเทพ และจังหวัดอื่นๆ
กำไรสุทธิ: บทสรุปสุดท้ายของผู้ชนะที่แท้จริง
ท้ายที่สุด แม้บริษัทใดจะมียอดขายที่สูงเพียงใด แต่หากมีกำไรสุทธิที่น้อย หรือไม่สามารถนำเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างมีประสิทธิภาพ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะที่แท้จริง ในปี 2566 บริษัททั้ง 41 แห่ง สร้างกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง 11% จากปี 2565 ที่มีกำไรสุทธิรวม 49,602 ล้านบาท ยิ่งไปกว่านั้น มีกว่า 12 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน ซึ่งบางแห่งขาดทุนต่อเนื่องมา 3-4 ปีตั้งแต่ช่วงโควิด และไม่สามารถฟื้นตัวกลับมาได้ ขณะที่กว่า 20 บริษัท (ราวครึ่งหนึ่ง) มีกำไรลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
Land and Houses นำโด่งด้านกำไร: เบื้องหลังกลยุทธ์ที่เฉียบคม
Land and Houses ยังคงรักษาตำแหน่งแชมป์ด้านกำไรสุทธิไว้ได้ ด้วยกำไรถึง 7,495 ล้านบาท แม้จะมีรายได้รวมลดลง แต่สาเหตุหลักที่ทำให้ LH ขึ้นเป็นอันดับ 1 คือ กำไรพิเศษจำนวน 2,500 ล้านบาท จากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน หากไม่นับรวมรายการนี้ Supalai ซึ่งอยู่ในอันดับ 2 ด้วยกำไร 6,083 ล้านบาท ก็มีสิทธิ์ที่จะเป็นอันดับ 1 ไปแล้ว AP (Thailand) ตามมาติดๆ ในอันดับ 3 ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท Sansiri ทำกำไรก้าวกระโดดถึง 42% อยู่ในอันดับ 4 ด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท Origin Property อยู่ในอันดับ 5 ด้วยกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง 25% จากปีก่อน
SC Asset Corporation อยู่ในอันดับ 6 ด้วยกำไรสุทธิ 2,525 ล้านบาท เฉือน Quality Houses ที่มีกำไร 2,503 ล้านบาท ไปเพียงเล็กน้อย Pruksa Holding อยู่ในอันดับ 8 ด้วยกำไร 2,339 ล้านบาท Frasers Property (Thailand) เจ้าของธุรกิจ “เจ้าสัวน้ำเมา” อยู่ในอันดับ 9 ด้วยกำไร 1,865 ล้านบาท และ Central Pattana ปิดท้ายในอันดับ 10 ด้วยกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาท (คำนวณจากกำไรก่อนหักภาษีเงินได้ 1,975 ล้านบาท)
มองไปข้างหน้า: ปี 2567 บททดสอบที่ท้าทายยิ่งกว่าเดิม
ข้อมูลที่ Property Mentor รวบรวมมานี้ สะท้อนให้เห็นถึงสภาวะของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ในปี 2566 ซึ่งเป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายและแรงกดดัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและปัจจัยภายในประเทศ คาดการณ์ว่าปี 2567 จะเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการต้องใช้ความสามารถในการปรับตัวและบริหารจัดการอย่างเข้มข้น เพื่อรับมือกับความผันผวนที่อาจจะยังคงอยู่
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถผ่านพ้นปี 2566 มาได้อย่างแข็งแกร่ง แสดงให้เห็นถึงการมีกลยุทธ์ที่รอบคอบ การบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ และความเข้าใจในความต้องการของตลาดที่แท้จริง คำถามที่น่าสนใจคือ บริษัทเหล่านี้จะสามารถรักษาโมเมนตัมเชิงบวกและคว้าโอกาสใน โครงการอสังหาริมทรัพย์ ใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นได้อย่างไร
หากท่านคือผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังตัดสินใจเลือกซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ การทำความเข้าใจกับผลประกอบการของบริษัทชั้นนำเหล่านี้ จะเป็นกุญแจสำคัญในการตัดสินใจอย่างมีข้อมูลและมีกลยุทธ์ ขอเชิญชวนทุกท่านร่วมติดตามแนวโน้มและบทวิเคราะห์เจาะลึกจาก Property Mentor ในโอกาสต่อไป เพื่อร่วมกันก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยที่กำลังจะก้าวไปข้างหน้า.
