เจาะลึกทิศทาง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย: บทวิเคราะห์จากงบการเงินสู่เทรนด์การลงทุนปี 2026
ในฐานะที่ผมคร่ำหวอดอยู่ในวงการที่ปรึกษาและการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากว่า 10 ปี ผ่านร้อนผ่านหนาวมาตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งย่อมๆ จนถึงยุคโควิด-19 ต้องยอมรับว่าช่วงเปลี่ยนผ่านจากปี 2566 เข้าสู่ปี 2567 และมองยาวไปถึงปี 2568-2569 นี้ เป็นช่วงเวลาที่ “ท้าทาย” และ “คัดกรองตัวจริง” ได้อย่างชัดเจนที่สุดครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทย
หลายท่านอาจจะเห็นข่าวตามหน้าสื่อว่าตลาดซบเซา ยอดปฏิเสธสินเชื่อพุ่งสูง หรือกำลังซื้อหดหาย แต่ในฐานะคนวงใน ผมอยากชวนทุกท่านมาดู “ไส้ใน” ของตัวเลขผลประกอบการบริษัทอสังหาฯ ชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่ง ที่เปรียบเสมือนกระจกสะท้อนสุขภาพเศรษฐกิจภาคครัวเรือนไทย เพื่อถอดรหัสว่า ใครคือผู้รอด และทิศทาง การลงทุนอสังหาฯ ในยุคถัดไปหน้าตาจะเป็นอย่างไร
บทความนี้ผมไม่ได้แค่เอาตัวเลขมาเล่าใหม่ แต่จะวิเคราะห์เจาะลึกในมุมมองเชิงกลยุทธ์ ผสานกับการวางแผนการเงินสำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยวหรู หรือ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า เพื่อให้คุณไม่พลาดโอกาสสำคัญในการถือครองทรัพย์สินที่มีคุณภาพ
บทเรียนจากอดีต: เมื่อโมเมนตัมตลาดสะดุด
หากย้อนกลับไปดูภาพรวมของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปีที่ผ่านมา ต้องยอมรับว่าเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับนักพัฒนาหลายราย ความหวังที่เคยวาดฝันไว้ว่ากราฟจะพุ่งทะยาน (Take off) จากแรงส่งของปีก่อนหน้า กลับต้องพังทลายลงด้วยปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น หนี้ครัวเรือนที่สูงลิ่ว และความเข้มงวดในการปล่อย สินเชื่อบ้าน ของสถาบันการเงิน
จากการรวบรวมข้อมูลของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จำนวน 41 บริษัท พบตัวเลขที่น่าตกใจคือ รายได้รวมลดลงเหลือ 371,560 ล้านบาท หรือหดตัวลงประมาณ -1.2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้อาจดูน้อยในเชิงเปอร์เซ็นต์ แต่ในเชิงมูลค่าเม็ดเงินที่หายไปนั้นมหาศาล และที่น่ากังวลกว่าคือ มีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ถดถอย
ความเปราะบางของรายใหญ่และรายย่อย
เราเห็นปรากฏการณ์ที่บริษัทชื่อดังระดับ Top Tier ต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบในระดับสองหลัก ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), ไรมอน แลนด์ หรือแม้แต่ยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้รวมหายไปถึง 18% สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นว่า แม้แต่แบรนด์ที่แข็งแกร่งก็ยังได้รับผลกระทบจาก สภาวะเศรษฐกิจ ที่ผันผวน
สงครามรายได้: ใครคือเบอร์หนึ่งตัวจริง?
ในสมรภูมิ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การวัดกันที่ “รายได้รวม” อาจบอกภาพกว้างได้ แต่รายละเอียดปลีกย่อยคือสิ่งที่นักลงทุนต้องใส่ใจ สำหรับปีที่ผ่านมา บัลลังก์แชมป์รายได้รวมมีการเปลี่ยนมือและขับเคี่ยวกันอย่างดุเดือด
แสนสิริ (SANSIRI): ก้าวขึ้นมาเป็นอันดับ 1 ด้วยรายได้รวมกว่า 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้น 12% กลยุทธ์การเจาะตลาดลักซ์ชัวรี่และการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่ง (Brand Love) ทำให้แสนสิริยังคงครองใจคนรุ่นใหม่และกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง
เอพี ไทยแลนด์ (AP Thailand): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอ ที่ 38,399 ล้านบาท แม้จะพลาดแชมป์รายได้รวมไปนิดเดียว แต่ศักยภาพในการกระจายพอร์ตสินค้าทั้งแนวราบและแนวสูงยังคงน่ากลัว
ศุภาลัย (SUPALAI): ยืนหนึ่งเรื่องการบริหารต้นทุน แม้รายได้จะอยู่ที่ 31,818 ล้านบาท แต่เสถียรภาพทางการเงินถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดีเยี่ยม
อย่างไรก็ตาม ตัวเลขรายได้รวมมักจะมี “กำไรพิเศษ” หรือรายได้จากการบริหารอื่นๆ ปะปนอยู่ หากเราต้องการดูความสามารถในการขายสินค้าจริงๆ เราต้องไปดูที่ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Sales Revenue)
เจาะลึกรายได้จากการขาย: เมื่อ “เอพี” ทวงบัลลังก์
ถ้าเราตัดรายได้พิเศษออก และวัดกันที่ฝีมือการขายบ้านและคอนโดเพียวๆ ภาพของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนไปทันที
เอพี ไทยแลนด์ คือผู้ชนะในเกมนี้ ด้วยรายได้จากการขายรวม 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าสินค้าของเอพี ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม หรือ บ้านเดี่ยว ยังคงตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงได้อย่างแม่นยำ ในขณะที่ แสนสิริ ตามมาเป็นอันดับ 2 และ ศุภาลัย ในอันดับ 3
จุดสังเกตที่น่าสนใจ:
การเติบโตของกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา (CPN): นี่คือม้ามืดที่น่าจับตามองที่สุด ด้วยรายได้จากการขายที่โตระเบิดถึง 103% (5,835 ล้านบาท) การใช้โมเดล Mixed-use ที่นำห้างสรรพสินค้ามาเป็นแม่เหล็กดึงดูดโครงการที่อยู่อาศัย คือกลยุทธ์ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย
วิกฤตรายได้จากการขาย: มีบริษัทถึง 30 แห่งที่รายได้จากการขายลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนว่า การระบายสต็อกสินค้า (Inventory) ทำได้ยากขึ้น ผู้บริโภคตัดสินใจช้าลง และปัญหาการกู้ไม่ผ่าน (Rejection Rate) คืออุปสรรคสำคัญ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์การบริหารจัดการ (Profitability)
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Revenue is vanity, Profit is sanity) หากขายดีแต่ไม่มีกำไร ธุรกิจก็ไปต่อไม่ได้ ในปีที่ผ่านมา กำไรสุทธิรวมของทั้งอุตสาหกรรมลดลง -11% เหลือ 44,165 ล้านบาท
แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (Land & House) ยังคงเป็น “ราชาแห่งกำไร” ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท หลายคนอาจสงสัยว่าทำไมรายได้ลดแต่กำไรพุ่ง? คำตอบคือ “ความเก๋าเกม” ในการบริหารพอร์ตสินทรัพย์ (Asset Management) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำให้มีกำไรพิเศษเข้ามาพยุง นี่คือชั้นเชิงที่นักพัฒนารายใหม่ๆ ยังตามไม่ทัน
รองลงมาคือ ศุภาลัย และ เอพี ไทยแลนด์ ที่ทำกำไรได้ในระดับ 6 พันล้านบาท ไล่เลี่ยกัน สะท้อนถึงการคุม Cost Control ที่ดีเยี่ยม ในขณะที่ แสนสิริ ทำผลงานได้น่าประทับใจด้วยการเติบโตของกำไรถึง 42%
เทรนด์อสังหาริมทรัพย์ปี 2026: ปรับตัวอย่างไรให้รอด?
จากการวิเคราะห์ข้อมูลข้างต้น ผนวกกับประสบการณ์ส่วนตัว ผมมองเห็นทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอีก 1-2 ปีข้างหน้า (2025-2026) ที่จะเปลี่ยนแปลงรูปแบบการอยู่อาศัยและการลงทุนของเราไปอย่างสิ้นเชิง ดังนี้:
ยุคแห่ง Green Living และ Sustainability แบบจับต้องได้
เทรนด์ Net Zero ไม่ใช่แค่คำโฆษณาอีกต่อไป ผู้บริโภคยุคใหม่เริ่มมองหา บ้านประหยัดพลังงาน ที่มีการติดตั้ง Solar Roof, จุดชาร์จ EV Charger และระบบระบายอากาศที่กรองฝุ่น PM 2.5 ได้จริง โครงการไหนที่ไม่ปรับตัวเรื่องนี้ จะสูญเสียความสามารถในการแข่งขันอย่างรุนแรง
Pet Humanization: สัตว์เลี้ยงคือลูกหลาน
ตลาดคอนโดมิเนียมเลี้ยงสัตว์ได้ (Pet-Friendly Condo) จะกลายเป็น Standard ใหม่ ไม่ใช่แค่ Niche Market อีกต่อไป การออกแบบพื้นที่ส่วนกลางต้องคำนึงถึงทั้งคนและสัตว์เลี้ยง อัตราค่าเช่าและราคาขายต่อของคอนโดกลุ่มนี้มีแนวโน้มสูงกว่าคอนโดทั่วไปถึง 15-20%
Smart Home & Wellness Residence
สังคมผู้สูงอายุ (Aging Society) ของไทยมาถึงแล้ว บ้านที่ออกแบบ Universal Design เพื่อรองรับผู้สูงอายุ พร้อมระบบ Smart Home ที่ช่วยดูแลความปลอดภัย จะเป็นที่ต้องการสูงมาก โดยเฉพาะในกลุ่ม บ้านเดี่ยวหรู โซนราชพฤกษ์, บางนา และกรุงเทพกรีฑา
Location is King, but Lifestyle is Queen
ทำเลติดรถไฟฟ้ายังสำคัญ แต่ไม่ใช่แค่รถไฟฟ้าสายหลัก (สีเขียว/สีน้ำเงิน) อีกต่อไป รถไฟฟ้าสายสีเหลือง สีชมพู และสีส้ม จะเปิดหน้าดินใหม่ๆ แต่สิ่งที่สำคัญกว่าคือ “ไลฟ์สไตล์” รอบโครงการ ต้องมี Community Mall, โรงพยาบาล และโรงเรียนนานาชาติ
กลยุทธ์การเงินและการลงทุนสำหรับผู้บริโภค
สำหรับท่านที่กำลังวางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรือลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงเวลานี้ ผมมีคำแนะนำเชิงลึกเพื่อให้ท่านได้ประโยชน์สูงสุด:
การเตรียมตัวขอสินเชื่อ (Mortgage Preparation)
เนื่องจากธนาคารเข้มงวดมาก การเดินบัญชี (Statement) ให้สวยงามอย่างน้อย 6-12 เดือนเป็นสิ่งจำเป็น ท่านควรลดภาระหนี้สินที่ไม่จำเป็น เพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้ การมองหาโปรโมชั่น สินเชื่อบ้าน ดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรกจากธนาคารต่างๆ เป็นเรื่องที่ต้องเปรียบเทียบอย่างละเอียด
จังหวะของการรีไฟแนนซ์ (Refinance Strategy)
สำหรับท่านที่มีบ้านอยู่แล้วและผ่อนมาครบ 3 ปี อย่าลืมทำเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน หรือขอ Retention กับธนาคารเดิม เพื่อลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจะช่วยประหยัดเงินได้หลักแสนถึงหลักล้านบาทตลอดอายุสัญญา ส่วนต่างที่ประหยัดได้นี้ สามารถนำมาโปะต้นเงินให้หมดไวขึ้น
มองหาทรัพย์หลุดดาวน์และโปรลับ
ในช่วงที่ตลาดชะลอตัว ผู้พัฒนาอสังหาฯ (Developers) มักจะมีแคมเปญระบายสต็อก เช่น ฟรีค่าโอน, ฟรีค่าส่วนกลาง, หรือส่วนลดเงินสด นี่คือ “Golden Time” ของผู้ซื้อที่มีความพร้อม (Cash is King) การต่อรองราคาทำได้ง่ายขึ้นกว่าช่วงตลาดบูม
การเลือกผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer Selection)
จากข้อมูลผลประกอบการข้างต้น ท่านจะเห็นว่าบริษัทที่มีความมั่นคงทางการเงินสูง (Top 10) จะมีความเสี่ยงในการทิ้งงานก่อสร้างน้อยกว่าบริษัทรายเล็กที่ขาดสภาพคล่อง การซื้อบ้านคือการลงทุนระยะยาว ดังนั้น “ความน่าเชื่อถือของแบรนด์” จึงเป็นปัจจัยที่ห้ามมองข้าม
บทสรุป: วิกฤตคือโอกาสของผู้ที่เตรียมพร้อม
ปี 2566 อาจเป็นปีแห่งความผิดหวังของใครหลายคน แต่สำหรับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ แล้ว ทุกวัฏจักรขาลงย่อมมีจุดกลับตัวเสมอ ข้อมูลในปีที่ผ่านมาสอนให้เรารู้ว่า บริษัทที่ปรับตัวเร็ว บริหารต้นทุนเก่ง และเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า คือผู้ที่จะยืนหยัดอยู่ได้
สำหรับผู้ซื้อ นี่ไม่ใช่เวลาที่จะกลัว แต่เป็นเวลาที่ต้อง “ฉลาดเลือก” ตลาดอสังหาฯ ไทยในปี 2026 จะมีความซับซ้อนมากขึ้น แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มองเห็น Value ที่แท้จริง ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในทำเลศักยภาพ
กุญแจสำคัญคือการวางแผนการเงินที่รัดกุม เลือก สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่เหมาะสม และเลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่ไว้ใจได้ หากคุณมีความพร้อม วันนี้คือโอกาสทองที่คุณจะได้ครอบครองสินทรัพย์คุณภาพในราคาที่สมเหตุสมผลที่สุดในรอบทศวรรษ
หากคุณกำลังมองหาที่ปรึกษาเพื่อวางแผนการซื้อบ้าน การรีไฟแนนซ์ หรือต้องการวิเคราะห์ทำเลเจาะลึกแบบรายบุคคล อย่าปล่อยให้ความลังเลทำให้คุณพลาดโอกาสที่ดีที่สุด
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณอย่างมืออาชีพได้แล้ววันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาฟรีและรับข้อเสนอสินเชื่ออัตราพิเศษก่อนใคร!
