เจาะลึกวิกฤตและโอกาส: ผ่าโครงสร้าง “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์” จากบทเรียนปี 66 สู่ทิศทางการลงทุนและเทรนด์ปี 2567-2570
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในแวดวงการวิเคราะห์ตลาดและที่ปรึกษาการลงทุนมากว่าทศวรรษ ผมเฝ้าสังเกตการณ์ความเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรเศรษฐกิจไทยมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่เกิดขึ้นกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ มันไม่ใช่แค่เรื่องของ “ยอดขาย” ที่ลดลง แต่มันคือสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้างที่บ่งบอกว่า กฎกติกาเดิมๆ ที่เคยใช้สร้างความมั่งคั่งในทศวรรษที่ผ่านมา อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไปในยุคปัจจุบัน
บทความนี้ผมจะพาเจาะลึกเบื้องหลังตัวเลขผลประกอบการของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง เพื่อถอดรหัสว่าใครคือ “ของจริง” ในสมรภูมิที่เต็มไปด้วยฝุ่นตลบ และทิศทางของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อให้คุณ—ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุน ผู้ประกอบการ หรือคนที่กำลังมองหา สินเชื่อบ้าน เพื่อที่อยู่อาศัย—สามารถวางแผนรับมือได้อย่างชาญฉลาด
ภาพรวมตลาด: เมื่อ “ความหวัง” สวนทางกับ “ความจริง”
หากเราย้อนกลับไปมองโมเมนตัมช่วงต้นปี 2566 หลายสำนักวิจัยต่างฟันธงว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะกลับมา Take Off หรือพุ่งทะยานอีกครั้ง หลังจากอั้นมาจากช่วงโควิด แต่ภาพความเป็นจริงกลับกลายเป็นหนังคนละม้วน ตลาดเข้าสู่ภาวะ “ซึมลึก” (Stagflation) ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวผ่านช่วงไฮซีซั่นในไตรมาส 4 และส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกงบการเงินของ 41 บริษัทอสังหาฯ ชั้นนำ พบตัวเลขที่สะท้อนความเปราะบางของกำลังซื้อในประเทศอย่างชัดเจน โดยรายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% จากปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูเหมือนลดลงไม่มาก แต่ถ้าคุณมองลึกลงไปในไส้ใน จะพบ “แผลลึก” ที่ซ่อนอยู่
ความน่ากังวลคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้หดตัว ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ตลาดอสังหา ไม่ได้เอื้อกับทุกคนอีกต่อไป ผู้ที่ปรับตัวช้าหรือมีสายป่านไม่ยาวพอ ต่างได้รับผลกระทบอย่างหนักหน่วง ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือกลุ่มบริษัทระดับกลางถึงเล็กที่รายได้ติดลบในระดับ 20-30% เช่น แอล.พี.เอ็น. (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือแม้แต่แบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ ก็ยังต้องเผชิญกับความท้าทายครั้งใหญ่นี้
ศึกช้างชนช้าง: ใครคือเจ้าตลาดที่แท้จริง?
ในวิกฤตย่อมมีโอกาส และในตลาดที่หดตัว ก็ยังมี “ฉลาม” ที่ว่ายทวนน้ำได้อย่างแข็งแกร่ง การแข่งขันเพื่อแย่งชิงบัลลังก์ผู้นำ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปีที่ผ่านมาถือว่าดุเดือดเลือดพล่าน โดยเฉพาะในกลุ่ม Top 5 ที่มีการเชือดเฉือนกันด้วยกลยุทธ์ที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง
แสนสิริ (SANSIRI): ราชันย์แห่งรายได้รวม
แสนสิริประกาศศักดาด้วยการกวาดรายได้รวมสูงสุดเป็นอันดับ 1 ที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% กลยุทธ์สำคัญคือการ Branding ที่แข็งแกร่งและการรุกตลาดลักชัวรี่ (Luxury Segment) ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือน หรือปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อที่อยู่อาศัย มากนัก ทำให้แสนสิริสามารถปิดการขายโครงการราคาสูงได้อย่างต่อเนื่อง
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): เจ้าแห่งการขาย (Pre-sale & Transfer)
แม้รายได้รวมจะพ่ายแสนสิริไปแบบเส้นยาแดงผ่าแปด แต่ถ้าพูดถึง “รายได้จากการขาย” (Revenue from Sales) ซึ่งเป็นเนื้อแท้ของธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ เอพี ไทยแลนด์ คือเบอร์ 1 ตัวจริง ด้วยตัวเลข 36,927 ล้านบาท เอพีพิสูจน์ให้เห็นว่าความเข้าใจในพฤติกรรมผู้บริโภค (Customer Insight) และการกระจายพอร์ตสินค้าทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียม คือกุญแจสำคัญในการรักษาความเป็นผู้นำ
ศุภาลัย (SUPALAI): เสาหลักที่มั่นคง
แม้รายได้จะลดลงเล็กน้อย แต่ศุภาลัยยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรและการบริหารต้นทุนได้อย่างยอดเยี่ยม ด้วยรายได้รวมกว่า 31,818 ล้านบาท ยืนยันสถานะการเป็นหุ้นอสังหาฯ พื้นฐานดีที่นักลงทุนไว้วางใจ
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & Houses): ถอยเพื่อรุก?
สิ่งที่น่าตกใจที่สุดในปีที่ผ่านมาคือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ พี่ใหญ่ของวงการ มีรายได้จากการขายลดลงถึง -38% ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่มีนัยสำคัญมาก แต่เดี๋ยวก่อน… อย่าเพิ่งด่วนตัดสิน เพราะนี่อาจเป็นเพียงการปรับพอร์ตครั้งใหญ่ หรือการชะลอการเปิดตัวโครงการเพื่อรอจังหวะเศรษฐกิจฟื้นตัว ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่ต้องจับตามองต่อไป
ดาวรุ่งพุ่งแรง: ม้ามืดที่วงการต้องจับตามอง
นอกจากการขับเคี่ยวของขาใหญ่แล้ว อีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่ผมต้องพูดถึงคือการเติบโตของ “เซ็นทรัลพัฒนา” (Central Pattana) ในฝั่งที่อยู่อาศัย จากเดิมที่เราคุ้นเคยกับภาพลักษณ์เจ้าพ่อศูนย์การค้า วันนี้เซ็นทรัลฯ รุกคืบเข้าสู่ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเต็มตัว
ตัวเลขรายได้จากการขาย 5,835 ล้านบาท ที่เติบโตระเบิดระเบ้อถึง 103% ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ แต่เกิดจากการ Synergy ระหว่างโครงการที่อยู่อาศัยกับศูนย์การค้าในเครือ (Mixed-use Development) ซึ่งตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย นี่คือ Business Model ที่น่ากลัวและเป็นคู่แข่งที่ประมาทไม่ได้สำหรับ Developer ดั้งเดิม
เจาะลึกความสามารถในการทำกำไร: ใคร “เหลือเก็บ” มากที่สุด?
ในฐานะที่ปรึกษา ผมมักย้ำเสมอว่า “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความอยู่รอด” (Revenue is vanity, Profit is sanity) การดูแค่ยอดขายอาจหลอกตาได้ เราต้องมาดูที่บรรทัดสุดท้าย (Bottom Line) ว่าใครบริหารจัดการเก่งที่สุด
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% ซึ่งสอดคล้องกับภาวะต้นทุนก่อสร้างและดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แต่ผู้ชนะในสมรภูมินี้กลับเป็น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่แม้รายได้จากการขายจะตก แต่กลับทำกำไรสุทธิได้สูงสุดถึง 7,495 ล้านบาท
เคล็ดลับคืออะไร? คำตอบคือ “การบริหารสินทรัพย์” (Asset Monetization) แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีกำไรพิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเหนือชั้นของการเป็น Holding Company ที่ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้านเพียงอย่างเดียว แต่รู้จักจังหวะในการทำกำไรจากทรัพย์สินที่มี
ในขณะที่ ศุภาลัย และ เอพี ยังคงเกาะกลุ่มผู้นำด้านกำไรจากการดำเนินงานปกติ (Organic Growth) ที่ระดับ 6,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการควบคุม Cost of Goods Sold (COGS) และค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (SG&A) ที่ยอดเยี่ยม
ทิศทางและแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2567 – 2570
จากการวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึกข้างต้น เราสามารถถอดบทเรียนเพื่อมองไปข้างหน้าสู่อนาคตของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 3 ปีข้างหน้าได้ดังนี้:
หมดยุค “สร้างมาเดี๋ยวก็ขายได้”
ตลาดกำลังเปลี่ยนจาก Seller’s Market เป็น Buyer’s Market อย่างสมบูรณ์แบบ ผู้บริโภคมีอำนาจในการต่อรองสูงขึ้น การแข่งขันจะไม่ได้อยู่ที่ “ราคา” เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “คุณภาพชีวิต” และ “บริการหลังการขาย” Developer ที่ไม่สามารถส่งมอบคุณค่าที่เหนือกว่า (Value Proposition) จะถูกกลืนหายไปจากตลาด
การเงินและความสามารถในการกู้ (Affordability Crisis)
ปัจจัยลบเรื่องหนี้ครัวเรือนและดอกเบี้ยนโยบายที่ยังทรงตัวในระดับสูง จะยังคงกดดันกำลังซื้อในระดับล่างถึงกลาง (Mass Market) การขอ สินเชื่อบ้าน หรือ รีไฟแนนซ์บ้าน จะมีความเข้มงวดมากขึ้น ธนาคารจะเลือกปล่อยกู้เฉพาะกลุ่มที่มีเครดิตดีจริง ๆ ดังนั้น Developer จะหันมาจับกลุ่มลูกค้าระดับบน (High Net Worth) มากขึ้น เพราะเป็นกลุ่มที่มีเงินสดและได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจน้อยกว่า
การเติบโตของ Mixed-Use และ Wellness Residence
เทรนด์การอยู่อาศัยจะมุ่งเน้นเรื่องสุขภาพ (Wellness) และความสะดวกสบายแบบครบวงจร โครงการที่ตั้งอยู่โดดๆ อาจขายยากขึ้น แต่โครงการที่ผนวกห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล หรืออาคารสำนักงาน (Mixed-use) จะได้รับความนิยมสูง โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพอย่างกรุงเทพฯ ชั้นในและปริมณฑลตามแนวรถไฟฟ้า
บ้านประหยัดพลังงาน (Eco-Living)
ด้วยค่าไฟฟ้าที่พุ่งสูงขึ้นและเทรนด์ ESG (Environmental, Social, and Governance) ผู้ซื้อบ้านยุคใหม่จะมองหาบ้านที่ติดตั้ง Solar Roof, จุดชาร์จ EV Charger และนวัตกรรมบ้านเย็น การลงทุนในเทคโนโลยีเหล่านี้ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นทางรอดของผู้ประกอบการ
คำแนะนำสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน
ท่ามกลางความผันผวนของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หากคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม นี่คือช่วงเวลาที่คุณต้องทำการบ้านให้หนักกว่าเดิม:
เลือกผู้ประกอบการที่ไว้ใจได้: ในยามวิกฤต ความมั่นคงของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ สำคัญมาก หลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการทิ้งดาวน์ หรือก่อสร้างไม่เสร็จโดยเลือกแบรนด์ Top 10 ที่มีสถานะทางการเงินแข็งแกร่ง
มองหา High CPC Opportunity: หากคุณมีความพร้อมทางการเงิน ช่วงนี้เป็น “โอกาสทอง” ของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) โปรโมชั่นลด แลก แจก แถม จะมีออกมาอย่างต่อเนื่อง ลองเปรียบเทียบข้อเสนอ สินเชื่อบ้าน จากหลายธนาคารเพื่อหาดอกเบี้ยที่ดีที่สุด หรือพิจารณา รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดภาระผ่อนต่อเดือน
Location is King, but Future is Queen: อย่าดูแค่ทำเลปัจจุบัน ให้ดูแผนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตด้วย ทำเลที่มีรถไฟฟ้าสายสีใหม่ๆ พาดผ่าน หรือมีการขยายตัวของเมือง คือจุดที่มูลค่าทรัพย์สินจะเติบโตได้ดีที่สุด
บทสรุป
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังสำหรับหลายคนในวงการ แต่สำหรับนักวิเคราะห์ มันคือปีแห่งการ “คัดกรอง” ธรรมชาติของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังปรับสมดุลครั้งใหญ่ บริษัทที่ปรับตัวได้เร็ว มีสถานะการเงินมั่นคง และเข้าใจลูกค้าอย่างแท้จริงเท่านั้นที่จะได้ไปต่อ
ไม่ว่าคุณจะเป็นผู้เล่นในสนามนี้ หรือเป็นผู้เฝ้ามองดูเกมอยู่ข้างสนาม การติดตามข้อมูลข่าวสารอย่างใกล้ชิดและการวิเคราะห์อย่างรอบด้านคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในยุคเศรษฐกิจพลิกผัน
คุณพร้อมหรือยังที่จะคว้าโอกาสในช่วงเวลาเปลี่ยนผ่านนี้?
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาฯ หรือต้องการเปรียบเทียบ สินเชื่อบ้าน โปรโมชั่นพิเศษจากโครงการชั้นนำ อย่ารอให้โอกาสหลุดลอยไป เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณได้ตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่งคั่งและความมั่นคงที่ยั่งยืนในวันข้างหน้า.
