ผ่าวิกฤต ตลาดอสังหาริมทรัพย์: บทเรียนจากปีแห่งความผันผวน สู่ทิศทางและโอกาสใหม่ของผู้ซื้อและนักลงทุน
หากย้อนกลับไปมองภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ต้องยอมรับว่านี่คือช่วงเวลาทดสอบความแข็งแกร่งของผู้ประกอบการอย่างแท้จริง ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการนี้มากว่า 10 ปี ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงมานับครั้งไม่ถ้วน แต่สิ่งที่เกิดขึ้นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ช่วงปีที่ผ่านมาถือเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจที่สุดครั้งหนึ่ง
จากความคาดหวังว่าโมเมนตัมการฟื้นตัวจะนำพาเราทะยานขึ้น (Take off) กลับกลายเป็นว่าเครื่องยนต์เศรษฐกิจเกิดสะดุด ปัจจัยลบถาโถมตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้ง ลากยาวมาจนถึงไตรมาสสุดท้ายที่ปกติควรจะเป็นช่วงเวลาทอง (High Season) ของการขาย แต่กลับเงียบเหงาจนน่าใจหาย แรงกระเพื่อมนี้ส่งผลโดยตรงต่อ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มาจนถึงปัจจุบัน สะท้อนให้เห็นว่า “ของจริง” ไม่ใช่แค่ใครขายได้ แต่คือใคร “อยู่รอด” และ “ทำกำไร” ได้ในสภาวะที่กำลังซื้อเปราะบาง
บทความนี้ ผมจะพาทุกท่านไปเจาะลึกไส้ในของผลประกอบการ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าภายใต้ตัวเลขรายได้ที่ดูมหาศาล ใครคือ “ผู้ชนะตัวจริง” ใครกำลัง “ปรับฐาน” และทิศทางของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตจะเป็นอย่างไร เพื่อเป็นคู่มือสำหรับทั้งผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยและนักลงทุนที่ต้องการจัดพอร์ตการลงทุนให้แม่นยำ
ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์: เมื่อรายได้รวมถดถอย สัญญาณเตือนภัยที่ห้ามมองข้าม
ตัวเลขไม่เคยโกหกใคร จากข้อมูลที่รวบรวมโดย Property Mentor พบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ฟังดูเยอะใช่ไหมครับ? แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ตัวเลขนี้ลดลง -1.2% และเมื่อเจาะลึกลงไปในรายละเอียด สิ่งที่น่ากังวลคือมีถึง 25 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มีรายได้ลดลง
นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเองเล็กน้อย แต่เป็นสัญญาณว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กำลังเผชิญกับ “กำแพงหนี้ครัวเรือน” และ “ดอกเบี้ยขาขึ้น” ที่กดดันความสามารถในการกู้ซื้อบ้าน (Affordability) ของผู้บริโภคอย่างรุนแรง
บริษัทระดับตำนานหลายรายต้องเผชิญกับตัวเลขติดลบระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น. (LPN) ที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นเจ้าตลาดคอนโดระดับกลาง-ล่าง หรือ ไรมอน แลนด์ ผู้เชี่ยวชาญด้านลักชัวรี่ แม้กระทั่งยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ก็ยังมีรายได้รวมลดลงถึง 18%
ปรากฏการณ์นี้บอกอะไรเรา? มันบอกว่าโมเดลธุรกิจเดิมๆ อาจใช้ไม่ได้ผลอีกต่อไป การพึ่งพาแต่การขาย บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม เพียงอย่างเดียวมีความเสี่ยงสูงขึ้น การกระจายความเสี่ยงและการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow) คือหัวใจสำคัญของการอยู่รอดในยุคนี้
บัลลังก์แชมป์รายได้: สงครามระหว่าง แสนสิริ และ เอพี (ไทยแลนด์)
ในการแข่งขันเพื่อชิงความเป็นหนึ่งของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ผ่านมา เราได้เห็นการขับเคี่ยวที่สูสีที่สุดคู่หนึ่งในประวัติศาสตร์
แสนสิริ (SANSIRI) ผงาดขึ้นครองแชมป์รายได้รวมสูงสุดที่ 39,082 ล้านบาท เติบโตขึ้นถึง 12% ความสำเร็จนี้ไม่ได้มาเพราะโชคช่วย แต่มาจากกลยุทธ์ “Speed to Market” และการจับตลาดลักชัวรี่ที่กำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง แบรนด์ที่แข็งแรงทำให้แสนสิริสามารถสร้างยอดโอนได้อย่างต่อเนื่องแม้ในภาวะตลาดซบเซา
ตามมาติดๆ แบบหายใจรดต้นคอคือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่กวาดรายได้ไป 38,399 ล้านบาท ห่างจากอันดับหนึ่งเพียงนิดเดียว เอพีพิสูจน์ให้เห็นว่าความแข็งแกร่งในพอร์ตสินค้าแนวราบ ทั้งทาวน์โฮมและบ้านแฝด คือรากฐานที่มั่นคงที่สุดในยามวิกฤต
ส่วน ศุภาลัย และ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ แม้รายได้จะลดลงแต่ยังคงรักษาสถานะ Top 5 ได้อย่างเหนียวแน่น สะท้อนถึงวินัยทางการเงินและการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ ซึ่งเป็นสิ่งที่นักลงทุนสาย หุ้นอสังหาฯ หรือ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควรให้ความสำคัญ
เจาะลึก “รายได้จากการขาย”: ดัชนีชี้วัดความต้องการที่แท้จริง
ถ้าเราตัดรายได้พิเศษอื่นๆ ออก แล้วมองเฉพาะ “ฝีมือในการขาย” หรือรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียวๆ เราจะเห็นภาพที่ต่างออกไป และนี่คือตัวเลขที่สะท้อน Demand ของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้ดีที่สุด
ภาพรวมรายได้จากการขายของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง -11% เหลือเพียง 2.68 แสนล้านบาท ตัวเลขนี้ชี้ชัดว่ากำลังซื้อในตลาดหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ
แต่ในความมืดมนยังมีแสงสว่าง เอพี (ไทยแลนด์) คือพระเอกในสมรภูมินี้ ด้วยยอดขายรวมกว่า 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริขึ้นมาเป็นเบอร์ 1 ในด้านการขาย สิ่งนี้ยืนยันว่าสินค้าของเอพีตอบโจทย์ Real Demand หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากที่สุด
ในขณะที่ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ก็โชว์ฟอร์มสวยหรูด้วยการเติบโต 13% ในฝั่งรายได้จากการขาย ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ได้อย่างสง่างาม ด้วยจุดแข็งในเรื่องบริการหลังการขายและคุณภาพบ้านที่ครองใจกลุ่มลูกค้าระดับบน
แต่ที่น่าตกใจคือยักษ์ใหญ่อย่าง แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ที่รายได้จากการขายหายไปกว่า 38% ซึ่งอาจเกิดจากจังหวะการเปิดตัวโครงการ หรือการที่สินค้าในสต็อก (Inventory) ไม่แมตช์กับความต้องการของตลาดในช่วงเวลานั้นๆ นี่คือบทเรียนราคาแพงที่ผู้พัฒนา โครงการบ้านจัดสรร ทุกรายต้องตระหนักถึงการปรับตัวให้ทันพฤติกรรมผู้บริโภค
กำไรสุทธิ: ใครคือเศรษฐีตัวจริงในยุคดอกเบี้ยแพง?
ในโลกธุรกิจ “ยอดขายคือความภูมิใจ แต่กำไรคือความจริง” (Sales is vanity, Profit is sanity) ประโยคนี้ยังคงศักดิ์สิทธิ์เสมอ
แม้รายได้จากการขายจะลดลง แต่ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลับยืนหนึ่งเรื่องกำไรสุทธิ โดยกวาดไปถึง 7,495 ล้านบาท เคล็ดลับความมั่งคั่งนี้มาจากการวางแผนการลงทุนที่ชาญฉลาด (Asset Allocation) โดยมีการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุน ทำกำไรพิเศษได้ถึง 2,500 ล้านบาท นี่คือตัวอย่างของการที่บริษัทอสังหาฯ ไม่ได้เป็นแค่คนสร้างบ้านขาย แต่เป็นนักลงทุนและนักบริหารสินทรัพย์มืออาชีพ
ส่วน ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษามาตรฐานการทำกำไรระดับ 6,000 ล้านบาทไว้ได้อย่างน่าชื่นชม ซึ่งมาจากการบริหารจัดการต้นทุนก่อสร้าง (Cost Control) ที่ยอดเยี่ยม ท่ามกลางราคาวัสดุก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น
ที่น่าจับตามองคือ แสนสิริ ที่กำไรเติบโตแบบก้าวกระโดดถึง 42% แตะ 5,846 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นว่าการปรับพอร์ตสินค้าไปสู่ตลาดบน (High-End Segment) ช่วยเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ในขณะที่ม้ามืดอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) เริ่มเก็บเกี่ยวดอกผลจากการรุกตลาดที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง ด้วยกำไรสุทธิประมาณการกว่า 1,600 ล้านบาท จากการต่อยอดที่ดินข้างศูนย์การค้า (Mixed-use Development) ซึ่งเป็นโมเดลธุรกิจที่ทรงพลังและยากที่คู่แข่งจะเลียนแบบได้
วิเคราะห์เจาะลึก: ปัจจัยเสี่ยงและโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่
จากการวิเคราะห์ผลประกอบการข้างต้น เราสามารถถอดรหัสออกมาเป็นแนวโน้ม (Trends) และคำแนะนำสำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567-2569 ได้ดังนี้:
การเลือกทำเลคือหัวใจ (Location is Still King)
เราเห็นการเติบโตของ คอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า ในบางทำเล แต่ก็เห็นภาวะล้นตลาด (Oversupply) ในบางทำเลเช่นกัน บริษัทที่ประสบความสำเร็จคือบริษัทที่เลือก “ทำเลศักยภาพ” ที่มี Demand จริงรองรับ ไม่ใช่แค่เกาะแนวรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ แต่ต้องเป็นทำเลที่มีแหล่งงานและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดยังเป็น Safe Zone
แม้คอนโดมิเนียมจะเริ่มฟื้นตัว แต่พฤติกรรมผู้บริโภคหลังโควิดเปลี่ยนไปถาวร ความต้องการพื้นที่ใช้สอยยังคงมีอยู่สูง ทำให้สินค้ากลุ่มแนวราบยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของรายได้สำหรับบริษัทส่วนใหญ่ หากคุณกำลังมองหา บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่ ช่วงนี้เป็นจังหวะดีที่มีโปรโมชั่นแข่งขันกันดุเดือด
ความเข้มงวดของสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Rejection)
นี่คืออุปสรรคใหญ่ที่สุด ยอดปฏิเสธสินเชื่อที่พุ่งสูงทำให้ยอดขายไม่สามารถเปลี่ยนเป็นยอดโอนได้จริง (Backlog Fallout) สำหรับผู้ซื้อ การเตรียมตัวเดินบัญชี (Bank Statement) และการลดภาระหนี้ก่อนยื่นกู้ สินเชื่อบ้าน เป็นเรื่องคอขาดบาดตาย หากคุณไม่มีวินัยทางการเงิน โอกาสที่จะได้เป็นเจ้าของบ้านในฝันจะริบหรี่ลงทันที
การลงทุนอสังหาฯ: มองหา Yield หรือ Capital Gain?
สำหรับนักลงทุน การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าต้องทำการบ้านหนักขึ้น อัตราผลตอบแทน (Rental Yield) ในบางพื้นที่อาจไม่คุ้มกับดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้น การมองหาอสังหาฯ มือสอง (Resale) ในทำเลไข่แดง หรือการลงทุนในกองทุนอสังหาฯ (REITs) อาจเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าและสร้าง Passive Income ได้สม่ำเสมอ
นวัตกรรมบ้านประหยัดพลังงาน (Green Energy Homes)
เทรนด์ใหม่ที่มาแรงและเริ่มเห็นผลในยอดขายคือบ้านที่มาพร้อม Solar Roof และระบบ EV Charger บริษัทที่ใส่ใจเรื่อง Sustainability อย่าง เอสซี แอสเสท หรือ แสนสิริ เริ่มได้เปรียบในจุดนี้ เพราะช่วยลดค่าใช้จ่ายระยะยาวให้กับลูกบ้าน ซึ่งเป็นปัจจัยการตัดสินใจที่สำคัญในยุคค่าไฟแพง
บทสรุปและก้าวต่อไปของผู้บริโภค
ปี 2566 อาจเป็นปีที่น่าผิดหวังสำหรับผู้ประกอบการหลายราย แต่สำหรับผู้บริโภค มันคือช่วงเวลาแห่งการคัดกรอง เราได้เห็นแล้วว่าใครคือตัวจริงที่สามารถส่งมอบบ้านคุณภาพได้แม้ในยามวิกฤต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2567 และปีต่อๆ ไป จะยังคงมีความท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อม
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังวางแผนจะมีบ้าน หรือมองหาช่องทางการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่าดูแค่โปรโมชั่นลดแลกแจกแถม แต่จงดูที่ความมั่นคงของบริษัท (Developer Reputation) คุณภาพของการก่อสร้าง และบริการหลังการขาย
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของไทยกำลังเข้าสู่ยุคของการปรับตัวครั้งใหญ่ บริษัทที่ปรับตัวไม่ได้จะค่อยๆ หายไป ส่วนผู้ที่แข็งแกร่งจะครองตลาดด้วยนวัตกรรมและคุณภาพ และนั่นคือประโยชน์สูงสุดที่จะตกอยู่กับผู้บริโภคอย่างเรา
คุณพร้อมหรือยังที่จะก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่?
ไม่ว่าคุณจะมองหา บ้านหลังแรก คอนโดเพื่อการลงทุน หรือต้องการ รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดดอกเบี้ย อย่าลืมศึกษาข้อมูลให้รอบด้าน เปรียบเทียบข้อเสนอจากหลายธนาคาร และเลือกโครงการจากผู้ประกอบการที่เชื่อถือได้
เริ่มต้นวางแผนอนาคตที่อยู่อาศัยของคุณตั้งแต่วันนี้ เพื่อความมั่นคงที่ยั่งยืนในวันหน้า คลิกเพื่อดูรีวิวโครงการที่น่าสนใจและข้อเสนอพิเศษล่าสุดได้เลย!
