เจาะลึกสมรภูมิ “ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”: บทวิเคราะห์จากบทเรียนปีมังกรไฟ สู่ทิศทางการลงทุนและแนวโน้มปี 2569
ในฐานะที่ผมคร่ำหวอดอยู่ในวงการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมากว่าทศวรรษ ผ่านร้อนผ่านหนาวตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้ง แฮมเบอร์เกอร์ จนถึงยุคหลังโควิด-19 ผมกล้าพูดได้เลยว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังอยู่ในจุดเปลี่ยนผ่านที่สำคัญที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ หากเราย้อนกลับไปดูข้อมูลเชิงลึกของปี 2566 (2023) ซึ่งเปรียบเสมือน “ปีแห่งความจริง” ที่กระชากหน้ากากภาพลวงตาของการฟื้นตัวออก เราจะพบกุญแจสำคัญที่จะไขคำตอบว่า ตลาดในอีก 3-5 ปีข้างหน้า หรือมุ่งสู่ปี 2569 นั้น หน้าตาจะเป็นอย่างไร และใครคือ “ของจริง” ในอุตสาหกรรมนี้
บทความนี้ผมไม่ได้แค่จะมาสรุปตัวเลขงบดุลให้ท่านอ่าน เพราะนั่นคือสิ่งที่นักบัญชีทำ แต่ผมจะพา “ผ่าตัด” โครงสร้างรายได้ของบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง เพื่อให้ท่านเห็นไส้ในว่า ทำไมยักษ์ใหญ่บางรายถึงล้มดัง และทำไมม้ามืดบางตัวถึงวิ่งแซงโค้ง พร้อมคำแนะนำสำหรับนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านยุคใหม่ที่ต้องการความคุ้มค่าสูงสุด
ภาพลวงตาของการฟื้นตัว: เมื่อโมเมนตัมหายไป
ย้อนกลับไปช่วงต้นปี 2566 หลายคนในแวดวง ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต่างวาดฝันถึงการ “Take off” หรือการทะยานขึ้นของกราฟธุรกิจ โดยหวังแรงส่งจากปี 2565 เป็นฐาน แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างจัง ตลาดไม่เพียงแต่ไม่ฟื้น แต่กลับเข้าสู่ภาวะ “Stagnation” หรือชะลอตัวอย่างหนัก ผสมโรงกับความไม่แน่นอนทางการเมืองก่อนเลือกตั้ง และดอกเบี้ยขาขึ้นที่กัดกร่อนกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับล่างและกลาง แม้กระทั่งไตรมาส 4 ที่เป็นช่วง High Season (ฤดูขาย) ก็ยังเงียบเหงาจนน่าใจหาย
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ต่อบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมลดลงเหลือ 371,560 ล้านบาท (-1.2%) ดูเหมือนน้อยใช่ไหมครับ? แต่ถ้าเจาะลึกลงไป ท่านจะพบว่ามีบริษัทถึง 25 แห่งที่รายได้หดตัว! นี่ไม่ใช่แค่เรื่องของเศรษฐกิจมหภาค แต่เป็นเรื่องของ “ความสามารถในการปรับตัว”
ใครเจ็บหนักสุดในสมรภูมินี้?
ในโลกของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับตัวช้าเท่ากับตาย กลุ่มที่เจ็บหนักจนติดลบระดับ 20% ขึ้นไป คือสัญญาณเตือนภัยที่นักลงทุนต้องระวัง
L.P.N. (LPN): อดีตเจ้าตลาดคอนโดระดับล่าง เจอปัญหาติดลบราว -28% สะท้อนให้เห็นว่าตลาดแมส (Mass Market) เปราะบางที่สุดต่อภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือน
Raimon Land (RML): ติดลบ -26% ชี้ให้เห็นว่าแม้แต่ตลาดลักชัวรี่ (Luxury) หากบริหารจัดการ Backlog (ยอดรอโอน) ไม่ดี ก็สะดุดขาตัวเองได้
Land & Houses (LH): พี่ใหญ่ที่รายได้รวมติดลบถึง -18% ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองเป็นกรณีศึกษา (Case Study) เดี๋ยวผมจะขยายความในหัวข้อถัดไป
ศึกชิงบัลลังก์รายได้: แสนสิริ VS เอพี (ไทยแลนด์)
ปี 2566 คือปีแห่งศักดิ์ศรีของสองยักษ์ใหญ่ หากเปรียบเป็นมวย นี่คือคู่เอกที่แลกหมัดกันดุเดือดที่สุด
แสนสิริ (SIRI):
ประกาศศักดาคว้าแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท (+12%) กลยุทธ์ของแสนสิริในช่วงหลังคือการรุกตลาดลักชัวรี่และซูเปอร์ลักชัวรี่อย่างหนัก (เช่นโครงการนาราสิริ) ซึ่งกลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ได้รับผลกระทบจาก สินเชื่อบ้าน ที่เข้มงวด หรือภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้แสนสิริสามารถปิดยอดโอนได้ตามเป้า
เอพี ไทยแลนด์ (AP):
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะแพ้ในแง่รายได้รวม แต่ AP คือเจ้าพ่อแห่ง “โปรดักต์แนวราบ” (ทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยว) ที่กระจายตัวอยู่ทุกทำเลศักยภาพ ไม่ว่าจะเป็นโซนราชพฤกษ์ หรือบางนา
ข้อสังเกตจากผู้เชี่ยวชาญ:
การที่ Top 10 ของบริษัทอสังหาฯ (เช่น ศุภาลัย, พฤกษา, ออริจิ้น) มีถึง 5 บริษัทที่รายได้ลดลง สะท้อนว่า “ขนาด” ไม่ใช่เครื่องการันตีความสำเร็จอีกต่อไป แต่ “ความคล่องตัว” (Agility) ในการระบายสต็อกและการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow) ต่างหากคือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในยุค 2026
ความจริงที่เจ็บปวด: รายได้จากการขาย (Core Business) ที่หายไป
นักวิเคราะห์หลายคนอาจดูแค่บรรทัดสุดท้าย แต่สำหรับผม การดูสุขภาพของ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องดูที่ “รายได้จากการขาย” (Real Sector Sales) ไม่ใช่รายได้พิเศษจากการขายที่ดินหรือสินทรัพย์
เมื่อกางตัวเลขดูเฉพาะรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัท พบว่าทำได้เพียง 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11%!
นี่คือสัญญาณ Red Flag (ธงแดง) ตัวใหญ่ๆ ว่ากำลังซื้อในระบบหายไปมหาศาล
Raimon Land: รายได้ขายดิ่งลงเหว -78%
Land & Houses: รายได้ขายลดลง -38%
L.P.N.: ลดลงเกือบ -40%
แม้แต่ AP (Thailand) ที่ว่าแน่ ยังมียอดขายจากการโอนลดลง -2% และใน Top 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ตัวเลขติดลบ! นี่คือวิกฤตที่ซ่อนอยู่ใต้พรม
ทำไมถึงเป็นเช่นนี้?
คำตอบอยู่ที่ “อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ” (Rejection Rate) ของธนาคารที่พุ่งสูงขึ้น ยิ่งในกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท หรือคอนโดมิเนียมระดับเริ่มต้น การกู้ สินเชื่อบ้าน กลายเป็นเรื่องยากพอกับการถูกหวย ทำให้ยอดจอง (Booking) ไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอน (Transfer) ได้จริง
ข้อยกเว้นที่น่าสนใจ:
SC Asset: โตสวนกระแส +13% (รายได้ขาย 23,370 ล้านบาท) เพราะจับกลุ่มลูกค้า “บ้านเดี่ยวหรู” ที่ซื้อเงินสดหรือกู้ผ่านง่าย
Central Pattana (CPN): ม้ามืดที่เติบโต +103% (5,835 ล้านบาท) จากการใช้โมเดล Mixed-use ผสานที่อยู่อาศัยเข้ากับห้างสรรพสินค้า ซึ่งเป็นเทรนด์ที่มาแรงมากในปี 2026 นี้
วัดกันที่กำไรสุทธิ: ใครคือเศรษฐีตัวจริง?
“ยอดขายคือความภูมิใจ กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) คำกล่าวนี้ใช้ได้เสมอ
แม้ Land & Houses จะมียอดขายที่น่าผิดหวัง แต่กลับยืนหนึ่งเรื่อง “กำไรสุทธิ” ที่ 7,495 ล้านบาท
กลยุทธ์ลับ: LH ไม่ได้พึ่งพาแค่การขายบ้าน แต่มีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน REIT ฟันกำไรพิเศษกว่า 2,500 ล้านบาท นี่คือความเก๋าเกมของการบริหารพอร์ตทรัพย์สิน (Asset Management) ที่บริษัทอื่นยังตามไม่ทัน
ในขณะที่ ศุภาลัย (กำไร 6,083 ล้านบาท) และ AP (กำไร 6,054 ล้านบาท) สู้กันด้วยกำไรจากการดำเนินงานล้วนๆ ซึ่งน่าชื่นชมในการคุมต้นทุน (Cost Control)
แต่ที่ต้องปรบมือให้คือ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตระเบิดระเบ้อ +42% (5,846 ล้านบาท) พิสูจน์ว่ากลยุทธ์ Brand Loyalty และ After-sales Service (บริการหลังการขาย) สร้างมูลค่าเพิ่มได้จริง
ทิศทางและคำแนะนำสำหรับปี 2569: โอกาสในวิกฤต
จากการวิเคราะห์ข้อมูลปี 2566 เชื่อมโยงมาถึงปัจจุบัน ผมมองเห็นเทรนด์และคำแนะนำสำคัญสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้:
สำหรับผู้ซื้อบ้าน (Real Demand)
นี่คือตลาดของผู้ซื้อ (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง สต็อกคงค้าง (Inventory) ยังมีอยู่มากในตลาด ทำให้ผู้ประกอบการต้องงัดสงครามราคามาสู้
โอกาสทองของการต่อรอง: อย่ากลัวที่จะต่อรองราคา หรือขอของแถม (Freebies) เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง 5 ปี, ฟรีค่าโอน หรือเครื่องใช้ไฟฟ้า
มองหาทำเลศักยภาพใหม่: ค้นหา บ้านเดี่ยว กรุงเทพ โซนตะวันออก (เช่น กรุงเทพกรีฑา) หรือ ทาวน์โฮม นนทบุรี ที่รถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีเหลืองพาดผ่าน ราคาที่ดินโซนนี้ยังมีโอกาสพุ่งขึ้นสูง (Capital Gain) ในอนาคต
การเตรียมตัวกู้: เนื่องจากแบงก์เข้มงวด ควรเคลียร์หนี้บัตรเครดิต และเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงามอย่างน้อย 6-12 เดือน หากคุณวางแผนจะ รีไฟแนนซ์บ้าน หรือกู้ซื้อใหม่ การมีประวัติทางการเงินที่ดีคือแต้มต่อที่ดีที่สุด
สำหรับนักลงทุน (Investors)
ยุคของการ “ซื้อใบจองแล้วขายต่อ” (Flipping) ได้จบลงไปแล้ว
เน้น Yield มากกว่า Capital Gain: ให้มองหาคอนโดมิเนียมมือสองในทำเลไข่แดง (CBD) เช่น คอนโด สุขุมวิท หรือสาทร ที่ราคาไม่สูงเกินไปและสามารถปล่อยเช่าได้ทันที
การลงทุนอสังหาฯ รูปแบบใหม่: พิจารณาการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Funds/REITs) หรือหุ้นกลุ่มโรงพยาบาลและคลังสินค้า (Warehouse) ซึ่งได้รับอานิสงส์จาก E-commerce และสังคมผู้สูงอายุ (Aging Society)
ประกันภัยบ้าน: อย่ามองข้ามการทำ ประกันภัยบ้าน หรือประกันอัคคีภัยที่ครอบคลุมภัยพิบัติ เพราะความเสี่ยงเรื่อง Climate Change เป็นเรื่องใกล้ตัวและส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สิน
เทรนด์ High-CPC ที่ต้องจับตา
ในยุคดิจิทัล การค้นหาข้อมูลเป็นสิ่งสำคัญ คำค้นหาที่มีมูลค่าสูง (High CPC) เหล่านี้สะท้อนความต้องการของตลาด:
สินเชื่อบ้านแลกเงิน: สำหรับผู้ต้องการสภาพคล่อง
บ้านมือสองรีโนเวท: เป็นเทรนด์ที่กำลังมาแรงสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ชอบความยูนีค
Smart Home Automation: บ้านอัจฉริยะไม่ใช่แค่ลูกเล่น แต่เป็นมาตรฐานใหม่ของโครงการปี 2026
บทสรุป: การคัดกรอง “ของจริง”
บทเรียนจากปี 2566 บอกเราว่า ภูเขาน้ำแข็งแห่งปัญหาหนี้สินและกำลังซื้อที่หดหาย ยังคงเป็นโจทย์หินสำหรับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไปอีกหลายปี ผู้ชนะไม่ใช่คนที่ตัวใหญ่ที่สุด แต่เป็นคนที่ “ลีน” (Lean) ที่สุด และเข้าใจพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไปมากที่สุด
บริษัทอย่าง AP, Sansiri, และ SC Asset ได้พิสูจน์แล้วว่าพวกเขามีภูมิคุ้มกันที่แข็งแกร่ง ในขณะที่ Central Pattana กำลังก้าวขึ้นมาเป็นผู้เล่นทรงอิทธิพลรายใหม่
สำหรับคุณ… ไม่ว่าจะเป็นผู้อยู่อาศัยที่กำลังมองหาบ้านในฝัน หรือนักลงทุนที่มองหาผลกำไร ความรู้คืออาวุธที่ดีที่สุด อย่าตัดสินใจเพียงเพราะโปรโมชั่นฉาบฉวย แต่ให้ดูที่ “มูลค่าที่แท้จริง” (Intrinsic Value) ของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวทันเกมอสังหาฯ ยุคใหม่?
หากคุณไม่อยากพลาดทุกจังหวะการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการวิเคราะห์ทำเลและสินเชื่อแบบเจาะลึก อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป คลิกที่นี่เพื่อสมัครรับข่าวสารเจาะลึกอสังหาฯ (Exclusive Insight) หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญของเราได้ทันที เพื่อให้ทุกการตัดสินใจของคุณ คือการลงทุนที่คุ้มค่าที่สุดในชีวิต.
