ผ่าวิกฤต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไทย: เจาะลึกงบการเงิน Big Corp ใครคือ ‘ของจริง’ ในสมรภูมิที่เปลี่ยนไป
ในฐานะคนที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาการลงทุนมานับทศวรรษ ผมเห็นวัฏจักรขึ้นลงของ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มานับครั้งไม่ถ้วน แต่ปฏิเสธไม่ได้เลยว่าช่วงรอยต่อระหว่างปี 2566 จนถึงปัจจุบัน ถือเป็นบททดสอบที่โหดหินที่สุดครั้งหนึ่งสำหรับผู้ประกอบการ หรือ Developer ในประเทศไทย ภาพที่หลายคนวาดฝันไว้ว่า “ฟ้าหลังฝน” จากช่วงโควิดจะสดใส กลับกลายเป็นพายุลูกใหม่ที่ซัดกระหน่ำด้วยปัจจัยลบทางเศรษฐกิจ ดอกเบี้ย และหนี้ครัวเรือน
วันนี้ ผมจะพาผู้อ่านทุกท่านไป “X-Ray” สุขภาพทางการเงินของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ จากข้อมูลจริงปี 2566 เพื่อถอดบทเรียนและวิเคราะห์ทิศทางอนาคต เพราะตัวเลขในงบการเงินไม่เคยโกหก และมันจะบอกเราว่า ใครคือผู้ที่ปรับตัวรอด และใครกำลังเผชิญกับวิกฤตศรัทธา บทวิเคราะห์นี้ไม่ได้มีไว้แค่สำหรับนักลงทุนหุ้น แต่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม สักหลัง เพราะความมั่นคงของบริษัท คือหลักประกันความสุขในระยะยาวของคุณ
ภาพรวมความเจ็บปวด: เมื่อ “โมเมนตัม” หายไป
หากย้อนกลับไปมองความคาดหวังเมื่อต้นปี 2566 เราเห็นสัญญาณการ Take Off ที่ดีจากปี 2565 แต่ความเป็นจริงกลับตบหน้าเราอย่างแรง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่ภาวะชะลอตัวแบบ “ซึมลึก” ตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ ลากยาวมาจนถึงไตรมาส 4 ที่ปกติควรจะเป็นช่วง High Season หรือช่วงกอบโกยยอดโอน แต่กราฟกลับนิ่งสนิท และส่งผลกระทบต่อเนื่องข้ามปีมาจนถึงปัจจุบัน
จากการรวบรวมข้อมูลของ Property Mentor ที่เจาะลึกบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่ง พบตัวเลขที่น่าตกใจ:
รายได้รวมของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลง -1.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งทำไว้ที่ 376,141 ล้านบาท ตัวเลข -1.2% อาจดูเหมือนน้อย แต่เมื่อเจาะไส้ใน เราพบความจริงที่น่ากังวลกว่านั้น คือมีถึง 25 จาก 41 บริษัท ที่ประสบปัญหารายได้ลดลง
นี่ไม่ใช่แค่การสะดุดขาตัวเอง แต่คือสัญญาณเตือนภัยระดับโครงสร้าง บริษัทชื่อดังหลายแห่งรายได้หายไปในระดับ 20% ขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (LPN), อีสเทอร์น สตาร์, หรือ คันทรี่ กรุ๊ป ที่รายได้ติดลบหนักถึง -28% รวมถึงแบรนด์หรูอย่าง ไรมอน แลนด์ (-26%) และ เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ (-22%) ก็หนีไม่พ้นผลกระทบนี้
รายได้รวม vs รายได้จากการขาย: อย่าให้ตัวเลขหลอกตา
ในวงการนี้ เรามีคำกล่าวว่า “Revenue is Vanity, Cash is Sanity” (รายได้คือภาพมายา เงินสดคือของจริง) การดูแค่ “รายได้รวม” อาจทำให้เราเข้าใจผิด เพราะหลายบริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายทรัพย์สิน หรือรายได้จากการเช่ามาช่วยพยุง
หากเรากรองเนื้อๆ เน้นๆ เฉพาะ “รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์” (Core Business) ซึ่งสะท้อนดีมานด์ที่แท้จริงของผู้บริโภคและการอนุมัติ สินเชื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคาร ภาพจะเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
ตัวเลขรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัท อยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปีก่อนหน้า! นี่คือตัวเลขที่สะท้อนว่ากำลังซื้อใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ หดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายตกลง
กรณีศึกษาที่น่าสนใจคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) พี่ใหญ่ของวงการ ที่แม้ภาพรวมจะดูแข็งแกร่ง แต่รายได้จากการขายกลับลดลงถึง -38% หรือแม้แต่แบรนด์คอนโดระดับแมสอย่าง LPN ก็มียอดขายหายไปเกือบ -40% ซึ่งสะท้อนปัญหาหนี้ครัวเรือนและการถูกปฏิเสธ สินเชื่อบ้าน ในกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่าง ได้อย่างชัดเจนที่สุด
เจาะลึก Top 10: บัลลังก์เปลี่ยนมือ ใครคือเบอร์ 1 ตัวจริง?
การแข่งขันชิงความเป็นเจ้าตลาดในปีที่ผ่านมา ดุเดือดยิ่งกว่าละครหลังข่าว เมื่อเรามาดูอันดับรายได้รวมสูงสุด:
แสนสิริ (Sansiri): ผงาดขึ้นครองแชมป์ด้วยรายได้รวม 39,082 ล้านบาท เติบโตสวนกระแส 12% กลยุทธ์การรุกตลาด Luxury และการทำแบรนดิ้งที่แข็งแกร่งช่วยให้แสนสิริผ่านพ้นวิกฤตมาได้อย่างสวยงาม
เอพี ไทยแลนด์ (AP): ตามมาติดๆ ชนิดหายใจรดต้นคอที่ 38,399 ล้านบาท พลาดแชมป์รายได้รวมไปเพียงนิดเดียว แต่เดี๋ยวเราจะมาดูกันว่าในแง่ยอดขาย “เนื้อๆ” ใครคือเบอร์ 1
ศุภาลัย (Supalai): ยังคงรักษามาตรฐานได้ดีที่ 31,818 ล้านบาท แม้รายได้จะลดลง แต่การบริหารต้นทุนยังคงเป็นจุดแข็ง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH): 30,170 ล้านบาท
พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH): 26,132 ล้านบาท
แต่ถ้าถามผมว่า “ใครขายเก่งที่สุด?” ต้องพลิกมาดูที่ รายได้จากการขาย (Core Revenue) อันดับจะเปลี่ยนทันที:
“เอพี (ไทยแลนด์)” คือ King of Sales ตัวจริง ด้วยยอดขาย 36,927 ล้านบาท แซงหน้าแสนสิริ (32,829 ล้านบาท) การที่ AP กระจายพอร์ตโฟลิโอครอบคลุมทั้งแนวราบและคอนโดฯ ในทุกเซกเมนต์ ทำให้จับ Real Demand ได้แม่นยำกว่า
อีกหนึ่งบริษัทที่ต้องจับตามองคือ เอสซี แอสเสท (SC Asset) ที่ก้าวขึ้นมาติด Top 5 ในแง่รายได้จากการขาย (23,370 ล้านบาท) พร้อมการเติบโต +13% พิสูจน์ให้เห็นว่า ตลาดบ้านหรูและกลุ่มลูกค้า High Net Worth ยังคงมีกำลังซื้อและไม่ได้รับผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้นหรือปัญหาการกู้ รีไฟแนนซ์บ้าน มากนัก
ม้ามืดนอกสายตา: การรุกคืบของ Retail Developer
ในขณะที่ Developer สายที่อยู่อาศัยกำลังเหนื่อย สิ่งที่น่าจับตามองคือการเข้ามาเล่นตลาดนี้ของ เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) ยักษ์ใหญ่ค้าปลีกที่หันมาทำโครงการที่อยู่อาศัย (Mixed-use) อย่างจริงจัง
ผลลัพธ์คือก้าวกระโดดที่น่ากลัว CPN ทำรายได้จากการขายไป 5,835 ล้านบาท เติบโตพุ่งทะยานถึง 103%! นี่คือสัญญาณเตือนไปยังเจ้าตลาดเดิมว่า คู่แข่งในอนาคตอาจไม่ใช่แค่คนหน้าเดิมอีกต่อไป แต่คือผู้ที่มี Land Bank และ Traffic ในมือมหาศาลอย่างกลุ่มค้าปลีก
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ฝีมือการบริหาร (Profitability Analysis)
การขายได้เยอะ ไม่ได้แปลว่าจะรวยเสมอไป ในโลกธุรกิจ “กำไรสุทธิ” คือบรรทัดสุดท้ายที่สำคัญที่สุด
ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของทั้งกลุ่มอยู่ที่ 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% และมีบริษัทที่ ขาดทุน ถึง 12 แห่ง ซึ่งบางรายขาดทุนสะสมมาตั้งแต่ยุคโควิด สะท้อนให้เห็นว่าสายป่านและสภาพคล่องเป็นเรื่องคอขาดบาดตาย
Top 5 บริษัทที่ทำกำไรสูงสุด:
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (7,495 ล้านบาท): ยืนหนึ่งเรื่องกำไร แต่เดี๋ยวก่อน! กำไรนี้มี “ตัวช่วย” พิเศษจากการขายโรงแรม 2 แห่งเข้ากองทุนกว่า 2,500 ล้านบาท หากหักส่วนนี้ออก แชมป์อาจเปลี่ยนมือ
ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท): นี่คือของจริงเรื่องการบริหาร Cost Control อัตรากำไรยังคงน่าประทับใจ
เอพี ไทยแลนด์ (6,054 ล้านบาท): กำไรเบียดกับศุภาลัยมาติดๆ สะท้อนประสิทธิภาพการขายที่ดีเยี่ยม
แสนสิริ (5,846 ล้านบาท): เติบโตสูงสุดในกลุ่ม Top 5 ถึง +42% เป็นปีทองของแสนสิริอย่างแท้จริง
ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (3,160 ล้านบาท): แม้กำไรจะลดลง แต่โมเดลธุรกิจที่มี JV (Joint Venture) เยอะ ทำให้ยังประคองตัวอยู่ใน Top 5 ได้
อนาคตการลงทุน: ปรับพอร์ตรับมือปี 2026
จากข้อมูลทั้งหมดนี้ ในฐานะที่ปรึกษา ผมมองเห็นเทรนด์และคำแนะนำสำหรับการลงทุนใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ดังนี้:
เลือก “แบรนด์” ที่แกร่งกว่า
สำหรับผู้ซื้อบ้าน การเลือกซื้อโครงการจาก Top 10 Developer มีความสำคัญมากในเวลานี้ เพราะบริษัทที่มีกระแสเงินสดดี จะไม่มีปัญหาเรื่องการทิ้งงาน การก่อสร้างล่าช้า หรือบริการหลังการขาย ยิ่งในยุคที่ อัตราดอกเบี้ย ผันผวน การมั่นใจว่าจะได้โอนบ้านตามกำหนดเป็นเรื่องสำคัญ
โอกาสทองของผู้มี “เครดิต”
นี่คือ “ตลาดของผู้ซื้อ” (Buyer’s Market) อย่างแท้จริง Developer ต่างงัดโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพื่อระบายสต็อก หากคุณมีสถานะทางการเงินพร้อม เครดิตบูโรสะอาด นี่คือจังหวะที่ดีที่สุดในการยื่นขอ สินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือเจรจาต่อรองราคา คุณอาจได้ของดีในราคาที่ถูกลงกว่าปี 2565 ถึง 10-15%
การลงทุนต้องเน้น Yield และ Location
สำหรับนักลงทุน สายเก็งกำไรใบจอง “ตายสนิท” แต่สายลงทุนระยะยาว (Long-term Investor) ยังไปได้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ในโซน CBD ที่ค่าเช่าเริ่มฟื้นตัว การมองหาทำเลที่มีศักยภาพ (High Potential Location) ยังคงเป็นหัวใจสำคัญ
จับตา High CPC Keywords และผลิตภัณฑ์ทางการเงิน
ในปีหน้า เราจะเห็นการแข่งขันของธนาคารในเรื่อง รีไฟแนนซ์บ้าน และ บ้านแลกเงิน มากขึ้น เพื่อดึงลูกค้าชั้นดี การศึกษาเรื่อง ประกันอสังหาริมทรัพย์ และการวางแผนภาษีที่ดิน จะช่วยให้คุณบริหารจัดการพอร์ตได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
บทสรุป: ผู้อยู่รอดคือผู้ที่ปรับตัว
ปี 2566 คือกระจกสะท้อนที่ชัดเจนว่า ยุคของการทำอสังหาฯ แบบ “สร้างมาเดี๋ยวก็ขายได้” นั้นจบลงแล้ว ผู้ชนะคือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไป บริหารต้นทุนได้เฉียบขาด และมีสินค้าที่ตอบโจทย์ Real Demand เท่านั้น
สำหรับผู้บริโภคและนักลงทุน การติดตามข่าวสารและวิเคราะห์งบการเงินของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอีกต่อไป แต่มันคือการปกป้องเงินก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิตของคุณ
หากคุณกำลังมองหาลู่ทางในการลงทุน หรือต้องการคำปรึกษาเรื่องการจัดพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน หรือกำลังวางแผน กู้ซื้อบ้าน และต้องการเปรียบเทียบข้อเสนอที่ดีที่สุด อย่าปล่อยให้โอกาสหลุดมือไป
ถึงเวลาที่คุณต้องวางแผนอนาคตทางการเงินและที่อยู่อาศัยด้วยข้อมูลที่แม่นยำ เริ่มต้นก้าวแรกสู่ความมั่งคั่งที่ยั่งยืนในอสังหาริมทรัพย์ได้ตั้งแต่วันนี้ คลิกเพื่อรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ หรือตรวจสอบวงเงินประเมินกู้เบื้องต้นได้ทันทีที่ลิงก์ด้านล่างครับ
