เจาะลึกทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และบทสรุปผลประกอบการบิ๊กคอร์ป: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในสนามที่เต็มไปด้วยความท้าทาย?
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาที่ดินมานานกว่าทศวรรษ ผมเฝ้ามองความผันผวนของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงการคาดการณ์ล่วงหน้าสู่ปี 2569 นี้ เป็นหนึ่งในช่วงเวลาที่ท้าทายและน่าจับตามองที่สุดครั้งหนึ่งในหน้าประวัติศาสตร์เศรษฐกิจไทย
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมที่ผ่านมา หลายคนอาจตั้งความหวังไว้ว่าโมเมนตัมจากการฟื้นตัวหลังวิกฤตจะช่วยผลักดันให้กราฟธุรกิจพุ่งทะยานขึ้น (Take off) อย่างสวยงาม แต่ในความเป็นจริง ตัวเลขผลประกอบการและสถานการณ์หน้างานกลับเป็นเครื่องเตือนสติชั้นดีว่า “ของจริง” นั้นไม่ง่าย เมื่อปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ หนี้ครัวเรือน และภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ได้ฉุดรั้งกำลังซื้อให้ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัด ลากยาวมาจนถึงปัจจุบัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกจากรายงานผลประกอบการของ 41 บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อวิเคราะห์ว่าใครคือ “ของจริง” ใครที่ยังต้องปรับขบวนทัพ และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 2-3 ปีข้างหน้าจะเป็นอย่างไร โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหาลู่ทาง กู้ซื้อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน
ภาพรวมความเชื่อมั่น: เมื่อตัวเลขรายได้ไม่โกหกใคร
จากการรวบรวมข้อมูลผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาที่ดินทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าสนใจและสะท้อนภาพใหญ่ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างดี รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ซึ่งเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ปรับตัวลดลงเล็กน้อยราว -1.2% (จากเดิม 376,141 ล้านบาท)
ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่ในเชิงโครงสร้างธุรกิจ นี่คือสัญญาณเตือนภัย (Red Flag) ที่บอกว่าเค้กก้อนเดิมเริ่มเล็กลง หรืออย่างน้อยก็โตยากขึ้น หากเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบความจริงที่น่าตกใจว่า จาก 41 บริษัท มีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวม “ติดลบ”
นี่ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เป็นผลกระทบจาก กำลังซื้อที่อยู่อาศัย ของกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างที่เปราะบาง ประกอบกับความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน (Rejection Rate) ที่พุ่งสูงขึ้น ทำให้บริษัทที่พึ่งพาฐานลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบอย่างหนัก
บริษัทที่เคยเป็นดาวรุ่งหรือมีความแข็งแกร่งในอดีตหลายราย ต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับ 20% ขึ้นไป อาทิ แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท และ คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ที่รายได้หดตัวลงไปเกือบ -28% รวมถึงผู้เล่นในเซกเมนต์ลักชูรีอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) หรือแม้แต่ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และ ไซมิส แอสเสท ก็กอดคอกันติดลบไปกว่า 20%
แม้แต่พี่ใหญ่ที่ขึ้นชื่อเรื่องความเสถียรอย่าง “แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์” ก็ยังหนีไม่พ้นแรงเสียดทานนี้ โดยมีรายได้รวมลดลงถึง -18% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าในสมรภูมินี้ ไม่มีใครปลอดภัย 100% หากไม่ปรับตัวให้ทันกับพฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่
บัลลังก์รายได้รวม: การขับเคี่ยวของยักษ์ใหญ่
เมื่อกวาดตามองไปที่กลุ่ม Top 10 ของ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่ทำรายได้สูงสุด เราจะเห็นการต่อสู้ที่ดุเดือดและการชิงไหวชิงพริบทางกลยุทธ์ที่น่าศึกษา
อันดับ 1: แสนสิริ (SIRI) – แชมป์รายได้รวม
ปีที่ผ่านมาถือเป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง ด้วยกลยุทธ์การรุกตลาดลักชูรีและการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง ทำให้พวกเขากวาดรายได้รวมไปถึง 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% ท่ามกลางตลาดที่ซบเซา ความสำเร็จนี้มาจากการเข้าใจ Insight ของลูกค้ากระเป๋าหนักที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจมากนัก และการเร่งโอนโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ
อันดับ 2: เอพี ไทยแลนด์ (AP) – ผู้ท้าชิงที่หายใจรดต้นคอ
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอคือ เอพี ไทยแลนด์ ด้วยรายได้รวม 38,399 ล้านบาท แพ้แชมป์ไปเพียงเฉียดฉิว เอพี ยังคงรักษามาตรฐานการเป็นผู้นำในกลุ่มสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม) ได้อย่างดีเยี่ยม แม้ตัวเลขรายได้รวมจะติดลบเล็กน้อย (ไม่ถึง -1%) แต่ศักยภาพในการระบายสต็อกยังคงน่ากลัว
อันดับ 3: ศุภาลัย (SPALI)
แม้รายได้จะลดลง -10% มาอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่ศุภาลัยยังคงยึดหัวหาดอันดับ 3 ได้อย่างเหนียวแน่น ด้วยจุดแข็งเรื่องการบริหารต้นทุนและการกระจายพอร์ตสินค้าไปสู่หัวเมืองต่างจังหวัด
ส่วนอันดับอื่นๆ ใน Top 10 ได้แก่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (30,170 ล้านบาท), พฤกษา โฮลดิ้ง (26,132 ล้านบาท), เอสซี แอสเสท (24,487 ล้านบาท), ยูนิเวนเจอร์, เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้, ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และ สิงห์ เอสเตท ตามลำดับ
วัดกันที่เนื้อผ้า: รายได้จากการขาย (Core Business) ใครคือของจริง?
ในฐานะนักวิเคราะห์ ผมมักจะบอกเสมอว่า “รายได้รวม” อาจมีภาพลวงตาจากกำไรพิเศษหรือการขายสินทรัพย์ แต่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Revenue from Sales) คือดัชนีชี้วัดสุขภาพที่แท้จริงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าสินค้าของใครขายได้ หรือขายไม่ออก
เมื่อคัดกรองเฉพาะรายได้จากการขาย ภาพรวมของทั้ง 41 บริษัท ทำตัวเลขรวมกันได้ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า และที่น่ากังวลคือมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายลดลง สิ่งนี้ยืนยันว่า Demand หรือความต้องการซื้อจริงในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
เอพี ไทยแลนด์: ราชันย์แห่งยอดขาย
หากวัดกันที่ฝีมือการขายบ้านและคอนโดเพียวๆ เอพี (ไทยแลนด์) คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยยอดรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ขึ้นมาได้ สิ่งนี้สะท้อนว่าโปรดักต์ของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮมหรือบ้านเดี่ยว ยังคงตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากที่สุดในตลาด
ดาวรุ่งพุ่งแรง: เซ็นทรัลพัฒนา (CPN)
ม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ CPN ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่ออยู่อาศัยอย่างเต็มตัว และเริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตได้อย่างงดงาม โดยทำรายได้จากการขายเติบโตถึง 103% (5,835 ล้านบาท) ความได้เปรียบของการมีศูนย์การค้าเป็นแม่เหล็กดึงดูด (Mixed-use Development) ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมและบ้านของ CPN ติดตลาดได้อย่างรวดเร็ว
บรรทัดสุดท้ายคือความจริง: กำไรสุทธิ (Net Profit)
ยอดขายอาจสร้างความตื่นเต้น (Vanity Metric) แต่ “กำไร” คือสิ่งที่ทำให้ธุรกิจอยู่รอด (Sanity Metric) ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท โดยมีบริษัทขาดทุนถึง 12 แห่ง และกำไรลดลงกว่า 20 แห่ง
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์: ยืนหนึ่งเรื่องกำไร
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ “พี่ใหญ่” อย่างแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับโชว์เหนือด้วยการกวาดกำไรสุทธิสูงสุดในอุตสาหกรรมที่ 7,495 ล้านบาท กลยุทธ์ที่ชาญฉลาดคือการบริหารพอร์ตโฟลิโอแบบ Holding Company โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนรีท (REIT) ฟันกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือชั้นเชิงของมือเก๋าที่รู้จังหวะในการทำกำไร ไม่ว่าจะในสภาวะตลาดขาขึ้นหรือขาลง
ศุภาลัย และ เอพี: ความเก่งที่ยั่งยืน
อันดับ 2 และ 3 ตกเป็นของ ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ เอพี (6,054 ล้านบาท) ตามลำดับ ซึ่งทั้งคู่ทำกำไรได้ใกล้เคียงกันมาก สะท้อนถึงการบริหารจัดการ Cost Efficiency ที่ยอดเยี่ยม ในขณะที่ แสนสิริ ก็ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42%
เจาะลึกเทรนด์ปี 2567-2569: ปรับตัวอย่างไรให้รอดในยุค “ดอกเบี้ยสูง-หนี้ท่วม”?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น ผสานกับประสบการณ์ในวงการกว่า 10 ปี ผมมองเห็นทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในอีก 2-3 ปีข้างหน้า ดังนี้:
ยุคแห่งการคัดกรองผู้ซื้อ (Screening Real Demand): ยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) จะยังคงสูงต่อเนื่อง สถาบันการเงินจะเข้มงวดกับ สินเชื่อบ้าน มากขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะหันมาจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อจริง (Real Demand) และกลุ่มลักชูรี มากกว่าการเน้นปริมาณการขายระดับแมส
สงครามราคาจะลดลง เน้น “ความคุ้มค่า” และ “นวัตกรรม”: การแข่งขันด้วยสงครามราคา (Price War) จะทำให้เจ็บตัวกันทุกฝ่าย เทรนด์ปี 2026 จะมุ่งเน้นไปที่ “Green Living” และ “Smart Home” ผู้บริโภคจะมองหาบ้านที่ช่วยประหยัดพลังงานและรองรับรถยนต์ EV มากขึ้น
การกระจายความเสี่ยง (Diversification): เราจะเห็นบริษัทอสังหาฯ แตกไลน์ธุรกิจไปทำโรงแรม โรงพยาบาล หรือคลังสินค้ามากขึ้น เพื่อหาแหล่งรายได้ประจำ (Recurring Income) มาชดเชยความผันผวนจากการขายบ้าน ดังที่ ออริจิ้น (Origin) และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำสำเร็จมาแล้ว
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสายสีส้ม จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ ให้กับ คอนโดมิเนียม ราคาจับต้องได้ แต่ต้องระวังเรื่อง Oversupply ในบางทำเล
คำแนะนำสำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน
สำหรับท่านที่กำลังวางแผน ซื้อบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ในช่วงเวลานี้ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหลังแรก หรือการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า:
เลือกแบรนด์ที่แข็งแกร่ง: ในยามวิกฤต การซื้อโครงการจาก Top 5 หรือ Top 10 มีความเสี่ยงน้อยกว่าในเรื่องการก่อสร้างและบริการหลังการขาย
โอกาสทองของผู้มีเงินสด: นี่คือตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง มีโปรโมชั่นและการลดราคามากมาย หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน หรือมีเครดิตที่ดีในการขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการต่อรองราคา
วางแผนการเงินให้รอบคอบ: ดอกเบี้ยยังคงทรงตัวในระดับสูง ควรพิจารณาเรื่องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระดอกเบี้ย หรือเลือกโปรโมชั่นดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 3 ปีแรก
บทสรุป
ปี 2566 คือบททดสอบที่คัดกรอง “ตัวจริง” ออกจากตลาด ปี 2567-2569 จะเป็นปีแห่งการปรับตัวและสร้างรากฐานใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ตาย แต่กำลังกลายพันธุ์ไปสู่รูปแบบที่ยั่งยืนและเน้นคุณภาพมากขึ้น ผู้ที่ปรับตัวได้เร็วที่สุด คือผู้ที่จะครอบครองส่วนแบ่งการตลาดในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การเลือกซื้อบ้านในทำเลศักยภาพ หรือต้องการคำแนะนำเรื่องการบริหารจัดการพอร์ตการลงทุน เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสสำคัญในจังหวะตลาดเช่นนี้ และเพื่อให้มั่นใจว่าทุกบาทที่คุณลงทุนจะงอกเงยอย่างคุ้มค่าที่สุด
อย่ารอให้โอกาสหลุดมือ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตัวจริงวันนี้ เพื่อก้าวสู่ความสำเร็จในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในฝันของคุณ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรี!
