ผ่าวิกฤตตลาดอสังหาริมทรัพย์: เจาะลึกผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ จากบทเรียนปี 2566 สู่ทิศทางการลงทุนปี 2567-2569
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการลงทุนและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมาร่วมทศวรรษ ผมกล้าพูดได้เลยว่าช่วงเวลาที่ผ่านมาระหว่างปี 2565 ถึง 2566 นั้น เปรียบเสมือนรถไฟเหาะตีลังกาที่สร้างความเวียนหัวให้กับผู้ประกอบการและนักลงทุนรายย่อยไม่ต่างกัน หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานั้น หลายคนตั้งความหวังว่าจะเป็นปีแห่งการ “Take off” หรือการพุ่งทะยานกลับสู่ฟ้าหลังผ่านพ้นวิกฤตโรคระบาด แต่ตัวเลขและข้อเท็จจริงที่ปรากฏกลับกลายเป็นการ “Hard Landing” หรือการลงจอดที่กระแทกกระทั้นจนเจ็บตัวไปตามๆ กัน
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปชำแหละข้อมูลเชิงลึกแบบ “บรรทัดต่อบรรทัด” จากผลการดำเนินงานของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อดูว่าใครคือ “ของจริง” ที่สามารถยืนหยัดต้านทานพายุเศรษฐกิจได้ และใครที่กำลังตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก ข้อมูลเหล่านี้ไม่ใช่แค่ตัวเลขในอดีต แต่มันคือลายแทงขุมทรัพย์ที่จะบอกทิศทาง การลงทุนอสังหา และแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยไปจนถึงปี 2569
ภาพรวมอุตสาหกรรม: เมื่อเมฆหมอกแห่งความชะลอตัวปกคลุม
ปี 2566 ถูกจารึกว่าเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับดีเวลลอปเปอร์หลายราย ปัจจัยลบที่รุมเร้าเข้ามาพร้อมกัน ไม่ว่าจะเป็นภาวะหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงแตะเพดาน ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อที่อยู่อาศัย อย่างหนัก จนเกิดปรากฏการณ์ “กู้ไม่ผ่าน” (Rejection Rate) สูงเป็นประวัติการณ์ ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้นที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภค ทำให้โมเมนตัมที่เคยดีในช่วงต้นปี 2565 แผ่วลงอย่างน่าใจหาย ลากยาวไปจนถึงไตรมาส 4 ซึ่งปกติควรจะเป็นช่วง High Season ของการโอนกรรมสิทธิ์
จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor ชี้ให้เห็นว่า รายได้รวมของ 41 บริษัทอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 (376,141 ล้านบาท) ฟังดูเหมือนลดลงไม่มากใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเราเจาะลึกลงไปในไส้ใน จะพบความจริงที่น่าตกใจคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง นั่นหมายความว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้แย่ไปทั้งหมด แต่เป็นตลาดของ “ปลาใหญ่กินปลาเล็ก” หรือผู้ที่มีความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการเท่านั้นที่จะรอด
เจาะลึกรายได้รวม: ใครคือราชาแห่งรายรับ?
ในสมรภูมิที่ดุเดือด บริษัทที่สามารถกวาดรายได้รวมเข้ากระเป๋าได้มากที่สุด สะท้อนถึงความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์และการกระจายพอร์ตสินค้าที่ตอบโจทย์ลูกค้าได้ทุกเซกเมนต์
แสนสิริ (Sansiri): คือผู้ชนะในหมวดรายได้รวม ด้วยตัวเลข 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% การที่แสนสิริสามารถผงาดขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ได้ ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากกลยุทธ์ “Speed to Market” และความแข็งแกร่งของแบรนด์ในกลุ่ม บ้านเดี่ยว และ คอนโดมิเนียม ระดับลักชัวรี่ ที่กลุ่มลูกค้าได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่า
เอพี (ไทยแลนด์): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปเพียงนิดเดียว แต่เอพียังคงเป็นยักษ์ใหญ่ที่น่าเกรงขามด้วยพอร์ตสินค้าแนวราบที่แข็งแกร่งที่สุดในตลาด
ศุภาลัย: ยังคงรักษามาตรฐาน “Top 3” ไว้อย่างเหนียวแน่น ด้วยรายได้ 31,818 ล้านบาท แม้ตัวเลขจะลดลง -10% แต่ด้วยโครงสร้างต้นทุนที่ต่ำและการบริหารงานแบบอนุรักษ์นิยม ทำให้ศุภาลัยยังคงเป็นหุ้น อสังหาริมทรัพย์ ที่มีความเสี่ยงต่ำในสายตานักลงทุน
ในทางกลับกัน เราเห็นสัญญาณอันตรายจากบริษัทที่รายได้หดตัวรุนแรงในระดับ 20% ขึ้นไป เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), ไรมอน แลนด์ (RML) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าการพึ่งพาตลาดคอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง หรือระดับซูเปอร์ลักชัวรี่เพียงอย่างเดียว อาจไม่ใช่คำตอบในวันที่เศรษฐกิจผันผวน การปรับตัวช้ากว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ โลกยุคใหม่ อาจส่งผลร้ายแรงกว่าที่คิด
รายได้จากการขาย (Sales Revenue): เครื่องวัดความนิยมที่แท้จริง
สำหรับนักวิเคราะห์มืออาชีพอย่างผม “รายได้รวม” อาจมีตัวเลขลวงตาจากการขายที่ดินหรือรายได้พิเศษอื่นๆ ปะปนอยู่ แต่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” คือของจริงที่จะบอกว่า โปรดักต์ของคุณขายได้หรือไม่ ลูกค้าควักกระเป๋าซื้อบ้านของคุณหรือเปล่า
เมื่อวัดกันที่หมัดนี้ เอพี (ไทยแลนด์) คือแชมป์ตัวจริง! ด้วยรายได้จากการขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) ไปได้อย่างสมศักดิ์ศรี สิ่งนี้ตอกย้ำว่า ในแง่ของ “Real Demand” หรือความต้องการที่อยู่อาศัยจริง เอพียังคงครองใจมหาชน โดยเฉพาะกลุ่มทาวน์โฮมและบ้านแฝดที่ออกแบบพื้นที่ใช้สอยได้ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่
อีกหนึ่งม้ามืดที่ต้องจับตามองคือ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN): ที่กระโดดเข้ามาเล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายอย่างเต็มตัว รายได้จากการขายของ CPN เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% (5,835 ล้านบาท) นี่คือสัญญาณเตือนไปยังเจ้าตลาดเดิมว่า ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกรายนี้ไม่ได้มาเล่นๆ การมีทำเลทองติดห้างสรรพสินค้าคือความได้เปรียบที่ไม่ยุติธรรม (Unfair Advantage) ที่ยากจะเลียนแบบ และจะเป็นเทรนด์สำคัญของคอนโดมิเนียมในอนาคต
กำไรสุทธิ: บรรทัดสุดท้ายคือความจริง
“ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” คำกล่าวนี้ยังคงใช้ได้เสมอในโลกธุรกิจ ปี 2566 ทั้ง 41 บริษัททำกำไรสุทธิรวมกันได้ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปีก่อนหน้า สาเหตุหลักมาจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น ค่าแรงงาน และค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่ต้องอัดฉีดเพื่อกระตุ้นยอดขายท่ามกลางกำลังซื้อที่หดหาย
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH): ยืนหนึ่งบนบัลลังก์กำไรสุทธิด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงหนักมาก (-38%) แต่ความเป็น “Holding Company” ของแลนด์ฯ ช่วยชีวิตไว้ได้ ด้วยกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือบทเรียนการบริหารความเสี่ยงระดับมาสเตอร์คลาส คือการไม่เอาไข่ทั้งหมดไปใส่ในตะกร้า “อสังหาฯ เพื่อขาย” เพียงใบเดียว แต่กระจายความเสี่ยงไปสู่ธุรกิจที่มีรายได้ประจำ (Recurring Income)
แสนสิริ: ทำผลงานกำไรเติบโตโดดเด่นที่สุดในกลุ่ม Top 5 (+42% ที่ 5,846 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงการบริหารจัดการต้นทุน (Cost Control) ที่ดีขึ้น และการเน้นขายสินค้าที่มีกำไรขั้นต้น (Gross Margin) สูง
บทวิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในปี 2567-2569
จากข้อมูลปี 2566 เราสามารถถอดรหัสเพื่อวางแผนสำหรับอนาคตได้ดังนี้:
วิกฤตหนี้และการปฏิเสธสินเชื่อ (Credit Rejection Crisis):
ปัญหาใหญ่ที่สุดของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทยในขณะนี้ไม่ใช่เรื่องไม่มีคนซื้อ แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน” สถาบันการเงินเข้มงวดมาก ดังนั้นผู้พัฒนาอสังหาฯ จะต้องหันไปจับตลาดระดับกลางบนถึงลักชัวรี่มากขึ้น เพราะกลุ่มนี้มีปัญหาสภาพคล่องน้อยกว่า สำหรับผู้บริโภคทั่วไป การเตรียมตัวเรื่องเครดิตบูโร และการวางแผน รีไฟแนนซ์บ้าน หรือการหาข้อมูล สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำ จะเป็นเรื่องคอขาดบาดตายที่ต้องทำก่อนจองบ้าน
สงครามราคาและการระบายสต็อก (Inventory Clearance):
บริษัทที่มีสต็อกคงค้างเยอะอย่าง LPN หรือผู้เล่นรายกลาง อาจจะต้องงัดกลยุทธ์สงครามราคาออกมาใช้เพื่อดึงกระแสเงินสดกลับคืน นี่คือโอกาสทองของผู้ซื้อที่มีเงินสดหรือเครดิตดี ที่จะช้อนซื้อ คอนโดมิเนียม หรือ บ้านเดี่ยว ในราคาที่คุ้มค่าที่สุดในรอบทศวรรษ โดยเฉพาะคอนโดฯ แนวรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว
การเติบโตของ Mixed-Use Project:
ดูตัวอย่างความสำเร็จของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ที่ผสานโครงการที่อยู่อาศัยเข้ากับห้างสรรพสินค้า เทรนด์นี้จะมาแรงมากในปี 2567-2569 ผู้บริโภคยุคใหม่ไม่ได้ต้องการแค่ที่ซุกหัวนอน แต่ต้องการ Lifestyle Ecosystem ที่ครบวงจร การลงทุนในโครงการรูปแบบนี้จึงมีโอกาสปล่อยเช่าและทำกำไรส่วนต่าง (Capital Gain) ได้ดีกว่าคอนโดฯ โดดๆ
Pet-Friendly และ Green Living:
เทรนด์ที่มาแรงและจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ (New Standard) ไม่ใช่แค่ Gimmick ทางการตลาด คือที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยงและประหยัดพลังงาน ผู้พัฒนาเจ้าไหนปรับตัวไม่ทัน จะถูกผู้บริโภครุ่นใหม่เมินเฉย โครงการที่ติดตั้ง Solar Roof หรือมี EV Charger จะกลายเป็นสิ่งจำเป็นพื้นฐาน ไม่ใช่ออปชั่นเสริมอีกต่อไป
คำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้าน
หากคุณกำลังมองหาจังหวะในการเข้าสู่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน ปีนี้และปีหน้าคือจังหวะแห่งการ “เลือกช้อปของดี”
สำหรับนักลงทุนหุ้น (Stock Investors): ให้โฟกัสไปที่บริษัทที่มี “งบดุลแข็งแกร่ง” (Strong Balance Sheet) และมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ต่ำ อย่าง ศุภาลัย หรือบริษัทที่มี Recurring Income สูงอย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ และ สิงห์ เอสเตท เพื่อลดความผันผวน
สำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Homebuyers): นี่คือตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง อย่ารีบตัดสินใจ จงเปรียบเทียบโปรโมชั่น มองหา “ส่วนลดเงินสด” และ “ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน” ที่โครงการต่างๆ แข่งกันประเคนให้ และอย่าลืมคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระระยะยาว ลองพิจารณาทางเลือกในการ รีไฟแนนซ์ เพื่อลดดอกเบี้ยหลังจากผ่าน 3 ปีแรกไปแล้ว เพื่อให้การผ่อนบ้านไม่เป็นภาระที่หนักเกินไป
สำหรับนักเก็งกำไร (Speculators): ยุคของการจองใบจองแล้วขายต่อ (Flipping) ได้จบลงไปแล้ว ยกเว้นในโครงการที่เป็น Super Rare Item จริงๆ การลงทุนในปัจจุบันควรมองไปที่ การปล่อยเช่าคอนโด (Rental Yield) ในทำเลใกล้มหาวิทยาลัยหรือแหล่งงาน CBD ซึ่งยังมีความต้องการเช่าสูงจากกลุ่มคนทำงานและชาวต่างชาติ (Expat) ที่เริ่มกลับเข้ามาในไทย
บทสรุป: ผู้ที่ปรับตัวคือผู้รอดชีวิต
ปี 2566 ได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า ขนาดของบริษัทไม่ใช่เครื่องการันตีความสำเร็จเสมอไป แต่ “ความคล่องตัว” และ “การอ่านเกมขาด” ต่างหากคือหัวใจสำคัญ ตัวเลขรายได้และกำไรที่ลดลงของอุตสาหกรรม เป็นเพียงภาพสะท้อนของการปรับฐาน (Correction) ครั้งใหญ่ เพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเติบโตในรอบใหม่ที่ยั่งยืนกว่าเดิม
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่เคยตาย แต่กำลังกลายพันธุ์ไปสู่รูปแบบที่ซับซ้อนขึ้น ผู้ประกอบการต้องเลิกทำสินค้าแบบ Mass และหันมาทำ Niche Market มากขึ้น ส่วนผู้บริโภคก็ต้องฉลาดเลือกและวางแผนการเงินให้รัดกุม
หากคุณไม่อยากพลาดโอกาสในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คุณภาพเยี่ยมในราคาที่จับต้องได้ หรือต้องการอัปเดตเทรนด์การลงทุนที่เจาะลึกและทันเหตุการณ์ที่สุด อย่าลืมติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิด เพราะในทุกวิกฤต ย่อมมีเศรษฐีหน้าใหม่เกิดขึ้นเสมอ… และคนคนนั้นอาจเป็นคุณ
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสจากตลาดอสังหาฯ รอบใหม่นี้? เริ่มต้นวางแผนการเงินและสำรวจทำเลที่คุณสนใจได้ตั้งแต่วันนี้ ก่อนที่รถไฟขบวนแห่งโอกาสจะเคลื่อนตัวผ่านไป!
