รายได้และกำไรอสังหาฯ ครึ่งปีแรก 2568: สัญญาณเตือนเศรษฐกิจไทย และกลยุทธ์รับมือวิกฤต
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมากว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรของตลาดที่ขึ้นลงมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง แ
ต่สำหรับผลประกอบการครึ่งปีแรกของปี 2568 นี้ ถือเป็นอีกหนึ่งบททดสอบสำคัญที่สะท้อนภาพความเป็นจริงของภาวะเศรษฐกิจไทยที่กำลังเผชิญกับความท้าทายอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ตัวเลขจากบริษัทวิจัย LWS Wisdom ที่รวบรวมข้อมูลจาก 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เปิดเผยให้เห็นภาพที่น่ากังวล: รายได้รวมลดลงถึง 15.21% และกำไรสุทธิทรุดหนักถึง 37.17% โดยในจำนวนนี้ มีถึง 18 บริษัทที่ประสบภาวะขาดทุน นี่ไม่ใช่เพียงตัวเลขในรายงานทางการเงิน แต่คือ “กระจกสะท้อน” ถึงความรู้สึกของผู้บริโภคที่กำลังหดตัวลงอย่างเห็นได้ชัด
ปัจจัยลบที่กดดันตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จากการวิเคราะห์เชิงลึกของผม ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้เกิดภาวะชะลอตัวนี้ มีหลายประการที่เกี่ยวพันกันอย่างซับซ้อน:
ความเชื่อมั่นผู้บริโภคถดถอย: หัวใจสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือ “ความเชื่อมั่น” ของผู้บริโภค เมื่อเศรษฐกิจภาพรวมยังมีความไม่แน่นอนสูง รายได้ของครัวเรือนเติบโตในอัตราที่ช้ากว่าที่ควรจะเป็น ประกอบกับภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังคงอยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับที่ค่อนข้างแพง ทำให้ผู้คนจำนวนมาก “ไม่กล้าก่อหนี้ใหม่” แม้จะเป็นการลงทุนที่สำคัญต่อชีวิตอย่างการมีบ้านสักหลังก็ตาม ความกังวลนี้ส่งผลให้แผนการซื้อที่อยู่อาศัยถูกเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด
ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งใน “เครื่องยนต์หลัก” ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย โดยมีสัดส่วนประมาณ 8-10% ของ GDP และเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย เช่น วัสดุก่อสร้าง แรงงานภาคการก่อสร้าง และภาคการเงิน เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว ย่อมส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจโดยรวม
ราคาอสังหาริมทรัพย์และการลงทุน: แม้ว่าราคาบ้านและคอนโดมิเนียมในบางทำเลอาจจะทรงตัวหรือปรับลดลงบ้าง แต่ต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าแรง ยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถลดราคาขายลงได้มากนักเพื่อกระตุ้นตลาด ในขณะเดียวกัน การลงทุนในสินทรัพย์อื่น ๆ ที่ให้ผลตอบแทนเร็วและมีความเสี่ยงต่ำกว่า อาจเป็นที่น่าสนใจมากกว่าในภาวะที่ความไม่แน่นอนสูง
อุปทานส่วนเกิน (Inventory) และการระบายสต็อก: ข้อมูล ณ ครึ่งปีแรกของปี 2568 ยังแสดงให้เห็นว่ามูลค่ารวมของสินค้าคงเหลือ (Inventory) และโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่าสูงถึง 725,404.57 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.89% แม้การเพิ่มขึ้นจะไม่มากนัก แต่การมีสต็อกจำนวนมากนี้ บ่งชี้ถึงอุปสงค์ที่ต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกอย่างมีประสิทธิภาพ
เจาะลึกรายได้และกำไรของ 40 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ
เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนยิ่งขึ้น เรามาดูข้อมูลของ 40 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ กัน
รายได้รวม 6 เดือนแรก ปี 2568: 131,217.08 ล้านบาท (ลดลง 15.21%)
กำไรสุทธิ 6 เดือนแรก ปี 2568: 8,369.92 ล้านบาท (ลดลง 37.17%)
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำรายได้สูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568)
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 17,786.61 ล้านบาท (ลดลง 0.33%) – แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อย แต่ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำไว้ได้ แสดงถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการโครงการ
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 15,677.66 ล้านบาท (ลดลง 19.44%) – การปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก สะท้อนถึงผลกระทบของตลาดที่ชัดเจน
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 12,107.57 ล้านบาท (ลดลง 17.77%) – บริษัทที่มีฐานลูกค้าแข็งแกร่งและมีโครงการหลากหลาย ยังคงเผชิญกับความท้าทาย
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน): 10,667.34 ล้านบาท (ลดลง 16.70%) – การชะลอตัวที่สอดคล้องกับภาพรวมตลาด
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน): 10,336.18 ล้านบาท (ลดลง 0.77%) – การลดลงน้อยมาก แสดงถึงการบริหารจัดการที่ดีภายใต้สถานการณ์ที่ยากลำบาก
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 7,891.04 ล้านบาท (ลดลง 8.77%) – การปรับตัวที่ยังคงรักษาไว้ได้ในระดับหนึ่ง
บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน): 6,947.38 ล้านบาท (ลดลง 12.18%) – ผลกระทบจากภาพรวมตลาดที่ชัดเจน
บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน): 6,944.37 ล้านบาท (ลดลง 29.59%) – การลดลงค่อนข้างมาก บ่งชี้ถึงความท้าทายในการปรับตัว
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 4,998.72 ล้านบาท (ลดลง 24.83%) – การชะลอตัวที่ชัดเจน
บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน): 3,773.78 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 111.52%) – เป็นดาวเด่นที่น่าจับตามอง ด้วยการเติบโตที่โดดเด่นอย่างมาก อาจเป็นเพราะการเข้าสู่ตลาดโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย หรือการบริหารจัดการต้นทุนและยอดขายที่ทำได้อย่างยอดเยี่ยม
10 อันดับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรสูงสุด (ครึ่งปีแรก 2568)
บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 2,212.48 ล้านบาท
บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน): 2,028.11 ล้านบาท
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน): 1,870.04 ล้านบาท
บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน): 1,509.27 ล้านบาท
บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน): 1,192.82 ล้านบาท
บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน): 736.36 ล้านบาท
บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน): 531.08 ล้านบาท
บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน): 430.97 ล้านบาท
บริษัท แอสเซท ไวส์ จำกัด (มหาชน): 399.89 ล้านบาท
บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (จี แลนด์): 230.97 ล้านบาท
วิเคราะห์แนวโน้มและกลยุทธ์รับมือวิกฤต
คุณประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ได้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่สำคัญว่า “ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงไตรมาส 3-4 ของปี 2568 และจะเป็นจุดเริ่มต้นของการปรับตัวเพื่อฟื้นฟูในระยะต่อไป”
นี่คือคำกล่าวที่มาจากประสบการณ์จริงในวงการ และเป็นสัญญาณที่ผู้ประกอบการทุกรายควรให้ความสำคัญ ในฐานะผู้บริหารที่ต้องบริหารต้นทุนและรายได้ภายใต้สภาวะกดดัน ผมมองว่ากลยุทธ์ที่จำเป็นอย่างยิ่งในช่วงเวลานี้คือ:
การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ: การควบคุมต้นทุนการพัฒนาโครงการ การเจรจาต่อรองกับซัพพลายเออร์ และการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ เป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการประคองธุรกิจให้ผ่านพ้นวิกฤต
การปรับกลยุทธ์การตลาดและการขาย: ต้องหันกลับมาทำความเข้าใจลูกค้าอย่างแท้จริง เสนอผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการของตลาดในปัจจุบัน ซึ่งอาจหมายถึงการปรับขนาดโครงการ การออกแบบที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตยุคใหม่ หรือการเสนอโปรโมชั่นที่น่าสนใจและเข้าถึงได้
การมุ่งเน้นโครงการที่มีความต้องการสูง (Niche Market): หากตลาดภาพรวมชะลอตัว การมองหาช่องว่างทางการตลาด หรือการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายเฉพาะ (เช่น โครงการสำหรับผู้สูงอายุ โครงการสำหรับกลุ่ม Gen Z ที่มีกำลังซื้อ หรือโครงการที่เน้นความเป็นส่วนตัวและพื้นที่สีเขียว) อาจเป็นทางออกที่ช่วยสร้างยอดขายได้
การเพิ่มมูลค่าให้กับสินค้าคงคลัง: สำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ การปรับปรุงภูมิทัศน์ การเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวก หรือการนำเสนอรูปแบบการอยู่อาศัยที่หลากหลาย อาจช่วยกระตุ้นความสนใจของลูกค้าได้
การร่วมมือและสร้างพันธมิตร: การร่วมทุน (Joint Venture) กับผู้ประกอบการรายอื่น หรือการสร้างพันธมิตรกับสถาบันการเงิน อาจเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการดำเนินธุรกิจ
การให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น: นอกเหนือจากบ้านและคอนโดมิเนียม การหันมาให้ความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่อาจมีความต้องการสูงกว่าในปัจจุบัน เช่น อาคารพาณิชย์สำหรับธุรกิจ SME โกดังและคลังสินค้า (Logistics) หรือโครงการที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวและการพักผ่อน (Hospitality) อาจช่วยกระจายความเสี่ยงได้
การใช้เทคโนโลยีในการบริหารจัดการ: การนำเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหารโครงการ การตลาดดิจิทัล และการวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุนการดำเนินงาน
ผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในภาพรวม
สถานการณ์นี้ แม้จะยังไม่ใช่ “วิกฤติ” ที่รุนแรงในทันที แต่ก็เป็น “สัญญาณเตือน” ที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด หากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคไม่ฟื้นตัวในระยะเวลาอันใกล้ การชะลอตัวในภาคอสังหาริมทรัพย์นี้ จะส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทย
ในฐานะนักวิเคราะห์และผู้คร่ำหวอดในวงการ ผมเชื่อว่าการทำความเข้าใจถึงรากเหง้าของปัญหา การปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลง และการมองหาโอกาสท่ามกลางวิกฤต คือหัวใจสำคัญที่จะนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยให้ผ่านพ้นช่วงเวลาที่ท้าทายนี้ไปได้
หากคุณคือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุน หรือผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ การประเมินสถานการณ์ปัจจุบันอย่างรอบด้าน การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และการวางแผนกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง จะเป็นกุญแจสำคัญในการนำพาธุรกิจของคุณไปสู่ความสำเร็จอย่างยั่งยืน แม้ในสภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนเช่นนี้
